Litige état des lieux de sortie

bonjour,

si à l'EDLE les murs étaient blancs et "en très bon état", que vous n'êtes restés qu'un an (donc pas de vétusté à déduire du montant des réparations), que vous êtes des fumeurs (n'oubliez pas que pour qui est non fumeur l'odeur de tabac est très vite décelable et décelée) et que les murs sont devenus ""couleur crème/jaune"", il y a bien dégradation des murs de votre fait (fumées de cigarettes/cigares/...).

Si l'EDLS mentionne que les murs sont "couleur crème/jaune" (ou similaire), les 2 EDL seront non conformes... (je vais supposer que l'EDLS prévu avec votre bailleur correspond au dernier jour de votre préavis), et il y aura plusieurs possibilités :

1) Vous apposez vos signatures : vous reconnaissez donc être responsables de cette dégradation et le bailleur sera en droit de faire une retenue sur votre DG, qu'il devra justifier par une "facture" OU un "devis" (même "non accepté", puisque « L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives. » (jugement en cass. 3ème ch. civ. du 25 janvier 2006 N°04-20.726). Le solde de votre DG devra vous être restitué - de date à date - sous 2 mois maximum  à partir du rendu des clés (sous peine de "possibles" pénalités de retard : voir le § II-H de mon topo ci-dessous).

2) Vous refusez de signer (c'est votre droit) : la partie la + diligente aura alors la possibilité de mandater (à frais partagés) un commissaire de justice (ex huissier) :

a) les clés seront rendues au commissaire (ou au bailleur mais en présence du commissaire de justice) : loyer et charges seront dus jusqu'à ce jour-là du rendu des clés.

b) les clés ont été rendues en main propre du bailleur le jour de l'EDLS non signé : loyer et charges seront dus jusqu'à cette date (puisque j'ai supposé que c'était aussi le dernier jour de votre préavis) : dans ce cas, il faudra exiger du bailleur un REÇU daté et signé pour ce rendu des clés ... mais rien n'empêchera un bailleur malhonnête de rentrer dans le logement et d'y faire des dégradations.... que le commissaire de justice pourra bien évidemment "constater" SANS savoir si elles sont de votre fait ou pas.... et bien sûr le bailleur les mettra sur votre dos lors de la restitution du solde de votre DG...

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Vous pouvez aussi prévoir de mandater un commissaire de justice par votre simple choix pour le jour de l'EDLS prévu avec votre bailleur : dans ce cas, comme il n'y aura pas eu d'obstacle de l'autre partie (le bailleur) pour réaliser un EDLS "contradictoire", les émoluments du commissaire de justice ne seront PAS à partager, mais seront intégralement dus par vous, le mandant.

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Le constat d'EDL (Entrant et/ou Sortant) réalisé par un commissaire de justice est NON contestable (NI par le bailleur NI par le locataire). Quand le commissaire de justice fixe lui-même la date de l'EDLS, il convoque les 2 parties par LRAR. Leurs présences ne sont pas obligatoires (donc leurs signatures ne seront pas requises, celle du représentant ministériel étant suffisante), mais il faudra bien qu'il ait accès au logement : donc, au moins la partie mandante se devra d'être présente.

Il enverra son constat d'EDLS à la partie mandante (= la seule avec qui il a un rapport contractuel). Si l'autre partie en veut un exemplaire, elle devra le demander à la partie mandante, qui devra alors lui en fournir un gratuitement et si possible par retour de courrier.

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Le délai de restitution du DG de 2 mois après le rendu des clés reste à 2 mois - de date à date - après le rendu des clés, même dans le cas d'intervention d'un commissaire de justice (qui peut faire mettre ses observations par écrit par sa secrétaire... ce qui peut prendre un peu de temps avant d'envoyer au mandant son constat...).

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Je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’. 

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cdt.