Comment faire payer le dernier mois à son locataire

Bonsoir, j'ai loué à un couple de personnes âgées le 12/5 en urgence car ils étaient harcelés où ils habitaient avant. Ils me demandent s'ils peuvent percer pour les rideaux, je dis non, il y a des statiques. Le 19 il m'explique que le radiateur est tombé, les pattes de fixations ont arraché le mur et les tuyaux qui l'alimentait ont fui dans la chambre. Je fais passer le plombier qui fait un devis pour l'assurance. Le 3/8 ils me donnent leur préavis par lettre AR. Conditions épouvantables pour faire visiter. Le 31/8 état des lieux de sortie où je signale le radiateur, les trous de tringle à rideaux et les traces de mains noires au plafond qui venait d'être repeint, on rajoute la moisissure sur les joints dans la douche. Nous signons, il me dit de garder la caution, il ne paiera pas le mois d'août, ça simplifiera les choses. Je lui explique que la caution c'est pour le radiateur, mais ça ne change rien, il a décidé de ne pas payer. Je lui envoie donc une lettre AR pour lui expliquer à quoi sert la caution le 11/9. Il me répond une avalanche de problèmes : le radiateur n'était pas fixé correctement, il y avait des rats, la cave est dangereuse, le jardin est dangereux pas entretenu... Je lui renvoie une mise en demeure lui réclamant le loyer d'août retirée le 29/9 donc j'ai 8 jours pour agir. 

mais que dois je faire , prendre contact avec un avocat, un huissier, faire une demande aux fins de tentative préalable de conciliation pour le tribunal ? 

Aidez moi s'il vous plait à récupérer mon loyer, je vais perdre aussi un mois de plus, car je n'ai pas pu faire visiter lorsqu'ils étaient dedans.Merci pour vos conseils