Achat immobilier avec locataire : je n'ai pas l EDLE

bonjour,

Des retenues sur DG ne peuvent se faire que si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS, signé des parties prenantes, tout en ne figurant pas sur l’EDLE, et sans avoir été rajoutées après signatures, et doivent être justifiées (par "devis" OU "factures").

Ce "OU" signifie qu'un "devis" est suffisant pour justifier une retenue sur DG (Dépôt de Garantie). Vous disposez de 2 mois à partir du rendu des clés pour restituer à votre locataire le DG ou son solde... sous peine de "possibles" (3 conditions) pénalités de retard... que vous ne lui devrez de toute façon pas dans le cas où le total des réparations serait supérieur au montant du DG.

Si le DG s'avère insuffisant, vous serez bien entendu en droit de réclamer à votre locataire la différence, et si les charges étaient des "provisions" sur charges, vous pouvez conserver provisoirement un maximum de 20% du DG (- en sus du montant justifié des réparations des dégradations légalement retenues -) en vue de leur régularisation définitive.

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L'EDLE vous est donc indispensable. Comme dit, contactez l'ancien propriétaire ou le notaire auprès de qui la transaction a eu lieu. Vous pourriez éventuellement aussi demander à votre locataire, mais lui n'a aucune obligation de vous en donner une copie... bien que son cas (beaucoup de dégradations) ce serait à son avantage (peut-être certaines dégradations actuelles étaient déjà mentionnées sur l'EDLE....voire notées "état d'usage"...)

Il vous faudra aussi tenir compte de la vétusté des éléments. Si pas de grille de vétusté annexée au contrat de location au moment des signatures, lire ceci :

<< Néanmoins, pour qu'une grille de vétusté soit valide, elle doit provenir d'un accord collectif de location établi par des représentants de locataires et de bailleurs lors d'une Commission nationale de concertation (CNC), même si cet accord ne concerne pas le bien en question. Il est donc tout à fait possible d'utiliser les grilles établies par des accords collectifs dans d'autres villes ou d'autres régions si elles sont considérées comme satisfaisantes à la fois par le bailleur et le locataire.>> extrait de https://bailpdf.com/etat-des-lieux/grille-de-vetuste

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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’. 

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cdt.

Si il y a un EDL d'entrée il faut le récupérer

voir avec le notaire et l'ancien propriétaire. 


Pour les dégradations vous envoyez au locataire les devis et/ou factures correspondant aux dégâts indiqués sur l'EDLS. 
Vous pouvez ensuite saisir un conciliateur de justice

et en l'absence de conciliation, le tribunal judiciaire. Ca nécessitera sans doute une assignation avec huissier, et éventuellement avocat

Il faut se référer aux articles 1730 et 1731 du Code Civil.

1730 : "S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire."

1731 : "S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire."

La subtilité c'est dans le cas où il y a un État des Lieux mais qu'il n'est pas produit car il a été perdu ou autre.

J'ai déjà vu passer un jugement où le JCP (juge de premier niveau) avait refusé de juger au motif que les dégradations ne pouvaient pas être estimées en l'absence de cet EDLE, ce qui me paraît un peu limite, mais j'ai jamais pris le temps de regarder la jurisprudence à ce sujet.
 

Typiquement il vaudra mieux invoquer l'article 1731 en indiquant au juge ne pas avoir connaissance de l'existence d'un Etat des Lieux d'entrée, plutôt que dire que l'ancien propriétaire ne vous l'a pas remis, ce qui pourrait être interprété comme la reconnaissance de son existence.

En toute logique, on ne peut pas vous demander de prouver l'inexistence de quelque chose, ce sera alors au locataire de produire le document s'il souhaite contester.

Une jurisprudence qui confirme ce principe : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 février 2016, 15-13.056
"Attendu qu'ayant constaté qu'aucun état des lieux d'entrée ni de sortie n'avait été dressé, relevé que l'existence des désordres était établie au vu des factures de réparations produites par le bailleur et souverainement retenu que les locataires ne renversaient pas la présomption pesant sur eux en application de l'article 1731 du code civil, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, sans inverser la charge de la preuve, que le coût des remises en état devait être laissé à leur charge ; "
 

Bien entendu, si vous avez réellement eu confirmation de l'existence de cet état des lieux d'entrée, il vaut probablement mieux vous abstenir de faire une déclaration mensongère.
 

Même si en France le mensonge n'est pas sanctionné, voire même considéré comme un moyen valide de défense par certains et est très largement utilisé, y compris par les avocats, pour y avoir assisté à de très nombreuses reprises.
Et ça me fait toujours halluciner de voir l'absence de réaction du juge quand il est avéré qu'une des parties a menti.

Typiquement, on me refuse systématiquement la qualification de "mauvaise foi" ou les dommages et intérêts même quand il a été prouvé que le locataire avait menti à de nombreuses reprises, y compris dans ses affirmations devant le juge, et avait eu un comportement déloyal.

Merci de votre réponse. 

Savez-vous si le notaire a l'obligation de fournir ce document?

L'ancien propriétaire est, depuis, décédé.

Merci de votre aide précieuse et détaillée !

Malheureusement il est noté dans le bail que l état des lieux d entrée est réalisé entre M. Bidule et Mme Machin.

Je vais faire un recommandé aux notaires, sait-on jamais...

Et saisir le médiateur.

Belle soirée !