Quelles sont les conditions pour ne pas renouveler un bail ?
djivi38 Messages postés 64750 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour à tous,
J'ai des gros problèmes de règlement de loyers avec mon locataire actuel qui est dans mon appartement depuis janvier 2024. Il a payé correctement les 6 premiers mois, puis a arrêté de payer quelques mots en m'expliquant qu'il avait des problèmes avec son employeur, puis il a recommencé un mois, arrêter le mois suivant, bref. Le mois dernier je lui ai envoyé la régularisation des charges, qu'il n'a bien sûr pas réglée, il n'a pas non plus réalisé l'entretien de la chaudière cette année...
Je m'en sors financièrement parce qu'il bénéficie de la garantie visale qui me rembourse pour l'instant tous les loyers impayés, mais cette situation ne peut pas durer éternellement.
Je voudrai donc savoir si je suis en droit de lui notifier le non renouvellement de son bail (qui doit donc être renouvelé en janvier 2027) sur la Bresse de non paiement de loyers, et d'absence d'entretien de la chaudière ? Est-ce qu'un simple courrier recommandé est censé suffire ou bien vais-je être obligée de passer par une procédure juridique ?
Je vous remercie pour votre aide.
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1 réponse
bonjour,
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1/ Entretien chaudière :
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L'entretien annuel est à la charge du locataire par un professionnel de son choix, lequel lui fournira, après l'avoir fait, une "attestation d'entretien" (à conserver au moins pendant 2 ans), et il doit vous en fournir une copie chaque année. SI votre locataire ne se soucie pas de faire faire annuellement cet entretien, vous devez commencer par lui rappeler ses obligations de locataire via un courrier R + AR (dont vous garderez une copie, ainsi que les preuves postales), en lui rappelant la date ultime de l'entretien à faire faire par rapport à la date de l'entretien de l'année dernière. Ajoutez que s'il ne vous fournit pas la copie de l'attestation d'entretien de "son" professionnel dans le délai imparti, vous vous verrez dans l'obligation de faire faire cet entretien annuel par un professionnel de "votre" choix et qu'il aura dans ce cas 2 obligations : celle de donner accès à son logement à votre professionnel ET celle de vous rembourser le montant de la facture.
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2/ Loyers et charges impayés sous garantie VISALE :
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Voir ce lien (récent, puisque du 30/07/2025) :
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extrait :
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<< (...) Voici les conditions à réunir pour déclencher la clause résolutoire dans le cadre d’un bail couvert par Visale :
- Le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges
- Un commandement de payer est délivré par huissier de justice
- Le locataire ne régularise pas sa situation dans un délai de deux mois
- Le propriétaire engage la procédure de résiliation judiciaire
???? La clause ne s’active donc pas automatiquement dès le premier impayé : elle nécessite une mise en demeure formelle. (...) >>
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3/ Notifier un congé pour "motif légitime et sérieux" :
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https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F929
- Vous parlez de "régularisation des charges", mais je pense que vous vouliez dire la "régularisation des PROVISIONS sur charges"...
- La durée de votre préavis est de 6 mois puisque bail de 3 ans.
- C'est la RÉCEPTION de la notification de votre congé qui doit respecter le délai légal pour que votre congé - du moins de ce point de vue - soit valable.
Tellement ça devient compliqué pour un bailleur de location nue de donner congé à son locataire qu'il est de + en + vivement conseillé de faire appel à un commissaire de justice (ex huissier)... d'autant que - même en l'absence du locataire - le congé sera considéré comme ayant été délivré, donc votre congé sera valable [ce qui ne serait pas le cas si la LRAR de votre congé vous revenait, pour non distribution, passé le délai de 14 jours (ou 15 ... je confonds toujours !!) de mise à disposition pour le destinataire, ce qui vous obligerait soit à une remise en main propre contre émargement soit à faire appel à un commissaire de justice... si vous aviez encore assez de temps].
- Sachez aussi que, pour un départ de votre locataire "PENDANT" la durée de votre préavis (grosso modo de 08/2026 à 01/2027, mais ça se calcule de date à date : par exemple, pour une fin de bail le 20/01/2027, la réception de la notification ,de votre congé devra être réalisée au plus tard le 20/08/2026... en pleines vacances....), votre locataire ne vous devra loyers et provisions sur charges QUE jusqu'au jour du rendu des clés en fin de l'EDLS (donc prorata à calculer selon le nombre de jours du mois en question).
- Sachez aussi que vous pouvez retenir PROVISOIREMENT un maximum de 20% du Dépôt de Garantie (en sus des éventuelles retenues pour dégradations) en vue de la régularisation définitive des provisions sur charges (que vous ne pourrez faire qu'après l'approbation des comptes lors de l'AG suivant le départ de votre locataire).
- En cas de dégradations mentionnées sur l'EDLS - signé des parties prenantes - vous disposerez de 2 mois à partir du rendu des clés pour restituer le solde du DG accompagné des justificatifs des retenues faites (un "devis", même non accepté, est valable puisque « L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives. » (jugement en cass. 3ème ch. civ. du 25 janvier 2006 N°04-20.726).
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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos (n'hésitez pas à suivre le conseil donné au § II-M), ainsi que les liens donnés :
ATTENTION : correction ici du § II-G
Le texte juste est :
“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”
et NON : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’.
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cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...