Mezzanine, Certificat de Conformité et SHON
DanielF
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mamichou -
mamichou -
Bonjour,
Propriétaire dans une copropriété nouvellement sortie de terre, je suis actuellement attaqué par mon promoteur (lettre en AR + copie au syndic, suite à une délation) pour avoir construit une mezzanine et par le fait mets en péril le Certificat de Conformité pour dépassement de la SHON.
Cette mezzanine coupe une chambre mansardée de 5m sous plafond, est accessible via une échelle de meunier, est démontable (poteaux posés au sol, visés aux mur et planché cloué) et est utilisée en débarras plus qu'en espace à vivre.
Comment puis je faire la preuve qu'elle entre dans le même cadre que celle de l'arrêté de la 3ème cour de cassation en date du 22 novembre 2006 et donc qu'elle n'engendre pas de m² supplémentaires, pour couper cours à ces allégations et rassurer par la même le syndic?
Un Constat d'huissier ? La prise de photos ? Comment dois-je m'y prendre ?
Vous remerciant par avance de votre aide.
Sincères salutations.
Propriétaire dans une copropriété nouvellement sortie de terre, je suis actuellement attaqué par mon promoteur (lettre en AR + copie au syndic, suite à une délation) pour avoir construit une mezzanine et par le fait mets en péril le Certificat de Conformité pour dépassement de la SHON.
Cette mezzanine coupe une chambre mansardée de 5m sous plafond, est accessible via une échelle de meunier, est démontable (poteaux posés au sol, visés aux mur et planché cloué) et est utilisée en débarras plus qu'en espace à vivre.
Comment puis je faire la preuve qu'elle entre dans le même cadre que celle de l'arrêté de la 3ème cour de cassation en date du 22 novembre 2006 et donc qu'elle n'engendre pas de m² supplémentaires, pour couper cours à ces allégations et rassurer par la même le syndic?
Un Constat d'huissier ? La prise de photos ? Comment dois-je m'y prendre ?
Vous remerciant par avance de votre aide.
Sincères salutations.
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3 réponses
Bonjour
a mon avis il s'agit de l'application du métrage Carrez et l'application de la Loi 65-557 du 10-07-1965 : en installant cette mezzanine vous avez augmenté vos m2 habitables et ainsi modifié l'ensemble de la SHON de la copro
La solution ? .... soit enlever votre mezzanine, soit mettre le plancher de cette mezzanine à moins de 1m80 du sol, ainsi vous ne changez pas la surface habitable (partie sous mezzanine non prise en compte)
Bon courage
a mon avis il s'agit de l'application du métrage Carrez et l'application de la Loi 65-557 du 10-07-1965 : en installant cette mezzanine vous avez augmenté vos m2 habitables et ainsi modifié l'ensemble de la SHON de la copro
La solution ? .... soit enlever votre mezzanine, soit mettre le plancher de cette mezzanine à moins de 1m80 du sol, ainsi vous ne changez pas la surface habitable (partie sous mezzanine non prise en compte)
Bon courage
Attention !
La construction d'une mezzanine dans un appartement situé dans un étage courant crée de la SHON même si la hauteur sous plafond au dessus de la mezzanine eset inférieure à 1m80 !
Seule la SHON créée dans les étage situés dans les combles (sous-pentes toitures) et où la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80 est déductible !
(voir circulaire N° 90/80 du 12 novembre 1990.
La construction d'une mezzanine dans un appartement situé dans un étage courant crée de la SHON même si la hauteur sous plafond au dessus de la mezzanine eset inférieure à 1m80 !
Seule la SHON créée dans les étage situés dans les combles (sous-pentes toitures) et où la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80 est déductible !
(voir circulaire N° 90/80 du 12 novembre 1990.
Souhaitant installer une mezzanine, voici un résumé de mes recherches :
I - Pour être comptée, la mezzanine doit répondre aux critères de la « loi Carrez », c'est-à-dire avoir une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m et une superficie inférieure à 8 m, déduction faite de l'épaisseur des murs et cloisons, escaliers, embrasures de portes et fenêtres.
Voir l'arrêt de la Cour de cassation du 6 mai 2014 n° 13-16510.
II - une mezzanine peut être considérée comme un meuble si hauteur inférieure à 1m80 et surface inférieure à 8m2, si elle permet d'y mettre un matelas et devient un meuble comme un lit mezzanine).
III - Le décret du 23 mai 1997 numéro 97-532 prévoit en son article 4-1 :
"La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déductions des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres. "
- Seuls les planchers sont à mesurer :
Une mezzanine démontable ne constitue pas un plancher mesurable (Cour de Cassation 3 ème chambre civile 22 novembre 2006, pourvoi n° 05-17420) . "
- D'après la cour de cassation ci-dessus, pour les juges, la surface de l'appartement doit être mesurée telle qu'elle se présente matériellement au moment de la vente. Dès lors, la mezzanine doit être comptée, pourvu qu'elle ne soit pas légère ou démontable, mais qu'elle fasse corps avec l'immeuble, et qu'il s'agisse réellement d'une pièce.
IV -Voir aussi la SHOB et la SHON. (cf. http://www.architecte-paca.com/shon-shob/shon.php)
Lors d'une demande de permis de construire, il faut mentionner la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) de la construction prévue. Cette surface est égale à la Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) après diverses déductions détaillées plus loin.
1. Le calcul de la SHOB constitue donc la première étape nécessaire à la détermination de la SHON. C'est quoi la SURFACE HORS OEUVRE BRUTE ( S.H.O.B.) ? Ce sont les superficies susceptibles de constiture de la surface hors oeuvre nette. Le premier alinéa de l'article R.122-2 du code de l'urbanisme dispose que : "La surface hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction ". La surface de plancher d'un niveau se calcule hors oeuvre, c'est à dire au nu des murs de pourtour.
La SHOB d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction calculées à partir du nu extérieur des murs de façades et au niveau supérieur du plancher,
- y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses ;
- non compris les éléments ne constituant pas de surface de plancher, comme les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez de chaussée, les saillies à caractère décoratif, les vides (trémies d'ascenseur ou d'escalier, rampes d'accès).
2- La SHON. De cette SHOB ainsi calculée, il convient alors de faire les déductions suivantes pour connaître la SHON
- surfaces des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (notamment hauteur sous plafond (et non pas hauteur calculée à partir d'un faux plafond) ou sous toiture inférieure à 1,80 m²,
- surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez de chaussée,
- surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage),
- surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole,
- surface égale à 5% de la SHON affectée à l'habitation (déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux),
- déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d'habitation dans la limite de 5 m2 par logement pour des travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène.
I - Pour être comptée, la mezzanine doit répondre aux critères de la « loi Carrez », c'est-à-dire avoir une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m et une superficie inférieure à 8 m, déduction faite de l'épaisseur des murs et cloisons, escaliers, embrasures de portes et fenêtres.
Voir l'arrêt de la Cour de cassation du 6 mai 2014 n° 13-16510.
II - une mezzanine peut être considérée comme un meuble si hauteur inférieure à 1m80 et surface inférieure à 8m2, si elle permet d'y mettre un matelas et devient un meuble comme un lit mezzanine).
III - Le décret du 23 mai 1997 numéro 97-532 prévoit en son article 4-1 :
"La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déductions des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres. "
- Seuls les planchers sont à mesurer :
Une mezzanine démontable ne constitue pas un plancher mesurable (Cour de Cassation 3 ème chambre civile 22 novembre 2006, pourvoi n° 05-17420) . "
- D'après la cour de cassation ci-dessus, pour les juges, la surface de l'appartement doit être mesurée telle qu'elle se présente matériellement au moment de la vente. Dès lors, la mezzanine doit être comptée, pourvu qu'elle ne soit pas légère ou démontable, mais qu'elle fasse corps avec l'immeuble, et qu'il s'agisse réellement d'une pièce.
IV -Voir aussi la SHOB et la SHON. (cf. http://www.architecte-paca.com/shon-shob/shon.php)
Lors d'une demande de permis de construire, il faut mentionner la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) de la construction prévue. Cette surface est égale à la Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) après diverses déductions détaillées plus loin.
1. Le calcul de la SHOB constitue donc la première étape nécessaire à la détermination de la SHON. C'est quoi la SURFACE HORS OEUVRE BRUTE ( S.H.O.B.) ? Ce sont les superficies susceptibles de constiture de la surface hors oeuvre nette. Le premier alinéa de l'article R.122-2 du code de l'urbanisme dispose que : "La surface hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction ". La surface de plancher d'un niveau se calcule hors oeuvre, c'est à dire au nu des murs de pourtour.
La SHOB d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction calculées à partir du nu extérieur des murs de façades et au niveau supérieur du plancher,
- y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses ;
- non compris les éléments ne constituant pas de surface de plancher, comme les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez de chaussée, les saillies à caractère décoratif, les vides (trémies d'ascenseur ou d'escalier, rampes d'accès).
2- La SHON. De cette SHOB ainsi calculée, il convient alors de faire les déductions suivantes pour connaître la SHON
- surfaces des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (notamment hauteur sous plafond (et non pas hauteur calculée à partir d'un faux plafond) ou sous toiture inférieure à 1,80 m²,
- surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez de chaussée,
- surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage),
- surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole,
- surface égale à 5% de la SHON affectée à l'habitation (déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux),
- déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d'habitation dans la limite de 5 m2 par logement pour des travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Par la construction de cette mezzanine, j'ai effectivement augmenté le nombre de m² de la copro ...
... mais elle est démontable. Et comme il est fait mention sur le site : https://lawperationnel.com/superficie-dun-lot-de-copropriete-surface-carrez elle ne devrait pas engendrer de m2 supplémentaires.
... Seulement comment faire la preuve de sa "démontabilité" ?
Salutations.