Assurance copropriété
diverker - 26 juin 2024 à 00:08
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6 réponses
Bonjour
En faisant quelques recherches j'ai vu qu'effectivement seule une responsabilité civile au nom de la copro était obligatoire.
Ça se discute (âprement...), mais admettons.
.
Nous nous sommes donc renseignés auprès de la compagnie d'assurance qui, elle, confirme que cette assurance est nécessaire pour le toit et la façade...
Nécessaire et obligatoire ne sont pas les mêmes termes.
Je souhaiterais donc avoir votre avis sur tout cela, et notamment sur les questions suivantes :
- Faut-il une assurance autre que la RC de la copro ?
SI vous voulez être indemnisé pour un dommage survenant à la copropriété, il en faudra bien.
La réponse dans votre cas particulier de figure est néanmoins non.
Sous réserves...
- Si oui est-ce qu'il vous semble logique que ce soit une assurance propriétaire non occupant, et peut-elle être au nom d'un des trois propriétaires ?
Non, c'est une MRI et elle est alors au nom du syndicat.
- S'il n'en faut pas et qu'un dégât abime le toit ou les façades, laquelle de nos 3 assurances habitation va payer ?
Dans votre cas de figure vous avez 2 solutions.
Soit souscrire à une MRI (qui incluera la RC) au nom de la collectivité.
Soit, et ce uniquement parce que le nombre réduit de copropriétaires le permet, vous vous contentez de vos MRH respectives sous reserve d'avoir vérifié (mais c'est quasi une constante) que chacun des trois contrats précise, dans la liste des biens immobiliers garantis (vous reporter donc à ce chapître de vos contrats) que sont bien inclus les tantièmes correspondants des parties communes.
Vous jeterez, par curiosité, un regard sur le chapitre RC habitation...
Si c'est bien le cas, alors les 3 contrats seront concernés simultanément en cas de sinistre (garanti) affectant les parties communes.
Il importe aussi de vérifier que les garanties offertes ne soient pas trop divergentes, et si c'est le cas que les copropriétaires concernés en soient conscients.
2 '' défauts '' à cette solution ;
Pour chaque sinistre affectant les parties communes, la franchise de chaque contrat sera déduite ; c'est à mettre en regard de l'économie réalisée pour un seul contrat (mais les franchises MRI sont plus importantes que celles des MRH).
Un certain nombre de conventions d'assurances ne seront pas applicables.
24 juin 2024 à 21:42
Bonsoir,
A la lecture des informations énoncées (3 propriétaires différentes + PNO au nom d'un des propriétaires) et des questions (PNO au nom d'un des propriétaires ?, laquelle des 3 assurances va payer ?),
Je me demande en premier lieu s'il s'agit d'une "vraie copropriété", s'il y a bien un syndicat et un syndic.
Je me trompe peut-être, mais j'ai l'impression que, dans le cas mentionné, chacun fait comme il veut chez lui, et qu'un des "copros" a pris une PNO (divisée en 3) pour "faire comme si c'était une assurance de la copro".
24 juin 2024 à 22:36
Bonjour à tous les deux et merci pour vos réponses qui m'ont déjà bien aidées.
Je pense que Prune622 a raison, je n'ai pas vraiment connaissance d'un syndicat et je pense que l'on fait "comme si".
On serait donc plutôt dans la deuxième solution de diverker, à savoir conserver chacun nos MRH. J'ai regardé dans mon contrat, qui dit que ce qui est garanti est :
"Si vous résidez dans un appartement, il s’agit de la partie privative à usage d’habitation et de la quote-part des parties communes si vous êtes copropriétaire".
Donc je pense qu'on est exactement dans ce cas-là.
Pour la RC, voilà également ce que dit mon contrat :
"Quelle est la limite de garantie en cas de responsabilité solidaire ou in solidum ?
Lorsque la responsabilité de l’assuré se trouve engagée solidairement ou in solidum, nous ne garantissons à l’égard des tiers que les conséquences pécuniaires de sa propre part de responsabilité dans ses rapports avec le ou les co-obligés lorsqu’elle est déterminée, ou les conséquences pécuniaires de sa responsabilité à part égale avec le ou les co-obligés, lorsque sa part n’est pas déterminée."
Ces termes de solidaire et in solidum signifient que pour la RC c'est pareil et que je suis assuré au tantième ?
Admettons que les deux autres propriétaires aient des choses similaires dans leurs contrats, nous n'aurions donc besoin d'aucune assurance complémentaire ? (Même si j'ai bien saisi l'inconvénient qui est que l'on paierait 3 franchises en cas de problème).
Merci d'avance pour vos retours.
Admettons que les deux autres propriétaires aient des choses similaires dans leurs contrats, nous n'aurions donc besoin d'aucune assurance complémentaire ?
C'est bien cela.
Et advient normalement la discussion âpre des tenants du contrat RC unique au nom de la collectivité qui serait, à leurs yeux, la seule solution légale. Ce que je conteste, aucun texte n'imposant explicitement un contrat unique.
24 juin 2024 à 23:35
Avant de parler de la chose assurée, il faut déjà être sûr de ce qu'est la chose.
Selon les dispositions de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, toute copropriété doit constituer un syndicat de copropriétaires, représenté par un syndic.
Le syndic peut être professionnel ou non (dans ce dernier cas, forcément un copropriétaire)
Vous devriez, par exemple, avoir une assemblée générale des copropriétaires tous les ans, avec convocation, procès-verbal, etc.
Il conviendrait dès lors, avant toute chose, de savoir ce dont vous êtes propriétaire, quels sont les communs (y a-t-il un état descriptif de division, un règlement de copropriété ?)
Faute de quoi, je ne sais pas trop ce qu'une quelconque assurance assurerait réellement (partie privative, commun, bâti...)
Modifié le 25 juin 2024 à 06:28
Il y a bien un règlement de copropriété, qui divise l'appartement en 4 lots (3 appartements et un garage qui m'appartient également) et qui détaille les tantième des parties communes.
"Vous devriez, par exemple, avoir une assemblée générale des copropriétaires tous les ans, avec convocation, procès-verbal, etc."
Ça, on ne le fait pas, c'est une petite copropriété à la campagne et on se contacte en cas de besoin mais rien de très officiel dans tout ça.
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre question25 juin 2024 à 07:49
Bonjour,
Vous êtes un syndicat qui existe depuis le découpage de cette maison mais sans syndic. Avec un syndic choisi parmi vous ce serait mieux ....
Concernant l'assurance : l'assurance RC est obligatoire pour le syndicat et pour chacun d'entre vous, de par la loi :
"Article 9-1
Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre."
Supposons qu'une tuile tombe du toit (certainement partie commune et blesse quelqu'un, le syndicat sera tenu comme responsable.
Supposons qu'une de vos fenêtres (certainement partie privative) tombe et blesse quelqu'un, VOUS serez tenu comme responsable et non le syndicat.
Pour les autres assurances (incendie, dégât des eaux, etc....) sur votre propre lot, c'est votre choix personnel .
Pour les autres assurances (incendie, dégât des eau, etc...) sur les parties communes du bâtiment, c'est soit obligatoire de par le RdC (à relire), soit un choix de vous trois décidé à la majorité de vos tantièmes exprimés lors d'une AG.
Je ne peux que vous encouragez à choisir parmi vous 3, un syndic pour gérer cette maison en copropriété. Faites une AG tous les ans autour d'un barbecue.
Relisez à cet effet :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068256
et en particulier les articles 41-8 à 41-12 inclus
25 juin 2024 à 09:08
Merci pour ce retour également.
Si je récapitule :
- L'assurance actuelle PNO, souscrite au nom de l'un des copropriétaires, n'a aucun intérêt et nous pouvons la résilier.
- Je vais demander à chacun des copropriétaires de vérifier les conditions de son contrat MRH afin de s'assurer que les parties communes soient assurées au tantième, et que les garanties soient à peu près équivalentes.
- Il faudrait maintenant choisir un syndic parmi nous 3 : faut-il officialiser cela, et si oui comment ?
- Puis souscrire une assurance RC pour le syndicat (j'imagine que les termes de RC "solidaire et in solidum" dans mon contrat MRH ne suffisent pas et qu'il faut donc absolument un RC pour le syndicat, même si l'avis de diverker semble différent sur ce point).
Si j'ai bien résumé, je vais convoquer les voisins pour discuter de cela.
25 juin 2024 à 11:27
Bonjour
première chose à faire ; provoquer une AG et désigner un syndic ( même bénévole )
établir le PV de l'AG et le syndic devra trouver une assurance pour la copropriété
il faut impérativement une assurance pour la copropriété ; les murs de la maison et le toit sont des parties communes qu'il faut assurer ; sans compter les escaliers ; les conduites d'eau ; les conduites d'eaux usées
si vous avez des dégâts ; sans assurance vous paierez tout de votre poche
et imaginons le pire ; un incendie ou une tempête qui emporte les toit de la maison ; vos assurances personnelles MRH ne prendront en charge que les dégâts à l'intérieur de votre lot
25 juin 2024 à 13:29
Bonjour,
Justement, d'après les différents échanges que j'ai eu il semblerait que cette assurance ne soit pas nécessaire car les parties communes sont déjà couvertes pas les MRH des copropriétaires (selon les tantièmes).
Seule une RC pour le syndicat (il faut donc effectivement qu'on nomme un syndic bénévole) est à priori obligatoire.
25 juin 2024 à 13:50
Seule une RC pour le syndicat (il faut donc effectivement qu'on nomme un syndic bénévole) est à priori obligatoire.
Tout à fait.
Et le débat est autour du caractère unique du contrat, thèse soutenue (entre autres) par Rambouillet) contre celle que je soutiens qui est qu'aucun texte n'oblige explicitement à cette unicité et que chacun des contrats est susceptible de garantir au prorata des tantièmes dans les voix du syndicat.
Mais bon, chacun reste sur ses positions, en attendant de trouver l'arrêt de cassation qui trancherait le débat.
Modifié le 25 juin 2024 à 14:59
je ne dis pas que chaque copro doit s'assurer en responsabilité civile pour le syndicat, mais pour lui-même de par le fait qu'il est copropriétaire à l'intérieur du syndicat.
Si le copro, jette le fer à repasser par la fenetre qui tombe sur sa belle-mère, il doit être assuré. Plus clairement, si le copro met le feu dans son lot qui se transmet à tout le batiment, c'est sa RC (obligatoire) qui le couvrira face à ses collègues et donc au syndicat.
le texte est clair : "Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit ...."
Modifié le 26 juin 2024 à 00:11
je ne dis pas que chaque copro doit s'assurer en responsabilité civile pour le syndicat, mais pour lui-même de par le fait qu'il est copropriétaire à l'intérieur du syndicat.
Le débat est néanmoins là.
Le fait qu'un copro soit assuré pour lui-même es-qualite de copro n'interdit en rien qu'il le soit, en plus, pour la part de syndicat qu'il représente.
La première phrase de l'article 9-1 est bien précise à ce sujet mais n'est pas, à mon avis, limitative comme vous le soutenez.
Elle est minimaliste.
La seconde phrase n'est par ailleurs pas aussi restrictive alors que rien n'empêchait aux législateurs de reproduire la même précision.
Et les termes du contrat évoqué dans ce fil (qui est un parmi d'autres) ne me poussent vraiment pas à changer d'avis.
Les seuls qui sont susceptibles de le faire sont les juges de la cour de cassation.
Je précise malgré tout que cela ne peut s'appliquer que pour les petites copropriétés, et à la condition d'une parfaite entente et connaissance des contrats par les copropriétaires, pour que ça reste gérable.