Frais d action judiciaire pour fin de bail
_lael_ Messages postés 6014 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour a tous,
Voila une info :
j’ai envoyé un commissaire de justice ( autrement dit un huissier) a ma locataire le 1er septembre 2025. Son bail devait terminer le 15 mai 2026 donc je devais lui envoyer une fin de bail le 15 novembre . Donc elle a eu déjà 2 mois et demi de plus ... au mois d avril , elle me dit n'avoir pas trouvé d’ appartement a son goût... je lui donne donc 2 mois et demi de plus c’est a dire jusqu’a fin juillet 2026...donc 5 mois de + que la loi exige( 6 mois). Je veux bien lui donner encore 1 mois jusqu’a fin Août. Cela fera donc 6 mois de plus que la légalité !!! Ensuite, le 1er septembre je veux engager une procédure de justice : venue du commissaire de justice avec les gendarmes etc....
Quels seront mes frais et ceux de ma locataire ? Est ce que je serais obligée de lui rendre sa caution sans les frais de taxe ordures ménagères + dégradations si il y en avait ?
Merci de vos infos et renseignements concernant cette situation .
Cordialement,
cricri56
Les voyages . Malheureusement avec le Covid on ne peut pas voyager comme on voudrait.
4 réponses
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Bonjour,
Ce n'est pas une caution, c'est un dépôt de garantie. Mais ce n'est pas votre problème principal.
Si le congé a été délivré en avance par le commissaire de justice, il ne change rien à la date de fin du bail au 15 mai 2026.
Quel était le motif du congé ? Ce congé contenait-il toutes les mentions légales obligatoires ? L'avez-vous fait rédiger ou vérifier par cet huissier ?
En prenant l'hypothèse qu'il n'est pas contesté par le locataire, à compter du 16 mai, le locataire est "déchu de tout titre d'occupation des locaux loués" selon l'article 15 de la loi 89-462.
Vous avez décidé de laisser le locataire dans ce logement. Selon ce que vous lui avez écrit, il peut éventuellement prétendre bénéficier d'un renouvellement du bail : par exemple si vous avez écrit "prolongation", ou donné une "quittance", ou autre terme maladroit.
Le mieux dans un tel cas c'est de ne surtout RIEN écrire et engager rapidement la procédure d'expulsion (qui peut durer classiquement 1 ou 2 ans)
En pratique, l'expulsion ne pourra pas avoir lieu au 1er septembre comme vous imaginez. Il faut obtenir une décision de justice avant d'envisager une expulsion.
Article L411-1 du CPC
Sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.
Ensuite il y a la trêve hivernale. Votre locataire ne sera pas expulsé (au mieux) avant avril 2027.
Consultez un avocat rapidement.
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Bonjour Djivi38,
Voila ce que je ai écrit et envoyé en lettre recommandée avec AR :
Madame,
suite a nos echanges par sms, je vous annonce vous faire part de ma decision de vous donner un delai jusqu a fin juillet 2026.
il s’agit là d une simple tolérance d occupation precaire en attendant la decision de la commission du logement, de vous donner un logement vacant.
il est bien entendu qu aucun bail ne sera consenti et que cette occupation dudit appartement ne vaut ni renouvellement, ni reconduction du bail.
Le délai de tolérance d occupation précaire prendra fin le 31 juillet 2026. Il est bien entendu que les indemnités d occupation seront les mêmes que le loyer déjà versé, jusqu au 31 juillet 2026 ou jusqu au jour où vous partirez.
Mes sincères salutations.
Mme D.
Ma locataire a signé cette lettre en mettant avant : Bon pour accord le 18/2/2026.
Est ce que la lettre est valable ? Dois je en refaire une autre dans le même style si elle me demande encore 1 ou 2 mois ? Évidemment en Lettre Recommandée avec AR.
J ai vu aussi avec la commissaire de Justice, qui , elle même a fait la lettre de fin de bail et lui a remis en mains propres , que ce n’était pas utile de prendre un avocat car tout a été fait dans les règles et si je dois poursuivre en justice ma locataire, Elle s’en occupera !!!
Merci de me donner une ou des réponses.
Cricri5612
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bonjour,
vous avez intérêt à établir pour chaque prolongation accordée une convention d'occupation précaire, sinon le bail risque bien d'être renouvelé par tacite reconduction.... donc pour 1 ou 3 ans selon le cas !
Et pour ces périodes de prolongation, votre locataire vous doit des "indemnités d'occupation" pour lesquelles vous lui établirez des "reçus" pour les sommes versées (généralement, mais pas obligatoirement, légèrement inférieures au montant du loyer en principal), et PAS des "quittances de loyer".
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A la fin de la dernière prolongation, vous ferez un EDLS contradictoire (OU avec un commissaire de justice, c'est vous qui voyez) et selon la comparaison que vous ferez avec l'EDLE, vous pourrez ou pas faire une ou des retenues sur son DG (= DÉPÔT de GARANTIE, et pas "caution").
TEOM : je vous invite à lire un de mes topos : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7
N'oubliez pas que les "frais" (de gestion, de rôle, ...) ne sont pas récupérables sur un locataire... vous ne pouvez, en ce qui concerne la TEOM, que lui réclamer le montant même de ladite TEOM, et ce, sur justificatif, au prorata du temps RÉEL d'occupation et avec une prescription de 3 ans.
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cdt.
PS : à toutes fins utiles, je vous propose aussi de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
ATTENTION :correction ici du § II-G
Le texte juste est :
“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”
et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’.
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Bonjour Djivi38,
La tolerance d’occupation précaire a été repoussée de 2 mois c’est à dire du 1er Aout a fin septembre 2026.
Hors pour des raisons de mauvais entendement avec la fille de ma locataire et de demandes exagérées, je me vois dans l'obligation d engager une procédure judiciaire pour récupérer cet appartement loué. Je vais faire intervenir le commissaire de justice que j’avais pris pour la fin de bail, fin septembre. Donc je voudrais savoir si je dois encore faire la convention d’ occupation précaire puisque je vais engager la procédure judiciaire ?
A mon avis, non, mais je voudrais avoir la confirmation. Comment se passe la procédure puisque la commissaire de justice dit qu’elle peut s’en occuper sans passer par un avocat ? ( je n’en ai pas besoin puisque c’est elle qui a apporté les documents de fin de bail a ma locataire le 1er sept. 2025 )
Merci de votre réponse.
Cricri5612
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"Comment se passe la procédure puisque la commissaire de justice dit qu’elle peut s’en occuper sans passer par un avocat ? ( je n’en ai pas besoin puisque c’est elle qui a apporté les documents de fin de bail a ma locataire le 1er sept. 2025 )"
Ca dépend de quoi il est question par "procédure".
Car de ma compréhension, ce que vous voulez réellement c'est :
1) Faire constater la résiliation du bail à l'initiative du bailleur
Pour cela il faudra produire :
- Acte d'huissier valant résiliation du bail pour le motif spécifié : reprise pour habiter, vente, motif légitime et sérieux, etc...
- En cas d'invocation d'un "motif légitime et sérieux" il faudra produire des documents pour le justifier. Pour les autres motifs il n'y a normalement pas à le justifier à priori.
2) Faire constater l'occupation sans droit ni titre du logement par l'ancien locataire qui n'a pas quitté les lieux.
et faire fixer par le tribunal une indemnité d'occupation à minima à hauteur du dernier loyer.Vous pouvez essayer de demander une indemnité d'occupation supérieure au loyer en faisant valoir un préjudice personnel distinct (frais pour vous loger ailleurs si vous pensiez pouvoir récupérer votre logement, perte de chance si cela a empêcher la vente du logement, etc...), mais honnêtement ça marche jamais.
Partez du principe que le juge sera forcément du côté du locataire et contre vous, ça vous évitera de vous faire de faux espoirs.
3) Demander que soit ordonné l'expulsion du locataire, et de tout occupant de son fait, en cas de maintien dans les lieux à l'issu de la décision de justice + délai légal (2 mois ?) + éventuelle trêve hivernale
Si c'est bien ces 3 points que vous voulez, l'huissier pourra vous rédiger l'assignation et la signifier au locataire pour environ 500-600€ + honoraires réglementés.Mais dans tous les cas, il faudra aller plaider à l'audience.
Sans avocat (un avocat vous coûterait 1500-2500€), ce sera donc à vous d'aller plaider, il suffit en gros de reprendre oralement les principaux éléments du dossier et vos demandes et de faire référence à votre assignation et aux pièces pour le surplus.
Le juge vous interrogera si c'est pas très clair, pas d'inquiétude.
Faites cependant attention aux pièges tendus par le juge :
- Ne parlez jamais de "locataire" pour désigner l'occupant sans droit ni titre sinon cela pourrait être considéré comme un aveu judiciaire et justifier du renouvellement tacite du bail
- N'acceptez pas de délais additionnels, les délais légaux sont déjà suffisamment généreux. Et encore moins de "régulariser" le bail.
- En cas de dette locative, n'acceptez pas d'échéancier de plus de 24 mois (ou peut-être 36 ? je sais plus). Le juge ne peut échelonner une dette sur plus de 24/36 mois qu'en cas d'accord du débiteur (vous). En cas d'opposition il peut au maximum échelonner sur la durée légale.
Selon les juridictions, attendez-vous à devoir patienter probablement au moins 9 mois avant d'avoir une audience.A noter que le locataire, ou son avocat (notamment aide juridictionnelle), pourra demander des renvois pour faire trainer de 2-3 mois supplémentaires par renvoi.
Vous ne pourrez généralement pas vous opposer au premier renvoi, donc pour éviter de futurs renvois, demandez au juge un calendrier d'échange de conclusions pour que l'affaire puisse être plaidée à la prochaine audience sinon dans 2 ans vous y êtes encore (les avocats contestent presque jamais les renvois demandés par leurs confrères, et ne demandent jamais de calendriers d'échange de conclusions, ce qui fait que les affaires durent une éternité).
Quand vous pourrez enfin plaider et formuler vos demandes, le jugement sera mis en délibéré et sera rendu en général 3 mois plus tard + délai de notification du greffe (1-3 semaines).
Il faudra encore signifier la décision de justice via huissier avec un commandement de quitter les lieux assorti d'un délai légal de 2 mois.
Eventuellement patienter le temps de la trêve hivernale.
Puis ensuite solliciter le recours de la force publique auprès du préfet qui a 2 mois pour répondre et fixera une intervention des forces de l'ordre 1-4 mois après sa réponse.
L'intervention se fera en présence des forces de l'ordre, de l'huissier et d'un serrurier.Mais même après l'expulsion, vous ne pourrez pas rentrer dans le logement tant que les meubles et affaires de l'occupant sont présents.
L'huissier aura fait changer la serrure et conservera les nouvelles clés.
L'occupant devra donc reprendre attache avec l'huissier pour la évacuation de ses affaires et à défaut l'huissier constatera leur abandon au bout de 2 mois (délai à confirmer).
Vous devrez bien évidemment avancer tous les frais soit probablement:
- 500-600€ de rédaction d'assignation par huissier (ou 1500-2500€ si avocat)
- 150-200€ d'honoraires d'huissier réglementés : assignation, signification de jugement, etc...
- 500-800€ de frais liés à l'expulsion : honoraires huissier, serrurier, constat de l'état du logement, etc...Et si le locataire est "bien conseillé" (notamment via associations et/ou aide juridictionnelle) attendez-vous à avoir une procédure qui va durer 2-3 ans à grand coup de renvois et de contre-procédures dilatoires mettant en cause la salubrité du logement (locataire non expulsable si logement insalubre) avec dans le pire des cas une insalubrité causée par l'occupant lui-même pour carrément faire annuler la procédure d'expulsion et vous condamner à l'indemniser pour logement indigne.
Et bien évidemment, quand vous aurez fini ce parcours du combattant, le locataire sera généralement condamné ni plus ni moins qu'à payer ce qu'il aurait dû payer s'il avait occupé "légalement" le logement.
Ne vous attendez pas à ce que la justice le sanctionne pour le dissuader de recommencer ou pour pénaliser cette occupation illégale.
Attendez-vous également à ce que la justice ne vous accorde pas le remboursement complet de vos frais de justice (en général vous aurez seulement 300 et au grand maximum 600€), car il ne faudrait surtout pas causer une "double peine" au malheureux occupant qui se retrouve expulsé.
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La législation juridique et financière évolue en permanence...