Achat par notaire ou agence ? URGENT

Bonjour,
En nous promenant, nous avons vu une affiche indiquant qu'une maison était en vente chez un notaire. On a pris contact avec le notaire qui a pris un rendez-vous pour que l'on visite. Comme c'était en dehors des heures d'ouverture de l'agence, le Notaire nous a proposé de visiter mais accompagné du propriétaire. Nous n'avons signé aucun bon de visite.
Après réflexion, cette maison nous interresse.( Nous avons nous même notre logement en vente dans 2 agences différentes). 1 agence vient de nous appeler pour nous dire que le prix de la maison qui nous plait est considérablement baissé car le proprio veut vendre vite.
1 autre agence voudrait également que l'on passe par eux pour acheter.

On ne sait pas quoi faire ? A t on l'obligation de passer par le notaire ? Y aura t-il des frais de négociation puisque c'est par son intermédiaire que l'on a visité ? Malgré qu'il ne s'est pas déplacé pour la visite ?
Ou peut on passer par une agence ?