Vente parts de nu propriété et droit de préemption.
Bonjour,
mon notaire m'affirme que lorsqu'il y a 2 nu propriétaires sur un bien et que l'un des 2 désire vendre ses parts ( ce qui est possible), le notaire se doit d'informer l'autre pour lui permettre d'exercer son droit de préemption.
A votre avis?
Si il y a vente sans en informer l'autre partie, il est possible de faire annuler la vente dans un délai de 5 ans dès connaissance des faits.
Votre avis la aussi?
Merci .
mon notaire m'affirme que lorsqu'il y a 2 nu propriétaires sur un bien et que l'un des 2 désire vendre ses parts ( ce qui est possible), le notaire se doit d'informer l'autre pour lui permettre d'exercer son droit de préemption.
A votre avis?
Si il y a vente sans en informer l'autre partie, il est possible de faire annuler la vente dans un délai de 5 ans dès connaissance des faits.
Votre avis la aussi?
Merci .
18 réponses
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Bonjour
la date de départ du délai de prescription quinquennale relative à ,l'action mobilière ou personnelle se situe à la date à laquelle le demandeur a connu, ou aurait dû connaitre , la réalisation du dommage dont il est victime.
La date retenue est appréciée in concreto et souverainement par les juges du fond. -
Bonjour,
Le fait que le cohéritier ait vendu sa quote part indivise à sa SCI me met en position d'indivision avec cette SCI?
Merci à vous.
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@Gayomi
Les parts ont été vendues.
En 2017 sans respect de l'article 815-14.
Vous ne pouvez me dire si je suis en indivision ou pas avec cette SCI.
Je viens de recevoir un courrier rar de 2 avocats .
Il me faut répondre sous 8 jrs et accéder à une proposition de rachat qui m'est signifiée.
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@Persas61
Je vous ai dit ne pas avoir les compétences pour poursuivre.
De plus, il faut vous "tirer les vers du nez". On aurait gagné du temps et de la limpidité si vous aviez d'emblée expliqué succinctement mais complètement la situation.
Vous êtes sur un forum de bénévoles.
Veuillez consulter un avocat spécialisé que vous paierez pour réfléchir à votre cas et qui s'engage dans sa réponse.
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Mon notaire m'a dit....Houla.....il ne faut pas laisser passer, on a quand même un notaire, officier ministériel, qui a dérapé. Ne signez rien. N'acceptez rien!
Mon avocat m'a dit.....Houla cédez vos parts et passez à autre chose!
Mon assureur me conseille d'aborder frontalement le problème ! Quelque part il rejoint mon notaire. -
Non, je ne doute pas des conseils de mon assureur.
Pour dire franchement, j'ai l'impression que les tribunaux sont vraiment débordés et je crains que mon problème soit considéré comme mineur .
La succession n'est pas encore ouverte et chaque fois qu'on ouvre un dossier,il y a embrouille.
J'ai déjà rédigé mes 2 courriers en RAR, ils sont prêts, succincts, corrects.
En posant ici cette question, je viens juste chercher le petit coup de pouce pour aller les poster. -
Bonjour,
Ma protection juridique me conseille un courrier RAR, au notaire responsable de l'acte et 1 au co indivisaire.
En fonction de leur réponse respective, revenir vers ma protection juridique et eux me conseilleront vers quelle famille d'avocat et quelle juridiction m'orienter.
Votre avis? -
Bonjour,
2 nu-propriétaires sont-ils considérés comme 2 indivisaires?
merci. -
Bonjour,
Je viens de questionner le service des impôts.
L'hypothèque prise sur cette nu propriété relève du fait que la sci avait des impayés.
Les dettes viennent d'être payées.
Il va y avoir levée.
Ce qui évitera une vente aux enchères de ce bien et très certainement une diminution de ma part dans l'indivision..
Il y a donc un petit rapport.-
Je viens de questionner le service des impôts.
L'hypothèque prise sur cette nu propriété relève du fait que la sci avait des impayés.
Curieux que le fisc vous ait répondu alors que vous n'êtes pas porteur de parts de la SCI.
Ou alors, vous ne nous avez pas donné toutes les infos.
Ce qui évitera une vente aux enchères de ce bien et très certainement une diminution de ma part dans l'indivision..
Non, votre part de NP ne varie pas.
Il y a donc un petit rapport
Non, toujours aucun rapport avec votre question initiale.
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Bonjour,
Pour quelle raison l'hypothèque est elle si postérieure ( de 2 ans) à la cession de la nu propriété ?
Merci.-
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@GayomiLa dette est le montant de la cession
Cession consentie au prix de 240 000€.
Montant principal de cette hypothèque 42256€. -
@Persas61La dette due au fisc serait du montant de la cession ? Étrange. Le prix de cession n'est pas dû au fisc.
C'est de toute façon a priori sans rapport avec votre question initiale.
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Encore eut-il fallu que je sache qu'il y avait eu donation préciputaire en 2012.
Cela aurait attiré mon attention
L'usufruitière a quitté sa maison en 2021.
depuis le bien est occupé par mon frère et son fils et sa compagne.
Les travaux ont commencé.
Je vis à 800 km....vous imaginez!
L'acte de cession a été signé en mars 2017....ça se joue à 3 mois.
Quoiqu'il en soit personne ne m'a informé comme le stipule l'article 815- 14, pour pouvoir exercer mon droit de préemption!-
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@GayomiL'usufruitière est partie en EHPAD en mars 2021.
Toujours vivante a ce jour.
2 usufruitiers, nous deux .
Mon frère a vendu sa nu propriété (13/16e) à une sci sans respecter l'article 815-14
acte déposé le 27 03 2017.
Acte rédigé le 07 03 2017
Hypothèque légale du trésor date de l'acte 10 07 2019 montant 42256 €
Date de dépôt 11 07 2019 -
@Persas61Si la publication date bien de mars 2017, effectivement, de mon point de vue, la prescription est acquise. Revoyez ce point avec votre avocat.
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@GayomiBonjour,
Je suis dans une impasse comme dit plus haut.
Mon notaire pense qu'il y a eu violation de l'article 815-14 par défaut de signification par acte extra judiciaire au moment du projet de cession. Me privant ainsi de ma capacité à préempter.
Donc pour lui dissimulation volontaire.
L’article 815-14 du Code civil prévoit ainsi que : « l’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir.
Il faudra donc, avant d’entamer une telle vente, notifier par voie d’huissier les autres indivisaires, qui pourront être les autres héritiers, en mentionnant le nom de la personne souhaitant acquérir les partis, l’adresse de son domicile ainsi que sa profession. Un héritier pourra alors s’opposer à cette vente et racheter les parts en question.
Ce droit de préemption des indivisaires permet d’éviter les conflits au sein d’une indivision, et dans le cadre successoral, cela est la conséquence de la volonté par le législateur de permettre la conservation des biens dans la famille.
Après effectivement à 3 mois près nous sommes en dehors du délai de prescription .
Mon avocat , pour être honnête a commencé par me dire que nul n'est censé rester dans l'indivision !!!!! C'est vrai mais le 815-14 ne faisait pas partie de ses acquis. Il a du se replonger dans son code civil......j'ai abrégé ses souffrances, il était 12h10!
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La date retenue est appréciée in concreto et souverainement par les juges du fond.
ce qui veut dire qu'il faut nécessairement qu' un juge apprécie la situation et fixe la date de départ du délai de prescription.?-
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Disons que si vous voulez remettre en cause la vente, cela passe nécessairement par une procédure judiciaire et le 1er point examiné sera la prescription ou non de votre action.
Mais votre avocat devrait être en mesure de vous confirmer l'absence ou non de prescription afin de ne pas vous lancer dans une procédure inutile et à partir du moment où la vente est publiée au SPF, vous pouviez en avoir connaissance. -
@Gayomià partir du moment où la vente est publiée au SPF, vous pouviez en avoir connaissance.
de quelle manière? -
@Persas61Par une demande telle que l'a faite votre notaire. La procédure est ouverte à tous.
Même si, à titre personnel, je comprends que personne ne fasse ce type de demande régulièrement, le fait que l'info soit accessible est suffisant.
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Le spf a été questionné par écrit, par mon notaire personnel et je me suis acquitté des 12euros car effectivement la demande devait être accompagnée de son paiement.
le retour de la demande nous est parvenue le 16 6 2022. -
J'en ai eu connaissance le 16 06 2022 en questionnant le service de la publicité foncière .
Vous l'avez questionné par écrit ? Ce serait une preuve.
C'est votre notaire qui a raison. -
Bonjour,
Qui pour m'indiquer à quel moment l' action en nullité de la cession est prescrite pour non respect de l'article 814-14 du code civil?
Prescription quinquennale après publication de l'acte ou à partir de la connaissance du fait?
Merci à vous-
"...
l'action en nullité d'une cession de droits indivis opérée au mépris des dispositions de l'art. 815-14 du Code civil, se prescrit par cinq ans, aux termes de l'art. 815-14 du même code. Cette prescription court à compter du jour où le coïndivisaire du vendeur a eu connaissance de la vente
... "
Source : https://www.onb-france.com/actualites/droit-de-preemption-des-indivisaires-prescription-de-laction-en-nullite
L'avocat rencontré aujourd'hui a dû vous le dire. -
@GayomiL'avocat doutait de la date de départ de la prescription.
La vente a été actée en mars 2017.
J'en ai eu connaissance le 16 06 2022 en questionnant le service de la publicité foncière .
Pour mon notaire le départ pour agir en action de nullité est le 16 06 2022, mon avocat ne savait pas..
Dois je donc considérer que je suis encore dans un cadre d'action en nullité ? -
@Persas61Ce n'est qu'au terme d'une action judiciaire que vous obtiendrez une réponse ferme.
Cependant, si vous avez ouvert le lien que je vous ai donné, il est aussi écrit :
"...
Cette prescription court à compter du jour où le coïndivisaire du vendeur a eu connaissance de la vente. Il a été relevé que la vente était opposable aux tiers du fait de sa publication le 22 oct. 1984, ce dont il s'induit que les coïndivisaires auxquels le projet de cession n'avait pas été régulièrement notifié étaient réputés en avoir eu connaissance à cette date.
... "
La date retenue pour la prescription était donc celle de la publication au SPF, et non celle de l réponse de ce service à une demande.
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J'ai rdv demain avec un avocat .
Je ne suis pas fan de procédures mais là c'est abusé.
En plus je subis harcèlement, injures, production de faux, abus de confiance depuis maintenant 15 mois.
J'ai décidé de stopper l'hémorragie.
Je ne souhaite cette situation à personne.
Merci à vous -
C'est la suite de https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8983367-droits-d-un-nu-proprietaire
Si vous avez l'impression d'être spolié, il faut agir (avocat)... ou laisser en l'état. -
Ce serait de ma part un vilain cadeau que de faire casser la vente.
Père, fils et compagnes se sont installés dans la maison de 2 niveaux habitables sur 240 M2 et ont commencé les travaux.... peintures, carrelages, luminaire, etc..etc..
L'usufrutiere est toujours de ce monde.
La nu propriété a été vendue à une sci et j'ai tout à penser que c'est la SCI qui paie les travaux -
Merci Condorcet pour votre réponse.
Et bien si il y en a un, celui de mon frère.
Suite à questionnement auprès du service de la publicité foncière, la date et le prix de cette vente, actée par ce notaire nous ont été communiquées.
Alors?On fait quoi dans ce cas? -
A votre avis?
Confirmé.
Votre avis la aussi?
Aucun notaire n'accepterait de constater cette cession de droits indivis à un tiers en l'absence de consentement du coindivisaire du cédant.-
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@Persas61 Faites vous allusion à une quelconque responsabilité ou faute du notaire?
Je ne sais pas lire dans le marc de café.
Au fil des échanges épistolaires, j'apprends que vous avez saisi un avocat.
Lui détient les éléments, moi non.
Vous le payez pour vous défendre ? Moi, je suis un bénévole !
Bonne soirée. -
@condorcetje vous remercie mais en 2 mots vous auriez pu simplement me répondre oui ou non.
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La législation juridique et financière évolue en permanence...