Révision de loyer
Prune622 Messages postés 584 Date d'inscription lundi 24 juin 2024 Statut Membre Dernière intervention 16 novembre 2024 - 15 nov. 2024 à 19:36
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3 réponses
Modifié le 14 nov. 2024 à 19:23
bonjour,
Le nouveau bailleur (la fille de votre bailleur décédé) n'est pas en droit de modifier le contrat de location : le bail se poursuit SANS CHANGEMENT au bénéfice du locataire en place (mis à part un avenant pour y inscrire ses nom/prénom/coordonnées)... petit entretien au cours duquel vous lui demanderez son RIB afin d'établir des "virements" (conseillés VS des "prélèvements") à son nom.
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- "Révision" : 1/ SI votre contrat de location ne mentionne pas une "révision annuelle" de loyer (avec si possible l'indice du trimestre choisi au moment de la signature du contrat), le bailleur n'est pas en droit de faire des révisions annuelles : voir le § IV-A d'un de mes topos lien ci-dessous. 2/ SI votre contrat de location mentionne une "révision annuelle" de loyer, elle peut l'appliquer selon la formule suivante :
a) Location nue : "loyer actuel HORS charges / indice du trimestre année N-1 x indice du MÊME trimestre année N
"N" = année où est faite la révision // "N-1" = l'année précédente
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
Supposons un loyer de 600 € au 1°/01/2015 avec l'indice de 125,24 du T3 :
600 € / 141,03 x 144,51 = 614,805 -> arrondi des € => nouveau loyer = 614,81 €
b) Location meublée AVEC un forfait de charges : la formule intègre le forfait de charges (que je vais supposer, pour mon exemple, être de 120 €) :
(600 € + 120 €) / indice du trimestre année N-1 x indice du MÊME trimestre année N
720 € / 141,03 x 144,51 = 737,766 -> arrondi des € => nouveau loyer (y compris le forfait dont le montant reste fixe tout au long d'une même location) = 737,77 €
- "Réévaluation" : en revanche, s'il estime que le loyer actuel est sous évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le secteur pour un logement identique, il pourra vous proposer (*) une "réévaluation" du loyer '1 seule fois en cours de bail et au moment du renouvellement par tacite reconduction du bail), en respectant une procédure très stricte (OU avec votre accord écrit sur telle somme qu'il vous propose) : voir le § IV-B d'un de mes topos via ce lien :
[Ne pas tenir compte du § V sur la TH qui a été supprimée pour toute résidence principale le 1er/01/2023]
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(*) "proposer" : donc aucune obligation d'accepter... MAIS le bailleur pourra avoir un recours juridique.....
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cdt.
Modifié le 14 nov. 2024 à 20:59
Bonjour eciruamnorep, lorsque le bail ne fait pas mention d'une révision annuel ) l'augmentation du loyer peut se faire uniquement à la date du renouvellement du bail..
L'augmentation du loyer est calculé avec l'indice de référence du loyer (IRL) qui est révisé tous les semestres.
Le calcule est le suivant:
Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.
Actuellement c'est le 3iem semestre 2024, IRL est de 144,51, celui-ci du 3ieme semestre 2023 et de 141,03 (soit une augmentation de 2,47%)
> votre loyer ne doit donc pas dépasser les 2,47% d'augmentation.
Pour information:
Le changement de propriétaire ne remet pas en cause la signature d'un bail (le nouveau propriétaire rependre les bails en cours)
Dans le cas où le propriétaire a réalisé des travaux dans le logement améliorant le cadre du logement , à la date du renouvellement du bail une augmentation supplémentaire du loyer peut s'ajouter, cette augmentation supplémentaire se calcule aussi avec IRL en fonction du montant des travaux).
Dans le cas ou le montant du loyer est sous évalué le propriétaire peut augmenter le loyer au-delàs de IRL à la date du renouvellement du bail en fournissant des exemples des loyers de logement identiques à proximité du logement loué.
Le montant du loyer est le loyer sans les charges sous condition que l'on reçoit chaque année le décompte des charges. Si l'on ne reçoit pas le décompte des charges il est considéré que les charges sont inclus dans un forfait et dans ce cas inclus dans le loyer..
Si le logement est F ou G dans le classement énergétique DPE le propriétaire ne peut pas prétendre à une augmentation du loyer.
Fred.ml
Modifié le 14 nov. 2024 à 21:41
Bonjour,
"lorsque le bail ne fait pas mention d'une révision annuel ) l'augmentation du loyer peut se faire uniquement à la date du renouvellement du bail."
NON !
Lorsque le contrat de location ne fait pas mention d'une révision annuelle de loyer, AUCUNE révision annuelle ne peut être faite pendant une même location.
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"Le montant du loyer est le loyer sans les charges sous condition que l'on reçoit chaque année le décompte des charges. Si l'on ne reçoit pas le décompte des charges il est considéré que les charges sont inclus dans un forfait et dans ce cas inclus dans le loyer.."
- En location NUE : les charges sont obligatoirement sous forme de "provisions mensuelles" à régulariser annuellement sur justificatif et avec une prescription de 3 ans.
- En location MEUBLÉE : les charges peuvent être sous forme de "provisions" (comme en location nue) OU peuvent être sous forme de "forfait" :
- cette qualification doit être mentionnée au contrat
- un forfait inclut TOUTES les charges, y compris la TEOM, sauf si une clause spécifique (qui est légale) a été introduite au contrat au moment des signatures mentionnant que ladite TEOM sera à payer à part et en sus du forfait
- le montant d'un forfait de charges reste invariable tout au long d'une même location, quelles que soient les consommations => pas de demande de supplément ni de remboursement
- le montant d'un forfait de charges est ajouté à celui du loyer pour le calcul de la révision du loyer, selon la formule :
(loyer+forfait) / indice du trimestre année N-1 x indice du MÊME trim. année N
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"Le calcule est le suivant:
Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente."
Valable pour une location nue et pour la 1ère révision annuelle (lors du début de la 2ème année de location).
Sinon, il faut préciser dans votre formule : "Nouveau loyer = loyer HORS CHARGES ACTUEL (ou "en cours" comme vous dites) x IRL du trimestre de référence du bail ANNÉE N / IRL du même trimestre de l'année précédente."
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cdt.
15 nov. 2024 à 00:17
Bonsoir,
En fait, vous confondez révision et réévaluation. Pourtant, @djivi38 StatutMembre a bien séparé les deux termes en les détaillant.
Relire le post 1.
Cdt,
Modifié le 15 nov. 2024 à 01:30
Fred, l'art 17-2 de la loi du 6/7/1989 que vous citez parle de la RÉÉVALUATION d'un loyer SOUS-ESTIMÉ.
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Je reprends mes explications... :-)
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- Une "révision annuelle" du loyer, du moment qu'elle a été mentionnée au contrat de location au moment des signatures, peut (donc c'est selon la volonté du bailleur) se faire - comme son nom le précise - chaque année, que ce soit une location meublée (bail de 1 an) ou nue (bail de 3 ans) ET le locataire ne peut PAS la refuser (il est seulement en droit d'en contester le calcul si le bailleur s'est trompé).
- Une "réévaluation" du loyer peut (donc c'est là aussi selon la volonté du bailleur) être proposée (donc risque de refus) au locataire en cas de loyer sous-estimé, et ce, 1 seule fois en cours d'une même location et au moment d'un 'renouvellement' du bail (= tous les ans si location meublée // tous les 3 ans si location nue), ET en respectant le protocole (comparaison avec des loyers de biens équivalents dans le même secteur, délai de prévenance,....), ET le locataire est en droit de refuser la proposition d'augmentation de son loyer proposée par son bailleur, lequel aura alors la possibilité d'aller en justice pour avoir gain de cause, et ce, 4 mois avant le terme du bail (commission départementale de conciliation, voire tribunal).
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Modifié le 15 nov. 2024 à 08:40
Et par conséquent, en l'espèce :
Non, elle ne peut pas imposer l'augmentation de 20€ l'an prochain. Juste la proposer. Mais 20€ me semble hors de propos de l'ordre de grandeur pour un loyer manifestement sous-évalué.
Non, elle ne peut mettre en place la révision annuelle du loyer.
Mais elle peut être tentée de donner son congé pour travaux ou reprise dès que possible (et c'est pour cela qu'il faut réfléchir avant de forcément refuser)
Cdt,
15 nov. 2024 à 17:34
bonsoir
tout d'bord , merci pour votre aide.
pouvez vous par contre m'expliquer le sens de la phrase "Mais 20€ me semble hors de propos de l'ordre de grandeur pour un loyer manifestement sous-évalué."
je suis désolé mais ce n'est pas clair pour moi.
cordialement
15 nov. 2024 à 17:37
bonsoir
je tiens à remercier vivement tous ceux qui ont pris le temps de me répondre. nul doute que vos réponses me seront très utiles
15 nov. 2024 à 19:01
Re bonjour eciruamnorep, même si mes propos ont été repris par djivi38 et Prune622 je suis ravis de cet échange constructif et je les remercie, et merci à vous.
Cordialement (à tous)
15 nov. 2024 à 19:36
Bonsoir,
Même si mes propos ont été repris par djivi38 et Prune622
Je n'ai servi à rien dans ce sujet : c'est @djivi38 StatutMembre qui a tout fait. Je me suis juste permis de souligner ce que je percevais comme une incompréhension, une confusion, sur les termes.
Alors que vous étiez d'accord sur presque tout au fond (excepté sur le caractère obligatoire/facultatif de la chose a minima)
En conclusion
Mis à part ceux qui racontent n'importe quoi ou qui font un total hors sujet, un forum reste avant tout un espace de discussion. Et votre intervention, intéressante, a permis de discuter.
Tout le monde y gagne, au final.
Cdt,
La législation juridique et financière évolue en permanence...
14 nov. 2024 à 20:16
Je rajoute qu'une "révision" annuelle de loyer (vs une "réévaluation" de loyer) ne peut pas excéder l'augmentation obtenue avec les indices légaux de l'INSEE.
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