Syndic à provisoire élu président de séance

Bien le bonjour,

On va peut-être juste rappeler ici que, sur ce forum, des formules minimales de politesse basique du genre ‘’Bonjour"  (au moins) - "S'il vous plait" - "Merci par avance" - "Bien cordialement" et toute autre variante sur le même thème sont très appréciées.

Et ce, pour au moins une bonne raison s'ajoutant à la notion de civilité universelle : les gens qui répondent ici sont des bénévoles à qui on vient demander un service gratuit.

Pour accéder à tous les détails, cliquer sur ► https://www.commentcamarche.net/infos/25855-charte-d-utilisation-de-commentcamarche-net-respect-d-autrui/#politesse

Merci par avance.
Et en attendant, bonne continuation ici

Bonjour, je vous remercie par avance. 

Bonjour,

UN syndic provisoire ou non, ne peut pas être président de séance ..... Seul un juge saisi peut décider que cette AG serait nulle ..... (dans quelques années)

"Est ce que l’élection d’un syndic provisoire élu président de séance d’une assemblée générale ordinaire constitue elle une clause réputée non écrite au sens de l’article 43 de la Loi du 10 juillet 1967 ? Si oui, cette assemblée générale devrait elle être déclarée de nullité radicale ?"

Pour m'être déjà posé la question du périmètre d'application de l'article 43, j'en suis arrivé à la conclusion que cet article ne s'appliquait pas aux décisions d'AG (résolutions du PV d'AG).

Mais je n'ai jamais trouvé de réponse formelle sur ce point, c'est plus une interprétation des jurisprudences qui semblent uniquement appliquer l'alinéa 2 de l'article 42 en ce qui concerne les résolutions d'AGs.
 

En gros, l'article 43 prévoit que sont réputées non écrites toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 [de la loi de 1965 sur la copropriété] et du décret pris pour leur application.

MAIS, le 2ème alinéa de l'article 42 prévoit quant à lui que le délai de contestation d'une décision d'AG est de 2 mois à compter de la notification du PV d'AG.

 

Ce qui fait que la seule façon d'annuler une résolution votée en AG, c'est de saisir le tribunal dans les conditions du 2ème alinéa de l'article 42 pour demander l'annulation de la résolution.

A DÉFAUT, la résolution s'applique, même si elle est contraire aux articles mentionnés plus haut dans l'article 43.

Le seul cas que j'ai relevé où l'article 43 peut être utilisé pour annuler bien après une décision d'AG, c'est quand cette décision vise à modifier le règlement de copropriété.

Mais à ce compte-là, ce n’est pas vraiment la résolution est qui est nulle, mais plutôt la modification opérée dans le règlement de copropriété qui est réputée non écrite.

À _lael, est ce que ces deux arrêts pourraient compléter votre analyse ?

Selon l’arrêt de la cour de cassation, Cass. 3e civ., 27 sept. 2000, n° 98-22.792, le délai de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas aux actions relatives aux clauses réputées non écrites définies par l’article 43 de cette loi.

Et L’arrêt de la cour de cassation, Cass. 3e civ, 10 sept. 2020, n° 19-17.045, P+B+I, précise notamment qu’une action, imprescriptible, peut être engagée pour voir déclarer non écrite une clause résultant du règlement de copropriété ou d’une décision d’assemblée générale.

Bonjour,

En réponse à _iael_, j’attire votre attention sur le fait que l'article 43  est inscrit au Chapitre V : Dispositions d'ordre général. (Articles 42 à 50) de la LOI, qu’il est d’ordre public et que la plupart des articles citées dans l’article 43 ne font absolument pas référence à un règlement de copropriété ou à la répartition des charges.

Au surplus, un avocat spécialisé dans le droit immobilier, ancien directeur du pôle juridique de la FNAIM l’évoque dans un article de presse : https://lbvs-avocats.fr/wp-content/uploads/2024/12/ajdi-securite-ag-juin-06.pdf

Il est précisé entre autres : « …, En outre, il est acquis que le délai de deux mois ne court pas lorsque :

- la notification réglementaire de l’article 18 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 n’a pas été régulièrement diligentée (en principe par le syndic) ;
- la décision contestée est assimilable à une clause réputée non écrite (au sens de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965)… »

Les clauses contraires au règlement de copropriété ou EDD restent une particularité de l’article 43 uniquement, tout comme la répartition des charges.

Il est vrai que peu d’articles de presse ou sur la toile d’internet évoquent clairement cette possibilité. D’autant plus que 99% des requêtes font référence à l’article 43 pour des irrégularités d’un règlement de copropriété ou la répartition des charges. 

Il s’agit en réalité de faire constater par la Juridiction la nullité radicale d’une ou plusieurs résolutions voire d’un procès-verbal, document substantiel qui enferme toutes les résolutions votées par une assemblée générale de copropriétaires.

Par ailleurs, Il faut nuancer les nullités selon leurs définitions juridiques tout comme la différentiation de « assemblée générale et procès-verbal » dont les portées juridiques ne sont pas les mêmes.

Il faut garder en mémoire la définition juridique de la nullité radicale comme une nullité qui vicie un acte de manière qu'il ne puisse jamais être valide. 

Puisque inscrit dans la LOI, le Juge ne fera que constater une résolution assimilable à une clause réputée non écrite dans le sens de l’article 43 de la Loi du 10 juillet 1965.

Puis déclarer nul et non avenu le procès-verbal, dans le cas exposé pour lequel je sollicitais cette communauté.

J’en conclus que l’article 43 reste un gendarme trop peu utilisé par les requérants, leurs conseils voire les juridictions, à tort, par méconnaissance ou par intérêts.

Quand bien même le délai de deux mois à compter de la notification d’un procès-verbal d’assemblée générale serait dépassé.

Ici aussi, il faudra garder en mémoire que le diable se cache dans les détails. 

Je reste disposé à échanger au sujet de l’article 42 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965, des jurisprudences et de leurs portées juridiques, à contrario de ce qui est affirmé ici et ailleurs des lors que la contradiction reste entendable.

En résumé, il existe bien deux axes possibles et inexploités de l’article 43 et de l’article 42 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965 dont la portée juridique reste forte pour peu que de réels et sérieux préjudices soient observés par un Syndicat de Copropriétaires et un ou plusieurs copropriétaires.  

Oui, l’élection d’un syndic provisoire comme président de séance peut poser problème au regard de l’article 43 de la loi de 1967. Cela pourrait être considéré comme une clause réputée non écrite, car cela remet en cause l’impartialité de l’AG. Cependant, la nullité de l’assemblée générale dépendrait de l’ampleur de l’irrégularité et de son impact sur les décisions prises. Mieux vaut consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour clarifier la situation.

là on ne se pose pas la question de l'article 43, car personne ne nous a dit (jusqu'à aujourd'hui) que le syndic pouvant faire office de président de séance était inscrit au RdC de ce syndicat. Donc en l'absence de cette clause, l'article 43 ne s'applique pas.

On ne pourra saisir que sur la base de l'article 42 pour faire annuler la résolution 1 : désignation du président, entrainant de fait la nullité de l'AG. Il faudra donc y avoir été opposant ou défaillant.

Par contre une question ? : ce syndic provisoire, a-t-il été désigné après la désignation du président ou en tout début de séance. Je pense au cas d'une AG qui désigne en cours de séance un des copros en tant que syndic, alors qu'il avait été désigné en tout début comme président de séance. C'est assez courant, mais dans ce cas, il aurait fallu penser à changer de président .... mais là aussi, il peut y avoir une exception, car si ce syndic vient en remplacement d'un autre déjà en place, il n'est syndic que le lendemain de l'AG à 24 h.....

Bonjour,
Tout d’abord merci à rambouillet41 et ratrat6 pour votre contribution.

En réponse à ratrat6, par expérience mieux vaut individuellement ou collectivement chercher, lire, comprendre, interroger, échanger et faire tes écritures puis les proposer à un avocat que tu consultes à toutes fins de relecture, validation et le cas échéant de représentation.

Pour rappel cette profession qui a une obligation de résultat dans les moyens doit respecter un code de déontologie et autres tels que définit par le règlement national interne téléchargeable depuis : 
https://www.cnb.avocat.fr/fr/reglement-interieur-national-de-la-profession-davocat-rin

En réponse à rambouillet41, il s’agit d’un syndic provisoire, un professionnel de l’Immobilier, déclaré avant la tenue de cette assemblée générale ordinaire pour désigner entre autres un nouveau syndic.
Et c’est bien en début d’AG lors de la constitution du bureau que ce syndic provisoire a été élu président de séance. D’autant plus que le représentant d’une personne morale ici le syndic provisoire qui n’est pas copropriétaire, ne peut pas aller au-delà de l’expression des votes et que le règlement de copropriété précise dans un article que le syndic entre autres ne peut pas être élu président de séance.

Alors oui, ce syndic nouvellement nommé le devenait le lendemain de la tenue de cette AG et le syndic provisoire devenait alors un copropriétaire majoritaire, vous l’aurez compris.
 

" le syndic provisoire devenait alors un copropriétaire majoritaire, vous l’aurez compris."  non, je n'ai pas compris ou j'ai compris autre chose .....

J'ai l'impression que votre situation est celle d'un nouvel immeuble dont le syndic est désigné par le promoteur ou promoteur lui-même .... et que l'on se trouverait dans ce cas de syndic :

"art 28 du décret : ...
En dehors de l'hypothèse prévue par l'article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Toutefois, pendant les délais prévus à l'article 1792-4-1 du code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, le concubin, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au deuxième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble."

Si c'est le cas, alors dites nous qui a été désigné président de séance le syndic en tant que syndic ou le promoteur en tant que copropriétaire. Et qui était le syndic ?
Qu'est-il inscrit sur le PV ?

Mais si le syndic réellement a été désigné président de séance, alors cette AG tombe sous le coup de l'art 42 et vous avez 2 mois pour faire annuler la résolution qui entrainera (je l'espère) de facto l'annulation de l'AG puisqu'il n'y aurait pas eu de président désigné (ou annulé)

PS : j'ai la désagréable sensation qu'il faut tout arracher ....

Cette situation concerne un immeuble mis en copropriété par le « promoteur » déclaré syndic provisoire le temps de désigner un syndic professionnel.

Et c’est bien lors de la toute première assemblée générale que ce syndic provisoire a été élu président de séance et membre du Conseil Syndical (la cerise sur le magot).

Cette élection contraire à l’article 22 alinéa I de la LOI du 10 juillet 1965 et au RDC est assimilable à une clause réputée non écrite au sens de l’article 43 de cette même LOI. Et son action en nullité radicale est imprescriptible.

D’autant plus que l’élection d’un président de séance d’AG est une condition substantielle d’une assemblée générale et du procès-verbal.

L’introduction d’une instance pour faire déclarer nul et non avenu le procès-verbal d’AG, cette résolution et cette AG entre autres doit être faite dans les deux mois suivants la notification du procès-verbal, exception faite si cette notification ne respecte pas l’article 42 aliéna II de la Loi du 10 juillet 1965 en vigueur à la date de la tenue de chaque assemblée générale.

Ici aussi le diable se cache dans les détails.

Il est stipulé le mot « reproduire » l’article 42 aliéna II. Et la signification du mot reproduire est selon le « Vocabulaire juridique, Gérard Cornu, Association Henri Capitant, édition puf », la signification du mot « reproduction » : « 2. Plus généralement, action de reproduire un document et résultat de cette action ; action d’établir la copie par un procédé quelconque (transcription, photocopie, etc.) »

L’absence de reproduction dans la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du texte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet1965 rend cette notification irrégulière. 
(Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 janvier 2015, 13-23.552, Publié au bulletin) 

Dans ces conditions, aucun délai ne court.

Et l’inscription de publié au bulletin de cet arrêt devient un arrêt de principe et une doctrine.
https://fiches-droit.com/arret-de-principe#:~:text=Les%20arr%C3%AAts%20publi%C3%A9s%20au%20Bulletin,position%20sur%20un%20sujet%20pr%C3%A9cis.

D’autant plus que cette absence de reproduction devient à son tour assimilable à une clause réputée non écrite au sens de l’article 43 de la LOI.

L’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment qu’une clause contraire aux dispositions des articles visés par celui-ci, donc en particulier de l’article 42 et celles du décret prises pour leur application, notamment celles de l’article 18, sont réputées non écrites. 

Bon, j’estime avoir agi en conscience en informant la Communauté de ce qui est possible d’engager malgré les obstacles, les avis contraires et autres des lors qu’un ou plusieurs copropriétaires souhaitent mettre fin aux agissements d’une société immobilière en tant que syndic, et de remonter sur plusieurs années.

La diffusion de ce qui précède a vocation à être relayer et à s’approprier sans réserve.

Mon compte reste actif.

je mettrai un bémol en attendant la réponse à mes questions précédentes.

En effet, le promoteur peut être une entité différente de celui du syndic provisoire. En effet le promoteur peut être une société de vente qui est alors le/la copropriétaire et à ce titre dont le gérant peut être copropriétaire et donc président de séance, et le promoteur être le syndic....

Alors au lieu de partir dans des élucubrations sur les articles 42 et 43, dites nous qui a été réellement président de séance et qui a été désigné dans vos actes officiels d'achat le syndic provisoire, ce sont peut-être 2 choses/entités différentes ...

PS : je sens que je vais m'acheter un tire bouchon ou m'arrêter là .... j'hésite... ;o)...

Ici, le « promoteur », un professionnel de l’immobilier, est désigné syndic provisoire dans les actes authentiques des primo acquéreurs jusqu’à la nomination d’un syndic professionnel.

Lors de la première AG qui a désigné un syndic professionnel, différent du « promoteur », le syndic provisoire a été élu président de séance et membre du Conseil Syndical.

À présent, vous avez la possibilité de (re)lire ou pas ce qui précède et de confirmer preuve à l’appui que ce sont des élucubrations. 

Et de ne pas limiter vos affirmations à la seule référence « LEGIFRANCE » qui reste un socle mouvant au gré des jurisprudences, arrêts et autres. Il est vrai que doctrine.fr est payant !

Quant à moi, je n’ai pas besoin de tire-bouchon, le champagne coule à flot et avec modération. 

À la suite de cette question/réponse et fonction de ce qui va suivre, je m’interroge de la convenance à engager une autre question de copropriété sur ce forum et dont le thématique pourrait s’intituler « tout ce qu’il ne faut pas faire en copropriété ». Suivez le lapin blanc !

Mes amis et moi pensons également à les publier à l’occasion de nos mémoires dans quelques années.