OFFRE D'ACHAT

Bonjour,

Je suis agent commercial en immobilier, je travaille pour une agence, voilà mon problème de ce jour :

J'ai "vendu" une maison d'habitation. Mandat de vente sans exclusivité.
Une offre d'achat a été signée par les acquéreurs et les vendeurs, au prix du mandat.
Après 1er rdv pour compromis chez le notaire, celui-ci n'a pas pu être signé car un problème de bornage est venu se greffer. Le notaire n'a pas voulu le stipuler dans les conditions suspensives donc date repoussée. Alors que la date était fixée pour ce nouveau compromis,
Le vendeur, ne souhaitant pas engager de frais pour le bornage a passé une annonce personnelle, est a trouvé acquéreur (plus avantageux pour lui).
Il a donc téléphoné à mes acquéreurs (comment a t'il été informé du numéro de téléphone ? merci Maitre G de divulguer des informations) les informants qu'il ne souhaitait plus leur vendre la maison.
Mes acquéreurs (locataires) ayant déjà envoyés leur dédites, ont été dans l'obligation et dans l'urgence de retrouver un autre bien très rapidement.

Je vais donc engager une procédure contre les vendeurs. Le notaire en question m'a informé que le vendeur n'avait pas signé le mandat de vente, seule son épouse l'avait fait.
Que mon mandat était donc nul.
Je voudrais savoir ce que vous en penser, et surtout que dois-je faire ?
En sachant que l'offre d'acahat a bien été signée et acceptée par MR et MME.

Merci de vos conseils.

PS/ le vendeur à annoncée son bien avec 750 M² terrain, alors que celui-ci n'est que de 600 m². D'où le problème, car aucuns bornages visuels.