Impositions revenu foncier

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LaurentMMM Messages postés 33 Date d'inscription   Statut Membre Dernière intervention   -

Bonjour,

Nous sommes propriétaires d'un appartement de type F3, acheté en 2019 avec un financement composé d'un prêt à taux zéro (PTZ) et d'un prêt immobilier classique.

Aujourd'hui, notre famille s'agrandit et nous avons besoin d'un logement plus spacieux. Nous envisageons donc de mettre cet appartement en location.

Notre tranche marginale d'imposition (TMI) est de 30 %.

Si nos calculs sont corrects :

  • Loyer : 1 200 € par mois × 12 mois = 14 400 € de revenus locatifs annuels.

  • Charges déductibles (taxe foncière + diverses charges) : 2 500 €.

Le revenu foncier net serait donc :

14 400 € - 2 500 € = 11 900 €

Ensuite :

  • Impôt sur le revenu (TMI 30 %) : 11 900 € × 30 % = 3 570 €

  • Prélèvements sociaux (17,2 %) : 11 900 € × 17,2 % = 2 046,80 €

Soit une imposition totale estimée de :

3 570 € + 2 046,80 € = 5 616,80 €

Pouvez-vous nous confirmer si ce calcul est correct ?

Par ailleurs, existe-t-il des solutions pour optimiser cette fiscalité (régime réel, location meublée, déduction des intérêts d'emprunt, etc.) ?

Merci d'avance pour vos conseils.

3 réponses

  1. alicia2enamarre
     

    Bonjour,

    Vérifiez les conditions du PTZ qui impose sans doute que ce bien reste votre résidence principale.

    Sinon vous devrez rembourser avant toute spéculation.  Ou alors vendez et rachetez un bien locatif plus petit.

    Ou bien si rachat de crédit, il diminue donc votre capacité d'emprunt et augmente vos charges.

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  2. 2H
     

    Bonjour,

    Merci pour votre réponse.

    Nous avons contracté le PTZ avant la naissance de nos enfants.

    À la suite de la naissance d'un enfant, la contrainte liée au PTZ ne s'applique plus. J'avais d'ailleurs vérifié ce point au moment de l'achat auprès du notaire.

    Merci.

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    1. AN.Banker Messages postés 10754 Date d'inscription   Statut Modérateur Dernière intervention   9 622
       

      À la suite de la naissance d'un enfant, la contrainte liée au PTZ ne s'applique plus. J'avais d'ailleurs vérifié ce point au moment de l'achat auprès du notaire.

      Ou avez-vous lu cela ? Je ne vois pas cette raison dans les conditions prévues par la loi, et c'est celles-ci qui s'appliquent :

      Article D31-10-6 du Code de la construction et de l'habitation

      2° Au cours des six années suivant la date de versement du prêt, le logement ne peut être proposé à la location que dans les conditions suivantes :
       

      La location doit résulter de la survenance pour l'emprunteur de l'un des faits suivants :
       

      - mobilité professionnelle lorsque la distance séparant le nouveau lieu de l'activité et le logement financé est au moins de 50 km ou entraîne un temps de trajet aller au moins égal à 1 h 30 ;
       

      - décès ; divorce ; dissolution d'un pacte civil de solidarité ;
       

      - chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription sur la liste des demandeurs d'emploi mentionnée à l'article L. 5411-1 du code du travail ;
       

      - ou de la survenance pour l'une des personnes mentionnées au b de l'article L. 31-10-4 d'une invalidité reconnue soit par la décision de la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées mentionnée à l'article L. 146-9 du code de l'action sociale et des familles, soit par délivrance par le président du conseil départemental de la carte mobilité inclusion comportant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du même code, soit par délivrance par la commission précitée de la carte d'invalidité prévue à l'article L. 241-3 du même code, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2017 ;

      Au delà de 6 ans, vous n'êtes néanmoins plus contraint 

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  3. LaurentMMM Messages postés 33 Date d'inscription   Statut Membre Dernière intervention  
     

    Votre calcul est correct pour la location nue. Mais avec 14 400€/an vous êtes sous les 15 000€, donc accès au micro-foncier : abattement de 30%, base taxable = 10 080€ plutôt que 11 900€. Plus simple à déclarer, et légèrement plus avantageux.

    En régime réel foncier, pensez aussi à déduire les intérêts du prêt classique (pas du PTZ, forcément à 0%).

    Mais la vraie piste c'est le meublé. En LMNP au réel, vous pouvez amortir le bien sur 25-30 ans, ce qui ramène souvent l'imposition à zéro pendant des années. Pour un achat 2019, l'amortissement n'est pas encore entamé, c'est idéal. La contrepartie : bail d'un an, un peu plus de comptabilité.

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