Maison en indivis, vente entre frère et soeur

Bonjour,

après avoir lu le dialogue entre Upero et Berna65 (http://droit finances.commentcamarche.net/forum/affich 3852492 dons manuels entre frere et soeur?#708 : ) ainsi que les liens associés, et ne connaissant pas la terminologie juridique, je voudrais savoir si "l'usufruit ou la nue-propriété" incluent la propriété indivise.
Ma mère nous a en effet donné il y a treize ans sa maison en Ardèche, dont mon frère et moi sommes propriétaires en indivis. Mon frère peut-il me faire un don manuel de sa part, ou plutôt d'une partie de sa moitié ? Quelle différence alors entre le "don manuel" et une donation ?

En fait mon frère, qui depuis son mariage il y a dix ans n'a plus eu le temps de se rendre dans cette maison mais ne souhaite pas qu'elle soit vendue hors de la famille, propose de me vendre sa part à un prix très raisonnable. Avec cet arrangement, il n'aurait pas les charges d'entretien (en temps, avant tout, et en argent) mais pourrait toujours revenir passer quelques jours dans la maison lorsqu'il sera dans une phase de vie différente, avec plus de temps. Mais si l'administration fiscale cherchait noise, cela pourrait être vu comme une donation partielle.

- Le fisc peut-il prendre en considération le fait que si je n'avais pas consacré plusieurs semaines chaque année à l'entretien de cette maison, elle serait en piètre état et d'une valeur moindre ? (entrées d'eau etc.) Le travail fourni (la plus-value que j'ai apportée) est difficilement quantifiable monétairement mais a été constaté par les différents voisins, qui m'ont vue remonter un mur, refaire le carrelage de la terrasse, réparer le toit, couper les arbres...
- Exise-t-il une procédure plus simple pour ne pas risquer l'éventualité d'une contestation ultérieure du fisc ?

Merci à tous ceux qui pourront me donner quelques informations!

Isabelle L.