Echange d'usufruit entre pacsés

Le démembrement croisé directement sur le bien est effectivement très problématique. La sécurité juridique n'est pas garantie face à un héritier d'un partenaire défunt.

Parce que justement, il n'existe pas une moitié indivise que l'on peut désigner du doigt, et une autre moitié indivise, distinguable de l'autre. Le propre de l'indivision, c'est que les parts ne sont pas distinguables, désignables.

Le dessin classique où on voit à gauche une moitié 1, et à droite une moitié 2, et en bas la nue-propriété et en haut l'usufruit, est une représentation complètement fallacieuse de l'indivision : c'est exactement une représentation de la division !

Sur ce lien https://www.rapport-congresdesnotaires.fr/2025-rapport-du-121e-congres/lobjet-du-demembrement-un-bien-immobilier , on peut lire tout en bas que la publication d'un tel acte peut être regardé comme un "non sens", à moins qu'il y ait un état descriptif de division (en lots, par exemple de volumes, encore faut-il que ce soit possible dans une copropriété).

Le démembrement croisés sans division en deux lots pourra exactement être regardé comme une indivision sur la pleine propriété, le croisement étant fictif.

C'est pourquoi la majorité des sites parlent de SCI, car les parts de SCI sont des biens individuels. On peut donc être nu-propriétaire des parts N° 1 à 50, et usufruitier des parts N° 51 à 100. Il y a bien 100 objets distincts, alors que des parts indivises ne sont pas des objets distincts.

Dans votre cas, partenaires, exonérés de droits de succession, le démembrement croisé, même de parts sociales, ne vous sert à rien. Il suffit que chacun fasse un testament léguant (en présence de descendants) l'usufruit de sa part indivise pour avoir le même résultat qu'un pseudo-démembrement croisé. Le testament pourra interdire l'application du 917.

Bonjour,

Si vous voulez procéder à un démembrement croisé, il faut une SCI.

Mais si le but est simplement d'assurer l'usufruit au partenaire survivant, un simple legs testamentaire peut suffire (sauf atteinte à la réserve héréditaire des descendants en raison de l'âge dudit partenaire). 

EDIT : Rambotte a mieux répondu avant moi

Bonjour,

Le notaire pourra vous confirmer que vous pouvez acheter ce bien en démembrement croisé. Le recours à une SCI est inutile (et coûteux)

merci pour votre réponse rapide

ce qui me pose problème c'est que dans une indivision l'échange me semble virtuelle 

je n'ai pas trouve de texte  concernant cette possibilité et sa mise en oeuvre

Charles

Pourquoi parler d'échange ?

Un achat en indivision suivi de 2 testaments, un chacun, me semble suffisant pour vous protéger.

Selon votre situation familiale (enfants), chacun peut prévoir de léguer sa part en totalité ou l'usufruit seulement à son compagnon/sa compagne. 

Je vous conseille vivement de consulter un notaire dès à présent, avant même votre achat. Il vous conseillera. 

bonjour a tous 

merci pour vos contributions j' en conclus que dans mon cas la SCI est incontournable pour sécuriser mon partenaire et mes héritiers 

il est de bon pacs  mais l'avenir est toujours incertain  il faut donc prévoir le pire et nous ne serons ainsi jamais déçus.

le testament réciproque est possible mais manque de sécurité il peut être annulé sans que le partenaire le sache !

bonne soirée et merci pour nos échanges frutueux

Charles 

Notez que la SCI n'est pas totalement sécurisée non plus, elle peut être dissoute judiciairement à la demande d'un associé dans un certain nombre de cas (par exemple une grave mésentente entre les associés), avec à la clef vente des biens de la SCI dans le cadre d'une liquidation judiciaire. Dans certains cas un associé pourra aussi faire changer le gérant de la SCI. 

Pour assurer l'usufruit au survivant, le testament est une solution plus solide s'il est valide. Les héritiers n'auront aucun moyen de priver le survivant de l'usufruit. 

Si vous voulez vous ligoter, le plus sûr sera un contrat de mariage incluant une donation entre époux de l'usufruit du bien. Aucun de vous ne pourra révoquer la donation sans l'accord de l'autre à moins de divorcer.