Litige promoteur VEFA — réserves non levées et modification
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Bonjour,
Je sollicite l'avis du forum sur notre situation. Nous avons acheté une maison neuve en VEFA, livrée en juillet 2025.
Près d'un an après la livraison, parmi de nombreuses réserves toujours non levées :
– Un élément métallique de rive est tombé de la toiture après intempéries (problème de sécurité).
– Boulons desserrés constatés sur le balcon du premier étage.
– Humidité pathologique mesurée à 39,1 % à l'humidimètre dans le mur du garage.
– Eau stagnante permanente sous les dalles du balcon — le promoteur invoque une « réglementation » qu'il refuse de citer.
– Une fissure de dalle dont la reprise avait été promise par écrit dès juillet 2024, soit un an avant la livraison, reste visible aujourd'hui sous le revêtement de sol vinyle.
S'y ajoute une non-conformité contractuelle : le bardage bois présenté dans toute la documentation commerciale (plaquettes, perspectives, site internet du programme) a été remplacé à la livraison par un parement de briquettes, à la suite d'une modification du permis de construire obtenue le 8 octobre 2024 sans aucune information préalable des acquéreurs, sans avenant et sans moins-value.
Une mise en demeure formelle adressée par LRAR le 19 mai 2026 est restée sans réponse dans le délai imparti. La garantie de parfait achèvement expire le 3 juillet 2026.
Plusieurs acquéreurs du même programme rapportent des problèmes identiques.
Mes questions :
- Dans des situations similaires, comment obtenir une expertise indépendante avant expiration de la garantie de parfait achèvement ?
- Le référé-expertise (Art. 145 CPC) est-il la bonne voie pour interrompre la prescription ?
- Connaissez-vous des associations efficaces pour ce type de litige (j'ai déjà identifié MEDIMMOCONSO) ?
Merci d'avance pour vos retours et expériences.
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1 réponse
Bonjour,
La garantie de parfait achèvement est définie à l’article 1792-6 du code civil. Cette notion se conjugue avec celle de réception.
Le constructeur doit réparation de tous les désordre mentionnés dans le procès verbal de réception ainsi que de ceux qui ont été signalés au constructeur par le maître de l’ouvrage dans le délai d’un an suivant la réception.
De plus, dans le cas d’une VEFA, s’ajoute le délai d’un mois à compter de la prise de possession par l’acquéreur mentionné à l’article 1642-1 du code civil.
Ces délais sont ceux au cours desquels le maître de l’ouvrage doit signaler des désordres. Ce ne sont pas des délais au-delà desquels une demande du maître de l’ouvrage visant à ce que le constructeur répare des désordres déjà signalés n’est plus recevable.
Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation au titre de la garantie de parfait achèvement sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. Ils peuvent être fixés au-delà de la fin de la garantie de parfait achèvement.
Vous ne précisez pas la date de la réception à distinguer de la date de délivrance.
Question 1
Un expert indépendant est soit un expert désignés d’un commun accord des parties soit un expert désigné par décision de justice. Il me paraît bien tard pour demander en justice la nomination d’un expert.
Quoiqu’il en soit, je ne vois quel impératif il y aurait à nommer un expert indépendant.. Si vous craignez d’avoir omis de signaler des désordre avant la fin de la garantie de parfait achèvement, vous pouvez très bien faire visiter les lieux par un expert qui ne soit pas indépendant.
Question 2
Le délai d’un an relatif à la garantie de parfait achèvement n’est pas un délai de prescription mais un délai préfix.
Il me semble que vous confondez le délai à ne pas dépasser pour signaler des désordres avec le délai de prescription pour demander la réparation de désordres déjà signalés. Ce dernier délai de prescription est le délai de droit commun de cinq ans.
La législation juridique et financière évolue en permanence...