PVI des biens migrants / LMNP => LMP
_lael_ Messages postés 5080 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 14 novembre 2024 - 30 juil. 2024 à 16:32
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1 réponse
Modifié le 30 juil. 2024 à 14:47
Je ne savais pas que l'administration fiscale appelait ça "plus value des biens migrants", mais pourquoi pas.
"À la lecture du BOFIP (liens ci-dessous), normalement les plus-values des biens migrants (passant du patrimoine privé au patrimoine professionnel) sont soumises à deux fiscalités (perso et pro) au prorata du temps passé dans chacun des patrimoines (perso et pro)"
Je sais pas comment vous avez pu comprendre ça, mais ce n'est pas ça du tout.
J'ai lu en diagonal le bofip mais à priori c'est bien l'idée que j'en ai et pas une histoire de "prorata".
A savoir :
Lors d'un changement de statut, passage LMNP vers LMP par exemple, il faut faire réévaluer la valeur de l'actif inscrit au bilan.
L'intérêt c'est de constater une "plus-value" qui sera mise en sursis d'imposition.
Idem, lors de la vente une deuxième plus-value sera constatée à partir de cette valeur actualisée inscrite au bilan.
Concrètement :
Exemple : Achat à 100k€ en LMNP, réévaluation à 150k€ lors du passage en LMP et vente à 200k€ après avoir amorti 60k€ en LMP.
Plus-value LMNP (plus value des particuliers) : 150 - 100 = 50k€
Plus-value LMP : 200 - 150 + 60 = 110k€
L'erreur courante est de ne pas faire réévaluer l'actif et donc de ne pas constater de plus-value reportable lors du passage LMNP à LMP, ce qui fait que la plus-value est intégralement soumise à la plus-value LMP donc pas d'abattement pour durée de détention, entre autres.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
30 juil. 2024 à 15:48
Bonjour _lael_,
Je vous remercie pour votre réponse.
Néanmoins au chapitre V. Conséquences du changement de qualité dans le BOFIP : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP.html/identifiant%3DBOI-BIC-CHAMP-40-20-20200205#V._Consequences_du_changeme_14
Il est dit :
En cas de cession d'immeuble par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d'imposition applicable lors de la cession.
Puis
Lorsque la plus-value relève du régime prévu à l'article 150 U du CGI et à l'article 150 VH du CGI, l'abattement pour durée de détention se calcule sur le nombre d'années de détention du bien depuis son acquisition. Dans cette hypothèse, une seule plus-value doit être déterminée selon les règles prévues à l'article 150 U du CGI et à l'article 150 VH du CGI que l'immeuble ait ou non fait successivement partie du patrimoine privé et du patrimoine professionnel au sens de l'article 151 sexies du CGI.
J'ai donc l'impression qu'il n'y a qu'un calcul de Plus-Value à faire, soit pro soit particulier.
Confirmez-vous ?
Merci d'avance.
Bien cordialement,
Modifié le 30 juil. 2024 à 16:34
"Néanmoins au chapitre V. Conséquences du changement de qualité dans le BOFIP : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP.html/identifiant%3DBOI-BIC-CHAMP-40-20-20200205#V._Consequences_du_changeme_14
Il est dit :
En cas de cession d'immeuble par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d'imposition applicable lors de la cession."
De ma compréhension ce n'est pas incompatible avec les règles sur les "biens migrants" vues plus haut et mon exemple.
Cela semble juste rappeler que la plus-value lors de la cession dépend du régime applicable à l'année de la cession qui n'est d'ailleurs pas forcément connu au moment de la cession mais doit être régularisé par la suite si nécessaire. (d'après les paragraphes qui suivent du bofip).
Je ne sais pas comment interpréter votre deuxième extrait mais effectivement ça peut remettre en cause le calcul de la plus-value que j'indiquais précédemment.
Mais ce serait assez tordu s'il fallait calcul la plus-value sur la base uniquement du dernier régime applicable entre LMP et LMNP et il serait très facile de bidouiller un peu pour que toutes les plus-values passent en LMNP alors qiue les biens ont été exploités sur quasiment toute leur durée en LMP.
Typiquement, c'est quelque chose que je pourrais faire très facilement dans la mesure où j'exerce en profession libérale, il suffirait de me verser une rémunération inférieure quelques années et de gonfler la rémunération une année de cession pour redevenir LMNP et bénéficier de la plus-value des particuliers car on est LMNP tant que les recettes de l'activité LMNP sont inférieures aux autres revenus.
Il faudrait en discuter avec un expert comptable pour en obtenir la confirmation.
J'ai jamais trop approfondi le sujet et j'ai préféré faire en sorte de rester LMNP et de détenir le reste des biens en SCI pour ne pas passer en LMP.
Et quand j'en avais discuté avec mon comptable à l'époque (il y a facilement 10 ans), j'étais resté sur l'idée que j'indique plus haut.
Mais peut-être que la fiscalité a changé entre temps.