Gestion locative

Bonjour,
Voilà je suis propriétaire d'un appartement (enfin dans 25 ans) que j'ai mis en gestion dans une agence spécialisée (paraît il), avec assurance loyers impayés, détérioration immobilière et vacance locative. le premier locataire n'est resté que quelques mois, il est parti le 07 03 2008 en laissant l'appartement en mauvais état, donc obligation de faire des faire des travaux de remise en état avant de pouvoir le relouer.
L'assurance a donné son accord pour la réalisation des travaux bien après le départ du locataire , les travaux ont été réalisés sous couvert de l'agence de location et l'appartement a été reloué le 01 octobre 2008.
L'assurance refuse de prendre en charge les 3 mois de loyers en vacance locative prévu au contrat ainsi que les 2 mois prévus de loyer durant la remise en état du bien prétextant que le retard est du à l'agence de gestion qui tardé à faire exécuter les travaux.
Donc cet appartement est resté inoccupé durant 7 mois, et aucun loyer ne m'a été règlé par l'assurance
Quels sont les recours ?
merci d'avance si vous souhaitez des infos complémentaires