Comment faire payer le dernier mois à son locataire
Bonsoir, j'ai loué à un couple de personnes âgées le 12/5 en urgence car ils étaient harcelés où ils habitaient avant. Ils me demandent s'ils peuvent percer pour les rideaux, je dis non, il y a des statiques. Le 19 il m'explique que le radiateur est tombé, les pattes de fixations ont arraché le mur et les tuyaux qui l'alimentait ont fui dans la chambre. Je fais passer le plombier qui fait un devis pour l'assurance. Le 3/8 ils me donnent leur préavis par lettre AR. Conditions épouvantables pour faire visiter. Le 31/8 état des lieux de sortie où je signale le radiateur, les trous de tringle à rideaux et les traces de mains noires au plafond qui venait d'être repeint, on rajoute la moisissure sur les joints dans la douche. Nous signons, il me dit de garder la caution, il ne paiera pas le mois d'août, ça simplifiera les choses. Je lui explique que la caution c'est pour le radiateur, mais ça ne change rien, il a décidé de ne pas payer. Je lui envoie donc une lettre AR pour lui expliquer à quoi sert la caution le 11/9. Il me répond une avalanche de problèmes : le radiateur n'était pas fixé correctement, il y avait des rats, la cave est dangereuse, le jardin est dangereux pas entretenu... Je lui renvoie une mise en demeure lui réclamant le loyer d'août retirée le 29/9 donc j'ai 8 jours pour agir.
mais que dois je faire , prendre contact avec un avocat, un huissier, faire une demande aux fins de tentative préalable de conciliation pour le tribunal ?
Aidez moi s'il vous plait à récupérer mon loyer, je vais perdre aussi un mois de plus, car je n'ai pas pu faire visiter lorsqu'ils étaient dedans.Merci pour vos conseils
4 réponses
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Pour la procédure, le conciliateur de justice c'est souvent l'étape requise avant le tribunal pour les litiges sous 5000€, c'est gratuit et ça met de la pression. Si pas d'accord, injonction de payer via cerfa au tribunal judiciaire, sans avocat nécessaire. Il faut joindre le bail, les deux états des lieux, vos AR et les devis.
Sur les arguments du locataire (radiateur mal fixé, rats...) : s'il a signé l'état des lieux de sortie avec les dégâts notés et que l'entrée ne mentionnait pas ces problèmes, ses arguments tiendront peu devant un juge.
Le délai de 8 jours dont vous parlez n'a pas de base légale stricte après une mise en demeure, vous pouvez agir quand vous voulez.
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Bonjour,
Etre bailleur ne s'improvise pas.
Vous connaissez mal la loi 89-462, notamment l'article 15.
Vous pouvez vous renseigner gratuitement à l'ADIL.
Quelques précisions :
- Ce n'est pas une caution, c'est un dépôt de garantie.
- La date de départ du préavis est la date de réception u congé (pas la date d'envoi)
- Les dégradations imputables au locataire doivent être notées dans l'état des lieux de sortie signé des 2 parties (est-ce le cas ?) ou par huissier, et par différence avec l'état des lieux d'entrée. Elles doivent être justifiées par une facture ou au moins un devis.
- Si le dépôt de garantie est insuffisant pour couvrir à la fois les derniers loyers et les dégradations vous pouvez réclamer la somme due par huissier (commissaire de justice), puis au tribunal si besoin.
- Parfois il faut savoir faire la "part du feu" si les frais de recouvrement s'accumulent et que le locataire parti est insolvable ou introuvable.
Bon courage.
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Bonjour, oui excusez moi c'était bien dépôt de garantie que je voulais dire. Par rapport au préavis, j'ai abrégé, tellement j'avais hâte que ces gens partent.
Et oui tout est noté sur l'état des lieux de sortie et nous avons signé tous les 2. Et oui j'ai la facture.
Donc par rapport à mes 2 courriers dont la mise en demeure, le seul chemin maintenant c'est l'huissier, c'est bien ça ?
Et c'est moi qui paye l'huissier, même si il y a mauvaise foi de sa part, parce que apparemment, il a déjà procédé comme ça avec son précédent propriétaire, donc il gagne un mois de location à chaque fois .
merci de ces renseignements
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Bonjour,
Deux précisions :
- un état des lieux contradictoire signé par les deux parties est valable, même s'il n'est signé qu'en dernière page ;
- vous rendez le dépôt de garantie dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon, en retenant le loyer impayé et les réparations justifiées (devis, factures), avec un décompte écrit (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989).Si le dépôt ne couvre pas tout, réclamez le reste par une injonction de payer au tribunal, sans tentative amiable préalable obligatoire. Le commissaire de justice n'intervient qu'ensuite, pour signifier l'ordonnance.
Le décompte se fait mieux quand l'historique des loyers est propre
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oui c'est à vous de payer l'huissier pour le recouvrement. Evitez de poursuivre si les locataires sont insolvables.
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Je reviens vers vous car vous me dites qu'être bailleur ne s'improvise pas, je suis d'accord avec vous, mais il faut bien commencer un jour. Et lorsque bail, état des lieux d'entrée et de sortie sont faits au plus juste possible, cela m'a permis de le faire pendant 5 ans sans soucis.
Je ne comprends pas pourquoi vous me parlez de l'article 15 de la loi 89-462, normalement je ne suis pas concerné car ce n'est pas moi qui lui donne congé, c'est lui qui me pose son préavis de départ (moi je suis juste content de le voir partir, car je l'ai identifié, trop tard, comme quelqu'un qui cherche les soucis).
Mais ceci étant je suis très content que vous puissiez m'apporter votre aide pour que je puisse me diriger vers un "côté" de la location que je ne connais pas encore.
Merci beaucoup
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La législation juridique et financière évolue en permanence...