Exonération vices cachés
Résolu
Bonjour,
Nous avons acheté une maison qui a été construite par le vendeur lui même et dans laquelle il a vécu 17 ans.
Dans notre acte de vente il y a une clause de non garantie des vices cachés. Cette clause est-elle valable puisqu'il a fait lui même cette maison?
Le problème c'est que le vendeur ne nous a pas informé que la nappe phréatique remontait par temps de pluie ce qui engendre des problèmes d'humidités au sous-sol et même la présence d'eau dans u petit renfoncement.
Que pouvons-nous faire?
Merci d'avance pour vos réponses.
Nous avons acheté une maison qui a été construite par le vendeur lui même et dans laquelle il a vécu 17 ans.
Dans notre acte de vente il y a une clause de non garantie des vices cachés. Cette clause est-elle valable puisqu'il a fait lui même cette maison?
Le problème c'est que le vendeur ne nous a pas informé que la nappe phréatique remontait par temps de pluie ce qui engendre des problèmes d'humidités au sous-sol et même la présence d'eau dans u petit renfoncement.
Que pouvons-nous faire?
Merci d'avance pour vos réponses.
29 réponses
-
ContributeurBonjour,
Je ne comprends pas la réponse de l'ADIL : le vendeur étant le constructeur, il ne peut pas être exonéré de la garantie des vices cachés, si le vice en question relève de la construction, ce qui me semble être le cas ici, puisque la maison a été construite sur une nappe phréatique, qu'il ne pouvait pas l'ignorer et qu'il n'a rien fait pour éviter les inondations et infiltrations successives.
Seul problème et c'est peut-être ce qu'a voulu dire l'ADIL, c'est que cela relève alors de la garantie décennale. Là, on est hors délai.
-
-
ContributeurL'ADIL dit : "la maison a plus de 10 ans donc la clause d'exonération des vices cachés est valable"
Or, comme tu le dis toi-même Rio, la garantie décennale et la garantie des vices cachés sont deux choses bien distinctes : il n'y a pas de prescription décennale pour les vices cachés.
Que le vendeur soit un "professionnel" (ou assimilé puisqu'il a construit lui-même sa maison) implique surtout qu'il ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés ... donc la réponse de l'ADIL est incompréhensible puisque, contrairement à ce qu'elle dit, le vendeur ne peut pas s'exonérer, quelle que soit la date de construction. -
Bonjour Valenchantée. Voici l'explication: la garantie des vices cachés est écartée par le juge lorsque la construction à moins de dix ans. Pourquoi? Parce que si on la retenait elle serait considérée comme faisant échec à la garantie décennale qui est d'ordre public.C'est ce que dit de manière différente l'ADIL.Dans le cas présent, la garantie décennale est prescrite, mais la garantie des vices cachés court toujours depuis la fin de la garantie décennale.Evidemment le cas où le particulier a construit sa maison et l'a vendue par la suite est un peu particulier.
-
ContributeurRio,
"Parce que si on la retenait elle serait considérée comme faisant échec à la garantie décennale qui est d'ordre public"
mais tu dis toi-même que ce sont deux notions différentes ! en outre, ça ne change rien au fait que, dans le cas présent, le vendeur n'est pas exonéré de la garantie des vices cachés, contrairement à ce que dit l'ADIL ...
"Dans le cas présent, la garantie décennale est prescrite, mais la garantie des vices cachés court toujours depuis la fin de la garantie décennale"
oui, c'est ce que je dis ...
-
-
Bonjour et merci pour vos réponses.
Certes le vendeur avait beaucoup moins de problème puisqu'il avait mis une pompe de relevage pour maintenir le niveau de la nappe phréatique sous les fondations.
jkl, voulez-vous dire que nous aurions dû nous rendre compte du problème d'humidité lors de nos visites?
La question est de savoir si c'est un vice assez important pour espérer obtenir réparation en justice. Nous avons également des fissures traversantes qui à mon avis sont liées avec le problème de remonté d'eau et le manque de drain -
Bonjour,
Nous avons rencontré un avocat qui nous conseille une médiation avec le vendeur mais je vois mal comment cela va être possible car le vendeur n'a même pas répondu à notre courrier.
Pour les preuves que le vendeur est bien le constructeur nous n'avons pas de preuve probante d'après notre avocat. La demande de permis de construire, la déclaration de début et de fin des travaux ne suffit pas il nous faudrait des factures d'achat de matériaux.
De toute façon j'ai pris rendez-vous avec un expert pour avoir un avis concret sur les problèmes rencontrés au moins nous serons fixé sur la gravité des problèmes.
Qu'en pensez-vous? -
Ok merci, je m'excuse de mon obstination mais je voulais être parfaitement sûr de ne pas faire d'interprétation.
Merci pour votre aide précieuse. -
Merci pour votre réponse.
Pensez-vous que j'ai bien interprété ces arrêts?
Notre vendeur est-il bien considéré comme vendeur professionnel? -
Bonjour,
J'ai effectué quelques recherches de jurisprudences sur la qualité du vendeur particulier pouvant être assimilé à un "vendeur professionnel".
Voici ce que j'ai trouvé:
Le particulier, n'ayant aucune compétence en matière de construction, qui vend un immeuble dans le cadre de la gestion de son patrimoine personnel ne peut être assimilé à un vendeur professionnel que s'il a lui-même conçu ou réalisé la construction (cour de cass pourvoi n°04-18466, 09-14095, 09-71498).
Par conséquent, cela signifie que dans cette condition le vendeur ne peut se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés.
Une question que je me pose, y a t-il une prescription de la qualification de "vendeur professionnel" si le bien vendu par ce dernier a plus de 10 ans?
Pouvez-vous m'éclairer? -
Oui merci.
Je crois que la solution la plus simple est encore de démontrer la mauvaise foi du vendeur via une expertise? -
Merci pour vos réponses mais je ne comprends toujours pas, désolé!
Vous me dites de ne pas attaquer sur le mode "constructeur" et que le vendeur ne peut pas s'exonérer des vices cachés car il est le constructeur??????-
Contributeureuh ... oui, c'est un peu compliqué, c'est justement pour ça que je vous conseille d'aller voir un avocat ! ... alors, je vais essayer d'être plus claire :
Je parle de non professionnels :
1. le vendeur : il peut être exonéré de la garantie des vices cachés (à la condition, évidemment, qu'il n'ait pas délibérément dissimuler les choses)
2. le constructeur : il ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés mais peut disposer d'un certain nombre de garanties qui courent sur maximum 10 ans --> quand c'est une personne qui construit sa propre maison (on appelle ça un "castor"), il doit offrir les mêmes garanties qu'un constructeur professionnel (de même que celui qui rénove, d'ailleurs) dans le cas d'une vente ...
Le "vôtre" est un constructeur-vendeur. Vous ne pouvez pas attaquer le vendeur sans attaquer le constructeur. Et si vous attaquez le constructeur, vous ne bénéficiez d'aucune garantie puisque le délai est dépassé ... vous suivez ?
La seule garantie qui puisse courir encore, c'est la garantie des vices cachés. Mais, pour pouvoir la faire "fonctionner", il faut :
. soit que vous attaquiez sous l'angle "constructeur" (puisqu'il ne peut pas être exonéré de cette garantie) mais avec l'assurance que les désordres de votre maison relèvent bien de cette garantie là et non de la garantie décennale (à voir avec un expert)
. sinon, que vous attaquiez sous l'angle vendeur, mais cela vous oblige à faire l'impasse sur une chose importante : vous ne pourrez pas dire que c'est lui qui l'a construit et que c'est pour ça qu'il est "coupable" ... en outre, cela peut aussi signifier que vous acceptez qu'il soit exonéré de la garantie des vices cachés (puisqu'en tant que "simple vendeur", il y a droit ... mais c'est à vérifier !) et que le seul moyen de toucher des dommages et intérêts, c'est de prouver qu'il était parfaitement au courant en tant qu'habitant de la maison.
En gros, dans le second cas, on dissocie le vendeur du constructeur, comme s'ils étaient deux personnes distinctes : c'est plus clair ?
-
-
D'après votre réponse, la clause d'exonération des vices cachés de notre acte de vente est donc valable puisque la maison a plus de 10 ans?
-
ContributeurNon, justement, car cette garantie des vices cachés ne fait pas partie des garanties constructeurs (sauf de manière tout à fait parcellaire dans le cas de la garantie décennale ... il y a quelques désordres qui peuvent être des vices cachés)
C'est pourquoi c'est justement là dessus qu'il faut jouer et donc "attaquer" le vendeur en tant que vendeur et non en tant que constructeur ... Si vous attaquez sur le mode "constructeur", on jugera que cela relève de la garantie décennale qui est prescrite et vous n'aurez droit à rien.
Ceci dit , en vous écrivant, je percute sur le fait que s'il ne peut pas s'exonérer des vices cachés, c'est justement parce qu'il est constructeur !!! ... parlez en à un avocat spécialisé, lui seul a l'habitude des tribunaux et des décisions de justice. Mon idée peut ne pas fonctionner mais c'est à mon avis la seule possible.
-
-
Bonjour Valenchantée,
Vous m'avez répondu ceci dans un de vos posts: « Quant au vendeur, en tant que constructeur est assimilé à un professionnel et ne peut donc pas non plus s'exonérer de la garantie des vices cachés. »
Auriez-vous des éléments de droit pour étayer cela (texte, jurisprudence...)?
Peut-être quelqu'un d'autre a t-il des éléments a me donner allant dans ce sens?
Je précises que le vendeur a construit cette seule maison, peut-il quand même être assimilé à un professionnel ?
Merci pour vos réponses.-
ContributeurBonjour Ronec,
Voici les infos :
"Au visa de l'article 1792-1, 2°, du code civil, la Cour de cassation rappelle que « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire » est réputée constructeur de l'ouvrage et ce même en cas de rénovation."
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000006443512/1979-01-01/
"Le législateur de 1978 (par une disposition qui ne figurait pas dans le projet initial) répute constructeur de l'ouvrage - et comme tel soumis aux articles 1792 et 2270 - « toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire » (art. 1792-1, 2° ). "
mais attention, le constructeur en tant que tel est "protégé" par cet article qui limite sa responsabilité à 10 ans : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000019017055/2008-06-19/
-
-
ContributeurBonjour Ronec,
Je ne sais pas quoi vous répondre ! Un peu compliqué du fait que le constructeur et le vendeur sont une seule et même personne, et que donc, certains défauts peuvent relever de la garantie décennale (qui ne peut plus intervenir donc) ou pas !
Toujours est-il que, non le constructeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés :
o La garantie des vices cachés
Dans le cas où les garanties légales concernant spécifiquement le constructeur ne trouvent pas à s'appliquer et en présence d'un vice caché, la responsabilité de ce dernier peut être mise en cause sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil. En vertu des dispositions de l'article 1648 de ce même code, le délai de prescription de l'action est de deux ans à compter de la découverte ou de la connaissance du vice. La sanction en matière de vices cachés est au choix de l'acheteur soit de rendre la chose et de se faire restituer le prix, soit de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts.
http://www.actu-avocats.com/la-responsabilite-du-constructeur-d%E2%80%99ouvrage/
Quant au vendeur, en tant que constructeur est assimilé à un professionnel et ne peut donc pas non plus s'exonérer de la garantie des vices cachés.
L'angle "d'attaque" devrait donc être cette fameuse garantie :
Principe
Il y a vice caché si on peut établir que le défaut découvert sur le produit acheté existait avant l'achat et était inconnu au moment de l'achat et qu'il altère ou amoindrit le produit pour le prix payé.
Exemples de vices cachés : défaut de conception d'un moteur, caractère inondable d'un sous-sol à usage d'habitation, plusieurs pannes successives affectant la même pièce...
https://www.service-public.fr
Mais je vous suggère de demander un constat d'expert ... et effectivement de consulter un avocat spécialisé afin de bien monter votre dossier. Vous ne devrez pas vous baser sur une autre garantie (décennale, biennale, ...) qui sera de toute façon prescrite.
-
J'ai oublié de préciser que nous avons fait une nouvelle découverte avec un copain (très bon bricoleur puisqu'il a fait en grande partie sa maison).
Nous sommes montés dans les combles voir un l'état de la charpente (fermettes). De prime abord rien à signaler puis il regarde de plus prés et remarque un élément de la charpente qui c'est déformé. Jusque là rien de très anormal me dit-il, la charpente a 18 ans elle travaille toujours un peu.
Puis il remarque que les éléments qui sont déformés ont été rajoutés après coup (bref du bricolage), il continu a s'interroger et à force de chercher il me dit que des éléments de charpente ont été montés à l'envers. En fait les renforts qui ont été rajoutés à la main (renforts déformés) étaient bien prévu à l'origine mais ils n'ont pas été montés du bon côté de la maison. Résultat une poutre est fendu sur toute sa longueur.
Ne sachant quoi faire, je contacte l'ADIL pour savoir si ce problème peut-être considéré comme un vice-caché qui pourrait faire tombé la clause d'exonération des vices cachés du fait de la mauvaise foi du vendeur.
Réponse de l'ADIL : NON, puisqu'il n'y a rien qui diminue l'usage de l'habitation donc ce n'est pas un vice caché d'autant que la charpente a tenue 18 ans.
Nous allons donc attendre qu'elle tombe pour agir !!! Je crois rêver ! -
Bonjour et merci à tous pour vos réponses.
Voici la démarche que nous allons entreprendre:
1) procédure amiable via notre protection juridique avec l'intervention d'un expert
2) consultation d'un avocat spécialisé pour voir en fonction du peu de preuve que nous avons si une procédure judiciaire a une chance d'aboutir.
D'après notre protection juridique nous avons jusqu'à février 2013 pour lancer une procédure en référée. -
Bonjour,
Merci Valenchantée pour votre réponse. Effectivement la maison a plus de 10 ans, 18 ans exactement. Donc, si je comprends bien, même que le vendeur est construit la maison la clause d'exonération des vices cachés est valable.-
ContributeurBonjour,
Non, c'est le contraire : le vendeur ne peut pas s'éxonérer des vices cachés.
La question porte surtout sur le fait que le "défaut" soit effectivement un vice caché ou soit relève de la garantie décennale ...
Si le vice relève de la garantie décennale, il est trop tard pour agir.
Si le vice est effectivement un vice caché qui ne relève pas de la garantie décennale : l'action en garantie des vices cachés de l'article 1641 du Code civil sur la garantie des vices cachés a pleine et entière vocation à s'appliquer.
Donc : il faudrait l'avis d'un expert en construction qui déterminera l'origine du "vice" ...
-
-
Bonjour,
En attendant le RDV avec un avocat, j'ai contacté l'ADIL et voici ce que le juriste me dit:
1)la maison a plus de 10 ans donc la clause d'exonération des vices cachés est valable
2)le DOL sera très difficile à prouver (donc exclu)
3)reste la mise en cause de la mauvaise foi du vendeur mais faut-il encore démontrer qu'il avait connaissance du vice. Je ne sais vraiment pas comment faire (pas de témoignage...), le seul espoir serait une expertise qui déterminerait que le problème est récurent et directement lié au fait que la maison a été construite trop bas par rapport à la nappe phréatique.
Je m'interroge également sur l'importance du vice, est-ce un vice suffisamment grave d'avoir de l'humidité dans un sous-sol et de l'eau dans un trou. La conséquence de ce vice est que l'on ne peut rien poser à même le sol et qu'il y a des remontées capillaires sur 50 cm des mûrs du sous-sol.
Qu'en pensez-vous ? -
Bonjour,
Quelqu'un aurait-il une réponse à ma dernière question car j'ai pris RDV avec un avocat mais que pour le 31 aout, impossible avant. -
Merci pour vos réponses.
Par contre j'ai peur d'avoir fait une bétise.
Je m'explique: nous avons également découvert un problème d'étanchéité de façade alors que le vendeur nous avait indiqué que les traces d'écoulement d'eau visible sur le mur du sous-sol provenait d'une fuite du bac de douche (mention faite dans le compromis de vente).
Nous avons envoyé début août une LRAR au vendeur pour demander qu'il prenne en charge le prix du ravalement de façade mais nous n'avons pas parlé du problème de remontée d'eau au sous-sol.
Est-ce grave de pas l'avoir mentionné dans la LRAR? -
"Dans notre acte de vente il y a une clause de non garantie des vices cachés. Cette clause est-elle valable puisque l'ancien propriétaire a lui même contruit cette maison ?
D'une part votre vendeur connaissait l'existence de ce vice caché d'autre part à la qualité la qualité à la foius de constructeur et de maitre d'oeuvre de tout ou partie du bien vendu la clause figurant dans votre acte notarié est contestable, de nombreux jugements ont été rendus dans ce sens.
Les dispositions de l'article 1643 du Code civil écartent la possibilité de prévoir une clause de non garantie dans l'hypothèse où le vice était connu par le vendeur, (ce qui facile à démontrer). -
ModérateurRe
Par contre quelqu'un a t-il une réponse à ma première question: Dans notre acte de vente il y a une clause de non garantie des vices cachés. Cette clause est-elle valable puisque l'ancien propriétaire a lui même contruit cette maison?
Seul votre notaire pourra vous donner ce renseignement.
L'éducation,c'est ce qui reste lorsqu'une personne a oublié tout ce qu'elle a appris a l'école. -
Une autre précision, j'ai découvert hier en creusant au pied d'un mur, juqu'aux fondations qu'il n'y avait pas de drain à cet endroit alors que sur les plans de la maison il est indiqué.
- 1
- 2
Suivant
La législation juridique et financière évolue en permanence...