Ravalement voté de façon express

sans6 Messages postés 10 Date d'inscription samedi 15 juin 2019 Statut Membre Dernière intervention 7 juillet 2024 - 3 juil. 2024 à 10:10
Prune622 Messages postés 47 Date d'inscription lundi 24 juin 2024 Statut Membre Dernière intervention 19 juillet 2024 - 8 juil. 2024 à 00:19

Bonjour,

Des travaux de ravalement de façade d'un montant très important ont été votés dans l'immeuble où je suis co-propriétaire. Je précise que c'est une toute petite copro (5 lots). 

La nécessité de ce ravalement n'avait jamais été évoquée précédemment. C'est un nouvel entrant dans la co-pro qui l'a fait inscrire à l'ordre du jour.

Le syndic a présenté 2 devis et a mis la résolution au vote. Et c'est passé. J'ai voté contre.

Aucun architecte n'a été mandaté en amont, aucun diagnostic effectué préalablement, etc... Est-ce que les choses n'auraient pas dû se faire en deux temps ? D'abord discuter de ce ravalement dans une 1ère AG... Pour me laisser le temps de présenter d'autres devis par ex ? Pour que j'ai le temps de provisionner les fonds...

Le financement des travaux par les co-propriétaires n'a pas été évoqué, aucune solution d'emprunt collectif proposée, etc... Je viens de recevoir un premier appel de fonds astronomique (il faudra payer en 4 fois sur 1 an).

Est-ce que tout ceci est bien légal (à défaut d'être moral) ?

J'ai peur de ne pouvoir faire jouer l'échelonnement sur 10 ans des travaux (possible selon art 33 quand on n'a pas voté les travaux) car ce sont des travaux d'entretien et non d'amélioration...

Merci de vos conseils

8 réponses

Prune622 Messages postés 47 Date d'inscription lundi 24 juin 2024 Statut Membre Dernière intervention 19 juillet 2024 27
3 juil. 2024 à 11:41

Bonjour,

La situation décrite me parait parfaitement légale.

- ordre du jour

- plusieurs devis

- vote à la majorité 24 (aucune amélioration, juste de l'entretien, donc aucun diagnostic ou architecte nécessaire)

- aucune obligation de crédit spécial pour les travaux (possible, mais pas nécessaire)

Un avocat spécialisé pourrait trouver des soucis en examinant le dossier, mais cela un coût.

Cordialement,

sans6 Messages postés 10 Date d'inscription samedi 15 juin 2019 Statut Membre Dernière intervention 7 juillet 2024
3 juil. 2024 à 15:13

Merci pour la réponse.

Oui, c'est bien ce que je pensais (redoutais).

On n'est donc pas du tout protégé dans ce cas ?

Le plus gênant c'est de ne pas avoir pu anticiper pour mettre de l'argent de côté pour ces travaux (je crois qu'à partir du 1er janvier 2025, un fond travaux sera obligatoire pour les petites copropriétés)

_lael_ Messages postés 4713 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 19 juillet 2024 2 173
Modifié le 3 juil. 2024 à 16:40

Même avis que le message #1 pour la tenue de l'AG, à priori pas d'irrégularités.
 

"J'ai peur de ne pouvoir faire jouer l'échelonnement sur 10 ans des travaux (possible selon art 33 quand on n'a pas voté les travaux) car ce sont des travaux d'entretien et non d'amélioration..."

La formulation est légèrement différente, mais le dernier alinéa qui pose les seules limitations exclut effectivement les ravalement sous réserve que ce soit bien une obligation réglementaire locale (il n'y a pas d'obligation nationale à ma connaissance) :

"Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires."



Et s'il existe une obligation réglementaire de ravalement tous les 10 ans, mais que vous avez décidé de le faire au bout de seulement 8 ans (valeurs prises au pif), alors la "contrainte réglementaire" me parait clairement discutable.

Ça relève dans ce cas plus du "cosmétique" que du règlementaire.

sans6 Messages postés 10 Date d'inscription samedi 15 juin 2019 Statut Membre Dernière intervention 7 juillet 2024
3 juil. 2024 à 19:18

Merci pour la réponse.

Ici, le ravalement n'est pas obligatoire, la municipalité ne l'impose pas, etc...

Il est effectivement plutôt cosmétique (le crépi tombe, se décolle, à cause de l'humidité, mais des tests d'étanchéité des balcons ont aussi montré qu'il n'y avait pas d'infiltration, etc)

_lael_ Messages postés 4713 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 19 juillet 2024 2 173
3 juil. 2024 à 20:04

Donc à priori l'article 33 est bel et bien applicable.

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sans6 Messages postés 10 Date d'inscription samedi 15 juin 2019 Statut Membre Dernière intervention 7 juillet 2024
3 juil. 2024 à 20:18

Je vais essayer. Le syndic a dit qu'il n'appliquerait pas de pénalités de retard sur mes versements, au vu de la situation. Je vais leur demander sur combien de temps je peux payer (c'est supposé être sur 1 an mais c'est impossible vu la somme). Et si ça bloque, je leur dirai que je fais jouer cet article 33... A voir comment ils réagiront...

_lael_ Messages postés 4713 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 19 juillet 2024 2 173
3 juil. 2024 à 20:26

Attention, les conditions pour déclencher l'article sont très strictes.

"Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale."

.

La notification n'est valablement faite au syndic que par LRAR en accord avec l'article 64 du décret de 1967.

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sans6 Messages postés 10 Date d'inscription samedi 15 juin 2019 Statut Membre Dernière intervention 7 juillet 2024
3 juil. 2024 à 20:28

Oui, tout à fait, merci. 

Je suis dans les délais et j'ai aussi le temps de prendre RV avec le syndic avant de tenter ce recommandé avec avis de réception...

sans6 Messages postés 10 Date d'inscription samedi 15 juin 2019 Statut Membre Dernière intervention 7 juillet 2024
7 juil. 2024 à 12:19

Juste une petite question encore. Y a t-il pour le syndic obligation de convoquer tous les membres d'une indivision dans le cas où un des lots de l'immeuble est détenu en indivision ? Je pose la question car mon frère (copropriétaire avec moi) n'a jamais entendu parler cette AG, n'y a jamais été convoqué, ni quoi que ce soit (et pourtant il devra participer aux frais de ravalement ;-)...

Merci d'avance

_lael_ Messages postés 4713 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 19 juillet 2024 2 173
7 juil. 2024 à 14:11

Le syndic peut se contenter de convoquer le représentant de l'indivision s'il s'est présenté comme tel auprès du syndic.

C'est typiquement le cas si vous êtes le seul à avoir demandé l'accès aux outils (extranet, etc...)

A défaut il faut convoquer l'ensemble des indivisaires.

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sans6 Messages postés 10 Date d'inscription samedi 15 juin 2019 Statut Membre Dernière intervention 7 juillet 2024
7 juil. 2024 à 14:31

Merci.

Oui, je suis un peu le seul à s'être manifesté jusque-là. Mon frère se réveille parce qu'il y a aujourd'hui un souci. Mais ça me semble effectivement compliqué de prétexter sa non-convocation pour contester le ravalement...

Prune622 Messages postés 47 Date d'inscription lundi 24 juin 2024 Statut Membre Dernière intervention 19 juillet 2024 27
8 juil. 2024 à 00:19

Bonsoir,

En effet, l'ensemble des indivisaires, en copropriété, doivent s'accorder sur la gestion de leurs lots et désigner un mandataire auprès du syndic. En cas de litige, il convient de saisir le juge judiciaire.

Par exemple, dans le cadre d'une SCI de 500 associés, il n'est pas tenu de convoquer les 500 associés à l'assemblée générale.

Il n'y a donc, à ma connaissance, pas lieu de convoquer l'ensemble des indivisaires.

D'une part, l'assemblée générale des copropriétaires n'est pas le lieu où les indivisaires doivent se mettre d'accord sur la gestion de leurs lots, d'autre part, les voix, sauf mention contraire expresse, ne sont pas sécables entre les différents indivisaires.

En conclusion, ce moyen ne me semble pas fondé.

Cordialement,

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