Charges, régularisation et trop perçu

Bonjour,

Je me pose quelques questions au sujet des charges et de leur régularisation, dans le cadre d'une location nue avec provisions de 50€ par mois. Pour simplifier les histoires de date de départ du délai de prescription, on suppose que le total des charges est connu a la date anniversaire du bail ( assez vrai dans une mono propriété).

Si le bailleur ne fait pas de régularisation pendant 4 ans, puis envoie une régularisation pour les 4 années d'un coup, avec les cas suivants :

1) Année 1 = 480€ = année 2 = année 3 = année 4

Autrement dit, en moyenne 40€/mois alors que la provision était de 50€. La régularisation fait donc apparaitre un trop perçu de 480€ (120€ * 4).

A-t-il raison de compter les factures de la première année, qui est prescrite ? Autrement dit, le locataire peut-il dire "nous n'avons pas reçu de justificatifs pour la première année [dans le délai de 3 ans], le montant total justifié est donc de 0€, vous nous devez donc 600€ pour cette première année (et 360€ pour les 3 suivantes)" ?

Le propriétaire doit-il rembourser 480€ ou 960€ ?

2) Année 1 = 720 € = année 2 = année 3 = année 4.

Cette fois, en moyenne 60€ / mois, donc la régularisation fait apparaitre un besoin de complément de 480€.

Sauf que, la première année étant prescrite, le propriétaire ne peut pas demander le complément de cette année là. Doit-on enlever de la régularisation 120€ (la différence entre les 600€ provisionnés et les 720€ des factures) ou 720€ ?

Dans le premier cas, le complément à envoyer par le locataire est de 360€, dans le second cas le bailleur a un trop perçu de 240€

3) Année 1 = 480€ ----- Années 2, 3 et 4  = 640€ 

Cette fois, la régularisation fait apparaitre un compte nul. Mais le propriétaire malin et malhonnête n'envoie que la régularisation des années 2,3 et 4 et demande donc un complément de 120€ au locataire.

=> peu de locataires (aucun ?) iront demander la régularisation de la première année, de peur d'augmenter le montant du complément. S'ils la demandent, le propriétaire peut-il répondre "la première année est prescrite, on ne peut plus rien toucher donc je ne vais pas m'embêter à la régulariser" ?
 

Mes réponses supposées :

1) Je dirais que oui, le propriétaire a raison de compter les factures de la première année. En toute logique, le délai de prescription est aussi de 3 ans pour le locataire qui aurait trop versé. Donc il pouvait réclamer le retour de ses 600€ non justifié entre la fin de la première année [date à laquelle il a "appris" qu'il n'avait eu aucun justificatif] et la fin de la quatrième année [3 ans plus tard]. Au delà, il ne peut plus. En revanche, il a bel et bien le droit de récupérer les 120€ trop versés car avant la régularisation il n'en avait pas connaissance (donc le délai de prescription commence tout juste) => le propriétaire rend 480€

2) Réponse similaire ici, je pense qu'il ne faut enlever que les 120€ trop perçus, et non pas l'intégralité des 720€ de la première année. => le locataire complète avec 360€.

3) Ne sais pas trop... je dirais que non, il n'a pas le droit. Mais en même temps, c'est vrai que c'est prescrit, le locataire aurait dû réclamer la régularisation plus tôt ? Mais comme je disais, peu de locataires iront la réclamer. Et parmi ceux qui iront réclamer, combien insisteront jusqu'à l'obtenir, alors même qu'ils ne peuvent pas savoir si ce sera ou non à leur avantage ?

Et devant un juge, le locataire ne risque pas de se voir dire que la première année est prescrite, et donc qu'il n'a rien à réclamer ?

Bref, je ne sais pas. Mais j'ai l'impression que globalement un bailleur a tout intérêt à surestimer ses charges et ne jamais faire de régularisation, il ne prend aucun risque car l'absence de régularisation n'est pas punie, donc soit ses locataires ne disent rien et il est gagnant, soit ils réclament et il rend le trop perçu. Autrement dit, soit il gagne, soit il ne perd pas !

Et du coup, une dernière (?) question, similaire au cas 3 :

4) Année 1 = 720€ ------ années 2,3 et 4 = 560€

Ici aussi, la régularisation fait apparaitre un compte nul, et évidemment cette fois le propriétaire envoie les 4 années, contrairement au cas 3 (puisque c'est à son avantage).

En recevant cette régularisation, le locataire dit que la première année est prescrite et réclame donc 120€ à son propriétaire. Dans le cas d'un refus du propriétaire, le locataire est-il en droit de ne pas verser la provision pour charge pendant les 2 mois suivants et seulement 30€ le troisième mois, afin de récupérer les 120€ trop versés, sans se mettre dans l'illégalité ? (ou enlever 120€ d'un coup dès le premier mois).

J'aurais tendance à dire que oui, il peut, mais je n'en suis pas certain.
D'un côté, le locataire ne peut pas cesser de payer tout ou partie de son loyer et charges sans décision d'un juge, cas typique en cas de litige avec le bailleur.

Mais d'un autre côté, si on voit ces 120€ comme une avance de paiement, alors les 120€ imputés sur 3 mois (ou un seul) ne sont alors qu'une régularisation de la situation : il n'y a alors pas eu de cessation de paiement, même partielle.

Pour reprendre la phrase sur le site de l'état : "Le non-paiement ou le paiement partiel du loyer et des charges peut engendrer la résiliation du bail par le propriétaire et d'expulsion du locataire, sauf si le locataire n'est pas en cause", peut-on dire ici que le locataire n'est pas en cause, puisque c'est le bailleur qui, a tort, refuse de rembourser le trop perçu ?

Voilà, je m'arrête là, j'espère que ce long message et mes questions trouveront un courageux pour les lire... et y répondre :-D.

Merci d'avance!