Achat immobilier locatif avec reserve usufruit 2 enfants

1/Est ce que dans un 1° temps je paie la totalité des frais pour l'achat

Oui

puis dans un 2° temps les frais de donation?

Ça, c'est comme vous voulez. Les frais de donation sont à la charge des donataires mais vous pouvez choisir de les payer. 

2/ ou les frais de notaire se calculent directement sur l'achat démembré? ce qui évidement représente une énorme économie?

L'achat ne sera pas démembré. Il y aura des frais pour chaque transmission de propriété :

. L'acquisition de la pleine propriété 

. La donation de la nue-propriété 

Bonjour, 

Deux conseils :

1) Si vous empruntez, vérifiez bien que la banque vous autorise à donner. En général elle prend une hypothèque sur le bien comme garantie.

2) Pourquoi ne pas créer une SCI avec un capital symbolique du genre 1000€ ? Ensuite vous apportez votre cash à la SCI mais en compte courant d’associé (= prêt à la SCI) et vous vous remboursez au fur et à mesure avec les loyers. Comme ça au moment où vous donnez la nue-propriété des parts de la SCI, elles valent quasiment zéro et donc vous utilisez pas les abattements.

La réponse de Gayomi reste (comme d’habitude) vraie : vous n’achetez pas démembré ; vous achetez puis vous démembrez. Et donc vous payez les frais deux fois.