Default d'entretien partie commune, qui est responsable

Bonjour,

Je partage ma situation ici car je n'ai pas trouvé de réponse sur d'autres forums.

Dans mon bail, il est stipulé que le nettoyage des parties communes et la gestion des déchets sont à la charge des locataires de l'immeuble (deux étages, donc seulement trois appartements).

Récemment, le propriétaire a décidé de faire appel à une entreprise professionnelle pour assurer l'entretien des parties communes et la gestion des poubelles. Il y a environ un mois, j'ai reçu une régularisation de charges avec une facture de 554 euros pour les services de nettoyage mis en place.

Cependant, plusieurs problèmes se posent. Cela fait maintenant un an que l'entreprise est censée effectuer ces tâches, mais les parties communes restent sales, nettoyées seulement de temps en temps ou avec un balayage rapide de dix minutes, et les poubelles ne sont jamais sorties. Je suis donc contraint de m'en occuper en payant la société...

J'ai informé à trois reprises mon propriétaire (qui possède le bien en monopropriété) de cette situation, mais sa seule réponse a été de mettre la société en copie du mail, ce qui n'a pas du tout résolu le problème.

De plus, une grande partie de la saleté provient du rez-de-chaussée, occupé par une crèche, ce qui signifie des poubelles sales, odorantes, avec des traces de matières fécales au sol laissées pendant des semaines faute de nettoyage.

J'ai donc deux questions. Premièrement, est-il possible de demander au propriétaire une réduction ou une annulation des charges liées au nettoyage, étant donné que celui-ci semble avoir négligé l'entretien des parties communes, ce qui constitue un manquement à ses obligations légales ou contractuelles envers les locataires ?

Deuxièmement, actuellement, les charges de nettoyage et d'électricité sont réparties en tantièmes en fonction de la surface de chaque habitation (une recommandation de l'État mais non une obligation, le propriétaire en monopropriété répartit les charges comme bon lui semble). Cependant, ce système ne fonctionne pas du tout dans notre type d'immeuble car 90 % du passage est dû à la crèche, avec des parents qui entrent et sortent toute la journée, entraînant une consommation d'électricité énorme pour un immeuble de trois appartements ainsi qu'une saleté considérable (les premier et deuxième étages restant propres car uniquement ma voisine et moi les utilisons).

Je voulais donc savoir s'il était possible de convaincre mon propriétaire de modifier la répartition des charges afin que nous, les habitants, payions moins et que la crèche assume le surplus lié à sa fréquentation et à la saleté qu'elle engendre.

Merci par avance.