TEOM et charge au forfait.
Résoludjivi38 Messages postés 53969 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
Je suis locataire d’un logement meublé et je paie des charges au forfait. Mon bail stipule ceci :
A – Loyer
B – Charges récupérables
« Le montant du forfait de charges est fixé à la somme de XXXX. Le forfait de charges est acquitté en même temps et dans les mêmes conditions que le loyer. Le montant de ce forfait pour charges sera révisé dans les mêmes conditions que le loyer. »
Récemment, j’ai reçu une lettre de l’agence immobilière me demandant de m’acquitter de la TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères).
Lors de la signature de mon bail, mes recherches m’indiquaient que les charges au forfait pour un logement meublé incluaient toutes les charges, y compris la TEOM. Pensant qu’il s’agissait d’une erreur, j’ai contacté le gestionnaire pour lui rappeler que mon bail prévoit un forfait de charges.
Sa réponse était la suivante :
« Ce n'est pas parce que vous êtes au forfait de charges que la TEOM est comprise. Les charges incluses sont le chauffage, l'eau chaude, l'eau froide, l'électricité des parties communes et l'entretien courant “récupérable” de l'immeuble. La taxe d'ordures ménagères est une taxe complémentaire récupérable et, si elle est mensualisée, elle doit être indiquée dans votre bail. Ce n'est pas le cas. »
Je me demande donc si j’ai mal interprété mon bail ou si mes recherches sont erronées.
D’après ce que j’ai trouvé jusqu’à présent, lorsque les charges sont au forfait et non au réel, le propriétaire ne peut pas demander de régularisation, même pour la TEOM.
Il est possible que l’agence ou le propriétaire considère que la TEOM n’est pas une charge, même si dans mon bail, l’annexe reprend le décret fixant les charges récupérables, dans lequel la TEOM est bien mentionnée.
Je ne cherche pas à contester une somme due, mais simplement à comprendre pourquoi mes informations au moment de la signature du bail semblent contradictoires avec la demande actuelle.
Merci d’avance pour vos éclaircissements et conseils.
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4 réponses
Bonjour,
Vous avez raison, la TEOM est bien une charge récupérable et à ce titre est incluse dans le forfait.
cf l'article 25-10 de la loi 89-462
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028779195
Article 25-10
Création LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 8
Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :
1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;
2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
.
Et le décret 87-713 qui définit les charges récupérables et inclut clairement la TEOM
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066149.
VIII. - Impositions et redevances.
Droit de bail.
Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
Taxe de balayage.
Vous pouvez consulter votre ADIL pour avoir confirmation et vous aider à rédiger un courrier.
Sinon c'est assez simple de lui recopier les textes de loi cités et de lui écrire
Messieurs,
Selon les textes de loi ci-joints, je ne suis pas redevable de la TEOM. Respectueuses salutations.
J'espère que votre loyer n'est pas payé par prélèvement automatique ? sinon surveillez bien votre compte et résiliez le mandat SEPA.
Demandez à l'agence son RIB pour payer par virement.
Merci beaucoup pour vos réponses.
Mais comment répondre au gestionnaire au vu de sa réponse.
J'ai essayer de maniere courtois de lui dire que j'etais au forfait, lui explique que je dous quand même payer. Je lui envoie une texte de lois ? Actuellement je suis vraiment épuiser et j'ai pas la force d'ajouter encore une bataille en plus de mes tracas quotidienne.
bonjour,
En complément de tout ce qui a été dit, je vous invite à lire un de mes topos (voir le § II sur le forfait de charges) :
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Quand les charges sont un forfait, elles sont réputées inclure TOUTES les charges sauf clause contraire établie à la signature du contrat de location :
donc, si sur votre contrat n'a pas été mentionné - lors des signatures - que la TEOM sera à payer en sus et à part du forfait de charges, elle est supposée avoir été comprise dans le montant du forfait, bien que restant une TAXE, elle est alors ASSIMILÉE à une charge.
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"Indexation annuelle" : SI, et seulement SI, une "révision" annuelle du loyer a été mentionnée au contrat de location lors des signatures, le bailleur est en droit d'ajouter le montant du forfait à celui du loyer 'actuel', selon la formule suivante :
[(loyer actuel + montant du forfait) / indice du Trim. année N-1 x indice du même T. année N
("N" = année où la révision est faite // "N-1" = l'année précédente).
[ tandis que la formule pour la révision d'un loyer avec des "provisions" sur charges, exclut lesdites charges : (loyer actuel HC) / indice du T. année N-1 x indice du même T. année N ]
HC = Hors Charges
.
cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Bonjour,
Je confirme. Certains bailleurs se sont mis en tête qu'ils pouvaient exclure du forfait certaines charges en mélangeant les deux options prévues par la loi. Comme le montre la lecture du texte cité par Yapasdequoi, c'est illégal, même en insérant une clause en ce sens dans le bail.
Répondez aimablement à l'agence que vous payez un forfait pour l'ensemble des charges locatives y compris les taxes, et si elle vous casse trop les pieds contactez l'ADIL.