[Propriétaire] Régularisation de charge

Question

Bonjour, 

Mon père est propriétaire et loue son bien depuis quelques temps.
Il n'a pas fait pour l'année 2016 et 2017 de régularisation de charges.
Il perçoit une provision sur charge de 300e par mois (par son locataire). Ce qui fait 300*12 = 3600 euros de provision sur charge par an.

Cependant je n'arrive pas à savoir ce que l'on doit mettre au débit. J'ai à ma disposition une trentaine de bordereaux d'appels de fond provenant du syndic' de copropriété et je suis perdu dans tous ces chiffres et ces appelations, j'ai consulté legifrance pour savoir quelles charges étaient récupérables auprès du locataire mais ça ne me suffit pas à extraire les informations nécessaires des bordeaux que je reçois.

Entre appels de fond, travaux de creation evacuation, appel exceptionnel, refection hall, reprise sur provision etc... je n'arrive pas savoir quoi ce qui est récupérable auprès de mon locataire. 

Pour vous expliquer pourquoi je fais ce sujet, pour des raisons personnels mon père est totalement dépassé. Je tiens à lui venir en aide mais du fait de mon très jeune âge je suis complètement à la ramasse et je n'arrive pas à l'aider.

Ma question est donc : comment faire une régularisation de charge à partir des bordereaux d'appel de fond que l'on reçoit (une quinzaine par an...). 

J'ai été voir des comptables pour m'aider, mais la plupart m'ont expliquer ne pas s'occuper de cela. Vers qui me tourner pour faire des régularisations de charge, pour que je puisse apprendre et aider mon père en les faisant moi même par la suite ?

(Ps : Je sais qu'une régularisation de charge doit être théoriquement faite chaque année...)

Valenchantée · Answer

Bonsoir,

Vous ne pouvez pas n'avoir que des appels de fonds. Vous devez aussi avoir les décomptes de charge, justement.

Mais pour commencer à répondre à votre question, aucun "gros travaux" affectant la structure, la façade ou les parties communes ne peut être récupéré.

Cdlt

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
Ni les travaux ni les appels de fonds pour faire cette régularisation.
Demandez au syndic le décompte des charges récupérables.

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Ce ne sont pas les appels de fonds qu'il faut regarder, mais les décomptes annuels de l'exercice (1 fois par an) et en général joint avec la convocation de chaque AG. Si ce n'est pas le cas, alors le décompte est soit envoyé par courrier séparé, soit dans le même envoi postal que l'appel de fonds qui suit l'AG.

Sur ce décompte, en général, les syndics pro inscrivent une colonne "part locative", c'est cela qui vous sert pour faire le décompte du locataire car ce sont les charges qui peuvent être imputées à ce dernier. 

Pour votre info, il existe aussi en général une colonne "part récupérable", c'est ce qui peut être déclaré aux impôts pour déduire lors de la déclaration.

un coup d'oeil sur ce titre vous sera aussi très utile :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947

PS : l'appellation des colonnes peut différer d'un syndic à l'autre, un simple coup de fil au gestionnaire vous renseignera. Exemple : les honoraire du syndic ne sont pas une charge pour le locataire, alors que les frais de nettoyage en sont un.

jacques · Answer

bonjour,     Pour avoir 300 euros de charges, il doit y avoir un chauffage collectif et l'eau chaude collective, le logement doit être assez grand, et assez haut en étage. Il y a probablement un ascenseur, et plus on est haut et plus le logement est grand, plus la participation est élevée.

Cependant, il faut savoir que le locataire ne paie pas la totalité des charges que reçoit le propriétaire, mais seulement une partie.

Il faut voir le décompte de fin d'exercice, et la part qui concerne le locataire est mentionnée  soit :   "charges locatives" soit "charges récupérables" sous entendu sur le locataire.

En effet, les honoraires du syndic n'entrent pas en ligne de compte, ainsi que pas mal de réparations et autres.  Idem s'il y a un ravalement ou une réfection du toit, ça reste entièrement à la charge du propriétaire.

Eventuellement, si vous ne trouvez pas, prendre tous vos papiers et aller voir le syndic qui vous indiquera où ça se trouve sur les feuilles.

Donc, vous avez d'un côté, les provisions versées, et les charges réelles.  Reste à savoir s'il y a un supplément à payer par le locataire ou bien un trop perçu qu'il faut lui rendre.

rambouillet41 · Answer

La rubrique "charges locatives" c'est ce que votre locataire doit vous payer sur un an auquel vous retirer les 3600 €.

La rubrique "déductible" c'est ce qu'il faut inscrire sur la déclaration de revenus de votre père.

Mais attention, ces sommes sont pour l'immeuble, il faut donc appliquer à chaque ligne, les tantièmes correspondant du lot ou des lots, ce que l'on appelle des "clés de répartition". Vous trouverez ces valeurs dans le RdC en général dans des tableaux.

RegulCharge · Answer

Merci encore une fois pour vos réponses.
Concernant les justificatifs à envoyer au locataire, est ce que ce tableau seulement suffit ? 
Je pensais écrire une lettre en RAR accompagnée du tableau " Relevé détaillé des dépenses " ainsi qu'une photocopie du verso de la taxe foncière (là où est mentionnée la taxe sur les ordures ménagères).

Cela serait donc suffisant ? Que se passe-il s'il considère ce montant comme absurde et souhaite des justificatifs autre que ce relevé ?

jacques · Answer

bonjour,      Pour éviter tout risque d'erreur allez voir le syndic ou ses employés. Comme ils ont l'habitude, ils auront vite fait de vous renseigner.

Il es vrai aussi qu'il ne faut pas oublier la taxe ordures ménagères qui se trouve sur l'impôt foncier.

Normalement la somme indiquée charge locative n'est que pour ce logement. Mais pour être absolument sûr allez voir le syndic et vous le saurez pour la prochaine fois.

Pour l'eau de la ville, c'est probablement dans les charges du syndic, ou bien le logement a-t-il son propre compteur d'eau et soit le locataire paie directement soit le propriétaire paie l'eau, et la compte au locataire dans les charges.

Il vous faut faire un décompte précis, acompagné des justificatifs.

Il ne faut rien oublier, sinon ensuite c'est mal accepté de réclamer une omission.

RegulCharge · Answer

Bonjour,

Encore une fois merci pour vos nombreuses réponses.
Donc si j'ai bien compris je dois appliquer les tantièmes correspondants aux charges communes générales, aux charges ascenseur A et enfin aux charges compteur EF.

Comme nous avons des compteurs d'eaux individuels et que j'ai l'impression que l'eau est séparé de ces charges là, j'ajoute la somme payé pour l'eau froide avec les sommes que j'obtient au dessus ?

Sur un bordereau d'appel de fond, j'ai un truc qui se présente un peu comme ce qui a été décrit :
Charges Annee 2016
Charges communes générales  tantièmes   quote part
Charges compteur EF tantièmes quote part
etc....
Et enfin une ligne Eau froide (pas de tantième vu qu'individuel).

Cependant ensuite j'ai une ligne charges locatives et le montant qu'ils obtiennent n'est pas celui que j'obtiens.
Il y'a une différence de 500-600 euros.
Dois-je faire mon propre calcul ou utiliser le montant charges locatives qu'eux ont trouvés ? (il s'agit bien cette fois de montant propres à mon logement).

Respectueusement,

rambouillet41 · Answer

Un appel de fond ne peut pas vous servir pour calculer les charges locatives, uniquement le décompte annuel.

avez vous les tantièmes généraux du lot et le total des tantièmes totaux

avez vous les tantièmes ascenseurs du lot et le total des tantièmes ascenseurs

avez vous la consommation eau de votre père et la consommation totale privative

[Propriétaire] Régularisation de charge

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