Sci familiale créée avant achat
Bonjour,
je crée une sci familiale de 4 associés
2 associés vendent leur maison.
C’est l’argent de cette vente qui servira à acheter la maison via la sci.
Dans un premier temps la sci n’a pas de bien...qu’indiquer dans les valeurs des parts de chacun ? La future valeur ou une valeur de départ qu’il faudra ensuite modifier?
Deux des associés vont recevoir des parts sous forme de dons. Doivent ils déclarer aux impôts a l’achat du bien ou lors de la déclaration impôt de la SCI?
Merci pour votre aide
2 réponses
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Pour la donation, un point sur le timing : si vous faites la donation des parts avant d'acheter le bien (donc quand la SCI n'a encore rien ou presque), les parts valent quasiment 0 et les droits de donation seront très faibles. La valeur se calcule au moment de la donation, pas après l'achat. En plus les parts de SCI peuvent bénéficier d'une décote de 10 à 15% par rapport à la valeur réelle. Donc si vous pouvez planifier la donation avant l'acquisition, c'est fiscalement bien plus avantageux que de le faire après.
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Oula ça désolé mais c’est pas vraiment exact : même si la SCI ne possède pas de biens immobiliers, si elle possède énormément de cash elle a une valeur. Et si elle ne possède jamais aucun cash elle ne pourra pas acheter de biens immobiliers.
Ce conseil marche bien quand la SCI achète avec de la dette, ou avec un compte courant d’associé (dette envers les associés) qui sera remboursé par des loyers, mais sinon il ne marche pas.
Et la décote de 15% elle est souvent contestée par l’administration fiscale, surtout si tous les associés sont de la même famille, mais admettons…
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Bonjour,
1) Quand vous parlez de la valeur des parts de chacun, vous vous situez à quel stade du processus ?
Si vous parlez de la valeur nominale indiquée dans les statuts, elle ne dépend pas de la valeur du ou des biens achetés, elle dépend uniquement du capital de la SCI (le capital que vous lui apportez). La SCI peut très bien avoir par exemple un capital de 100.000€ et utiliser en plus un emprunt de 900.000€ pour acheter un bien à 1.000.000€.Et le capital vous pouvez l’augmenter en apportant de l’argent (ou des biens) à la SCI par la suite, en votant une augmentation de capital.
Mais mis à part ce cas là, la valeur nominale des parts n’est pas « modifiée » Elle correspond à ce qui a été apporté au moment où ça l’a été. Et tant pis si entre temps la valeur de la maison a été multipliée par dix. Rien à voir avec la valeur vénale des parts (= valeur réelle de marché).
2) La donation de part de SCI doit être déclarée dans le mois qui suit la donation, en utilisant le formulaire 2735 (ou son équivalent en ligne).
La législation juridique et financière évolue en permanence...