Comment convertir un usufruit en liquidités ?
Nina
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Nina -
Nina -
Bonjour,
Suite au décès de ma mère, je suis propriétaire à 1/2 avec mon père d'un appartement d'une valeur de 100 000 euros environ, dont les revenus locatifs sont de 700 euros par mois.
Mon père vient de décéder et s'est marié 3 jours avant son décès (il avait 62 ans) : quelques jours avant son décès, ses dernières volontés étaient de donner l'usufruit de ce bien à sa nouvelle femme afin qu'elle puisse subvenir à ses besoins et de me rendre nu-propriétaire. Il n'a pas eu le temps de se renseigner, ni de formaliser quoi que ce soit. Aujourd'hui, le notaire nous a bien expliqué qu'il ne pouvait y avoir usufruit et que le conjoint survivant avait le droit à 1/4 de la propriété sur tous les biens. Je précise que la nouvelle femme de mon père avait à l'origine mentionné qu'elle renoncerait à la succession et qu'elle se " contenterait " de l'usufruit. Aujourd'hui, elle a bien sur changé d'avis et me précise que le 1/4 de tous les biens ne suffira pas à couvrir l'usufruit que mon père lui avait promis.
Je souhaite donc savoir quelle est " la valeur " de cet usufruit à aujourd'hui ? Comment chiffrer objectivement cette valeur (sachant qu'elle a 51 ans) ?
Merci beaucoup de votre aide.
Suite au décès de ma mère, je suis propriétaire à 1/2 avec mon père d'un appartement d'une valeur de 100 000 euros environ, dont les revenus locatifs sont de 700 euros par mois.
Mon père vient de décéder et s'est marié 3 jours avant son décès (il avait 62 ans) : quelques jours avant son décès, ses dernières volontés étaient de donner l'usufruit de ce bien à sa nouvelle femme afin qu'elle puisse subvenir à ses besoins et de me rendre nu-propriétaire. Il n'a pas eu le temps de se renseigner, ni de formaliser quoi que ce soit. Aujourd'hui, le notaire nous a bien expliqué qu'il ne pouvait y avoir usufruit et que le conjoint survivant avait le droit à 1/4 de la propriété sur tous les biens. Je précise que la nouvelle femme de mon père avait à l'origine mentionné qu'elle renoncerait à la succession et qu'elle se " contenterait " de l'usufruit. Aujourd'hui, elle a bien sur changé d'avis et me précise que le 1/4 de tous les biens ne suffira pas à couvrir l'usufruit que mon père lui avait promis.
Je souhaite donc savoir quelle est " la valeur " de cet usufruit à aujourd'hui ? Comment chiffrer objectivement cette valeur (sachant qu'elle a 51 ans) ?
Merci beaucoup de votre aide.
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4 réponses
je ne suis pas juriste ni notaire , juste "au courant" donc il faudra vérifier mes "affirmations"
avant tout, soit bien sûre de ton affirmation (1/2 propriétaire suite au décès de ta mère..tu es peut-être déjà en situation de nu-propriétaire) car le calcul maintenant s'appuye sur la partie qui était à ton père, pas sur ce qui t'appartenait déjà ;
ce que ton père voulait faire pour sa nouvelle femme, apparemment, c'est une donation entre époux; et dans ce type d'acte notarié: l'époux survivant a le choix entre 1/4 en pleine propriété ou la totalité en usufruit ; mais la rapidité du décès de ton père lui enlève en queqluesorte la possibilité de l'usufruit ;
l'usufruit correspond à un pourcentage de l'actif de la succession et ce pourcentage dépend de l'âge de l'usufruitier ; il évolue donc avec son âge...plus l'usufruitier vieillit, plus l'usufruit diminue
mais dans ton cas c'est la "valeur" correspondant à la tranche 51-60 ans qui compte. ce qui doit être 50% sauf si juste avant 51 ans !!!(regarde par exemple à https://www.haussmann-patrimoine.fr/reperes_bareme_usufruit/
donc la moitié de la part de ton père soit 1/4 de l'appartement si tu étais réellement (pleine-)propriétaire de la moitié.
or selon moi, la part qui revient à cette épouse est 1/4 en pleine propriété : ça donne 25 % mais là encore, sur la partie qui appartenait à ton père "la totalité des actifs du "de cujus" , allias le défunt "!
donc si je ne fais pas d'erreur, elle ne va avoir que 1/8 de la valeur (répartition faite par le notaire lors de la vente éventuelle ) de l'appartement. et sans vente, vous resterez en indivision : elle aura 1/8 des revenus nets locatifs et toi 7/8....
donc elle a raison, c'est moins intéressant pour elle...
maintenant c'est à toi de voir : si tu veux mordicus honorer le souhait de ton père, tu vas avoir envie de compenser sa "perte" mais légalement, rien ne t'y oblige, à ma connaissance..tout dépend de la considération que tu portes à cette brève belle-mère...
renseigne-toi auprès de ton notaire sur mes dires....et bon courage.
avant tout, soit bien sûre de ton affirmation (1/2 propriétaire suite au décès de ta mère..tu es peut-être déjà en situation de nu-propriétaire) car le calcul maintenant s'appuye sur la partie qui était à ton père, pas sur ce qui t'appartenait déjà ;
ce que ton père voulait faire pour sa nouvelle femme, apparemment, c'est une donation entre époux; et dans ce type d'acte notarié: l'époux survivant a le choix entre 1/4 en pleine propriété ou la totalité en usufruit ; mais la rapidité du décès de ton père lui enlève en queqluesorte la possibilité de l'usufruit ;
l'usufruit correspond à un pourcentage de l'actif de la succession et ce pourcentage dépend de l'âge de l'usufruitier ; il évolue donc avec son âge...plus l'usufruitier vieillit, plus l'usufruit diminue
mais dans ton cas c'est la "valeur" correspondant à la tranche 51-60 ans qui compte. ce qui doit être 50% sauf si juste avant 51 ans !!!(regarde par exemple à https://www.haussmann-patrimoine.fr/reperes_bareme_usufruit/
donc la moitié de la part de ton père soit 1/4 de l'appartement si tu étais réellement (pleine-)propriétaire de la moitié.
or selon moi, la part qui revient à cette épouse est 1/4 en pleine propriété : ça donne 25 % mais là encore, sur la partie qui appartenait à ton père "la totalité des actifs du "de cujus" , allias le défunt "!
donc si je ne fais pas d'erreur, elle ne va avoir que 1/8 de la valeur (répartition faite par le notaire lors de la vente éventuelle ) de l'appartement. et sans vente, vous resterez en indivision : elle aura 1/8 des revenus nets locatifs et toi 7/8....
donc elle a raison, c'est moins intéressant pour elle...
maintenant c'est à toi de voir : si tu veux mordicus honorer le souhait de ton père, tu vas avoir envie de compenser sa "perte" mais légalement, rien ne t'y oblige, à ma connaissance..tout dépend de la considération que tu portes à cette brève belle-mère...
renseigne-toi auprès de ton notaire sur mes dires....et bon courage.
toto qui sait peu
enlever la paranthèse finale involontaire dans l'adresse qui permet de visualiser le tavleau de valeur de l'usufruit; sinon, ça renvoie à la page d'acceuil !
Merci beaucoup pour ta réponse, je pense ton calcul tout à fait juste. J'ai d'ailleurs vérifié : je suis bien à 1/2 en pleine propriété sur l'appartement.
En tous les cas, merci d'avoir pris le temps de me répondre : être en deuil et dans les problèmes de succession ne font pas bon ménage, surtout avec une " brève belle-mère " pour reprendre tes mots ! Je suis dans la confusion et tout éclaircissement est le bienvenu ! Alors, merci beaucoup beaucoup beaucoup ...
En tous les cas, merci d'avoir pris le temps de me répondre : être en deuil et dans les problèmes de succession ne font pas bon ménage, surtout avec une " brève belle-mère " pour reprendre tes mots ! Je suis dans la confusion et tout éclaircissement est le bienvenu ! Alors, merci beaucoup beaucoup beaucoup ...
Merci Loulou de ta réponse,
En ce qui concerne le mariage 3 jours avant le décès, c'est effectivement digne d'un polar second choix, mais tout est en fait très normal. En fait, mon père a agi ainsi uniquement afin que sa conjointe survivante garde l'appartement dont il était locataire (sachant qu'elle n'était pas sur le bail) et que la succession prenne en charge le loyer pendant l'année, comme le précise l'acte de notoriété. A ce moment, il se savait très malade (mais pas au point de partir 3 jours après cependant ...) et il est sûr qu'elle a précipité les choses car elle avait en fait d'autres manigances en tête et j'en ai encore malheureusement la preuve aujourd'hui ... Nous changeons de registre : j'ai cette fois-ci + l'impression d'être dans un mauvais Dallas face à un JR cupide et imaginatif pour trouver toutes sortes de mensonges et d'astuces pour récupérer le moindre euro ...
En ce qui concerne le mariage 3 jours avant le décès, c'est effectivement digne d'un polar second choix, mais tout est en fait très normal. En fait, mon père a agi ainsi uniquement afin que sa conjointe survivante garde l'appartement dont il était locataire (sachant qu'elle n'était pas sur le bail) et que la succession prenne en charge le loyer pendant l'année, comme le précise l'acte de notoriété. A ce moment, il se savait très malade (mais pas au point de partir 3 jours après cependant ...) et il est sûr qu'elle a précipité les choses car elle avait en fait d'autres manigances en tête et j'en ai encore malheureusement la preuve aujourd'hui ... Nous changeons de registre : j'ai cette fois-ci + l'impression d'être dans un mauvais Dallas face à un JR cupide et imaginatif pour trouver toutes sortes de mensonges et d'astuces pour récupérer le moindre euro ...
Attention,
Les droits légaux du conjoint (mariage) sont 100% usufruit ou 1/4 en PP Les enfants du premier lit (vous) peuvent cantonner au 1/4 en PP : 1ère chose à vérifier si tout le monde est OK: est ce que le conjoint peut opter pour l'usufruit malgré tout pour résoudre le problème.
Le calcul de l'usufruit est souvent calculé selon la méthode fiscal qui n'est pas forcement la réalité.
Pour info ce barème est calculé selon l'espérance vie de vie de l'usufruitier agé à la moitié de la tranche ( 55 ans) selon un niveau de rentabilité de 3% (reste à vérifier) et en fonction de l'espérance de vie d'un homme. Donc faux par nature
Un calcul d'usufruit économique est toujours à vérifier.
Les droits légaux du conjoint (mariage) sont 100% usufruit ou 1/4 en PP Les enfants du premier lit (vous) peuvent cantonner au 1/4 en PP : 1ère chose à vérifier si tout le monde est OK: est ce que le conjoint peut opter pour l'usufruit malgré tout pour résoudre le problème.
Le calcul de l'usufruit est souvent calculé selon la méthode fiscal qui n'est pas forcement la réalité.
Pour info ce barème est calculé selon l'espérance vie de vie de l'usufruitier agé à la moitié de la tranche ( 55 ans) selon un niveau de rentabilité de 3% (reste à vérifier) et en fonction de l'espérance de vie d'un homme. Donc faux par nature
Un calcul d'usufruit économique est toujours à vérifier.
Merci Mibech de ta réponse.
Pour répondre à ta question, le Notaire, ami de mon père, nous a à l'époque déconseillé l'usufruit prétextant que nos vies allaient certainement suivre un cours " séparé " (il faut avouer que cette femme ne représente rien pour moi ...) ... et qu'il a eu trop souvent l'exemple de situations bloquées de ce fait. J'avoue donc ne pas savoir si l'usufruit est possible ou pas.
En revanche, des événements récents me font pencher vers la solution qui consistera à ne + la voir et à donc ne surtout pas être en indivision quelconque avec elle : elle est dans le mensonge permanent pour récupérer le moindre euro, se montre très malhonnête (mais aussi assez maline).
Pour exemple, si mon père s'est marié avec elle, c'est uniquement pour qu'elle soit sur le bail de l'appartement qu'il louait et qu'elle ne soit pas " à la rue " au moment de son décès. 1 mois et demi après son décès, elle m'annonce qu'elle va tout quitter, tout laisser et partir vivre au bord de la mer, qu'elle a trouvé un appartement et un travail !
Cette semaine, elle vient d'apprendre en lisant l'acte de notoriété que la succession payait pendant un an le loyer de la résidence principale quelle occupait avec mon père, mais comme le notaire lui a précisé, à condition qu'elle reste locataire de cette résidence. Elle lui annonce donc avec beaucoup d'aplomb qu'elle ne part + !
Ce que le notaire me dit, c'est qu'elle va certainement attendre de signer l'acte de partage pour toucher l'année de loyer puis mettre fin à son bail dans la foulée. A priori, la charge de la preuve me revient pour prouver qu'elle n'est + locataire et l'argent semble difficile à récupérer une fois l'acte de partage signé ..
En parallèle, j'ai su par des amis de mon père qui ne l'ont jamais apprécié qu'elle a bien déménagé (emportant toutes les affaires de mes parents) alors qu'elle me dit le contraire et quelle est sa nouvelle adresse (elle a donc bien une autre résidence principale). En revanche, elle a appelé le bailleur du logement dans lequel elle était avec mon père pour ne + mettre fin à son prévis prétextant qu'elle le ferait d'ici un ou 2 mois, le temps de trouver un travail là où elle déménage (soit le temps de signer l'acte de partage si je lis entre les lignes ...).
Voilà l'état des lieux ! Aujourd'hui, je ne sais comment réagir légalement. Ai-je un délai m'obligeant à signer l'acte de partage ? Comment prouver qu'elle a 2 résidences principales ? Quelles sont les solutions qui s'offrent à moi ? J'aimerais pouvoir faire mon deuil ...
Pour répondre à ta question, le Notaire, ami de mon père, nous a à l'époque déconseillé l'usufruit prétextant que nos vies allaient certainement suivre un cours " séparé " (il faut avouer que cette femme ne représente rien pour moi ...) ... et qu'il a eu trop souvent l'exemple de situations bloquées de ce fait. J'avoue donc ne pas savoir si l'usufruit est possible ou pas.
En revanche, des événements récents me font pencher vers la solution qui consistera à ne + la voir et à donc ne surtout pas être en indivision quelconque avec elle : elle est dans le mensonge permanent pour récupérer le moindre euro, se montre très malhonnête (mais aussi assez maline).
Pour exemple, si mon père s'est marié avec elle, c'est uniquement pour qu'elle soit sur le bail de l'appartement qu'il louait et qu'elle ne soit pas " à la rue " au moment de son décès. 1 mois et demi après son décès, elle m'annonce qu'elle va tout quitter, tout laisser et partir vivre au bord de la mer, qu'elle a trouvé un appartement et un travail !
Cette semaine, elle vient d'apprendre en lisant l'acte de notoriété que la succession payait pendant un an le loyer de la résidence principale quelle occupait avec mon père, mais comme le notaire lui a précisé, à condition qu'elle reste locataire de cette résidence. Elle lui annonce donc avec beaucoup d'aplomb qu'elle ne part + !
Ce que le notaire me dit, c'est qu'elle va certainement attendre de signer l'acte de partage pour toucher l'année de loyer puis mettre fin à son bail dans la foulée. A priori, la charge de la preuve me revient pour prouver qu'elle n'est + locataire et l'argent semble difficile à récupérer une fois l'acte de partage signé ..
En parallèle, j'ai su par des amis de mon père qui ne l'ont jamais apprécié qu'elle a bien déménagé (emportant toutes les affaires de mes parents) alors qu'elle me dit le contraire et quelle est sa nouvelle adresse (elle a donc bien une autre résidence principale). En revanche, elle a appelé le bailleur du logement dans lequel elle était avec mon père pour ne + mettre fin à son prévis prétextant qu'elle le ferait d'ici un ou 2 mois, le temps de trouver un travail là où elle déménage (soit le temps de signer l'acte de partage si je lis entre les lignes ...).
Voilà l'état des lieux ! Aujourd'hui, je ne sais comment réagir légalement. Ai-je un délai m'obligeant à signer l'acte de partage ? Comment prouver qu'elle a 2 résidences principales ? Quelles sont les solutions qui s'offrent à moi ? J'aimerais pouvoir faire mon deuil ...
Bonjour,
Votre belle mère à le droit temporaire au logement (1 an) et même viager puisque votre père ne l'a probablement pas exhérédié.
Donc mon avis, il vaut mieux jouer le coût de l tranquilité en réalisant l'acte de partage afin de statuer définitivement sur la succession de votre père plutot que de rentrer en procédure couteuse et incertaine.
D'autant que la quote prt des loyer vient en moins de succession (et donc en moins d'une prtie de son héritage = 1/4.
A vous de voir mais par expérience, c'est probablement la meilleure solution qu'elle signe rapidement
Votre belle mère à le droit temporaire au logement (1 an) et même viager puisque votre père ne l'a probablement pas exhérédié.
Donc mon avis, il vaut mieux jouer le coût de l tranquilité en réalisant l'acte de partage afin de statuer définitivement sur la succession de votre père plutot que de rentrer en procédure couteuse et incertaine.
D'autant que la quote prt des loyer vient en moins de succession (et donc en moins d'une prtie de son héritage = 1/4.
A vous de voir mais par expérience, c'est probablement la meilleure solution qu'elle signe rapidement
Merci à nouveau de votre réponse. Dans ces moments de confusion, il est très agréable d'avoir un regard extérieur et neutre. J'avoue être un peu décontenancée devant votre réponse : le notaire m'a certifié que le loyer (car il s'agit d'une location et non d'une propriété) du pendant un an à compter du décès de mon père vient en minoration de ma part (donc 3/4 - un an de loyer).
D'autre part, vous me parlez de viager : qu'en est-il sur un appartement dont mon père n'était que locataire ? Que dois-je comprendre ?
Enfin, sur le coût de la tranquillité, je suis complètement en phase avec vous, mais j'ai déjà fait beaucoup de concessions, ne serait que sur des estimations (d'une voiture et d'un petit studio, seuls biens de mon père) qui ne jouent absolument pas en ma faveur, tout cela pour commencer mon deuil et là, la coupe est pleine ! J'en fait une question de principe car cela devient malhonnête, et même illégal puisqu'elle va avoir d'ici quelques jours 2 résidences principales et qu'elle me ment allègrement ...
Alors, si vous avez encore un peu de temps à m'accorder pour m'apporter à nouveau votre recul sur la situation, je suis preneuse !
Encore merci.
D'autre part, vous me parlez de viager : qu'en est-il sur un appartement dont mon père n'était que locataire ? Que dois-je comprendre ?
Enfin, sur le coût de la tranquillité, je suis complètement en phase avec vous, mais j'ai déjà fait beaucoup de concessions, ne serait que sur des estimations (d'une voiture et d'un petit studio, seuls biens de mon père) qui ne jouent absolument pas en ma faveur, tout cela pour commencer mon deuil et là, la coupe est pleine ! J'en fait une question de principe car cela devient malhonnête, et même illégal puisqu'elle va avoir d'ici quelques jours 2 résidences principales et qu'elle me ment allègrement ...
Alors, si vous avez encore un peu de temps à m'accorder pour m'apporter à nouveau votre recul sur la situation, je suis preneuse !
Encore merci.
La législation juridique et financière évolue en permanence...