Location vide “en l’état”? ... et je crains deux problèmes.

JoelenG Messages postés 20 Date d'inscription dimanche 10 décembre 2023 Statut Membre Dernière intervention 6 avril 2024 - 10 déc. 2023 à 18:01
djivi38 Messages postés 51277 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 17 avril 2024 - 6 avril 2024 à 14:33

Bonjour,

Je suis nouveau sur le forum. J'ai cherché des sujets approchants mais la plupart datent de plusieurs années et les lois changent.

Je vous explique ma situation. Il y a près de 20 ans, j’ai emménagé en tant que locataire après un simple coup de téléphone auprès du bailleur pour un logement vide.

Pas de bail ni de caution, pas d’état des lieux d’entrée, un loyer ridicule et sans indexation pour une petite maison construite avant 1949, mais en très mauvais état:Toutes les portes avec des traces de violents coups de poing, chambres sans revêtement de sol, etc.

La liste est longue, et si j’en crois le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, ce logement ne serait même pas “décent”: pas de chauffage, entre autres. Mais cela me convenait.

Aucun problème pour obtenir un bail et quelques quittances l’année dernière.

Sur ce bail antidaté, je lis: “Le présent contrat a pour objet la mise en disposition, en l’état,...” (souligné).

En Juillet j’ai reçu une lettre de “congé pour cause de vente” (décès de la copropriétaire) et ne pouvant acheter, son terme échoit mi-Janvier et deux choses me font peur car il y a une invraisemblable cascade d’histoires autour de cette maison: pas inscrite au cadastre (ce qui, je crois n’empêche pas une vente) mais référencée en tant que “moitié” d’une parcelle en copropriété selon les impôts fonciers, l’autre étant déjà vendue à un promoteur,,, et ma propriétaire qui a bien changé avec moi: réticente à me fournir des quittances de loyer, elle ne se souvient plus que je lui aie parlé de ces portes fracturées, la communication téléphonique (je ne l’ai jamais vue) est devenue étrange, etc.

Peut-être important pour saisir le contexte?: l’ensemble de ces histoires remonte à près de deux ans, avec pour origine une estimation “informelle” d’un agent immobilier à l’initiative d’une voisine -vous avez bien lu-, relativement peu après un grave accident domestique au cours duquel j’avais répandu du café sur les murs de l’escalier et la propreté laissait aussi à désirer.

Estimation vraiment peu flatteuse rien qu’au vu des photos, dont un gros plan sur ces taches de café aujourd’hui nettoyées.

La propriétaire est loin, et tout pousserait à croire que cet agent immobilier gère absolument tout.

Si durant vingt ans j’ai toujours payé mon loyer et ai pris à ma charge divers travaux incombant au propriétaire en remerciement d’un loyer si modique (que j’ai même spontanément augmenté), je ne me suis jamais soucié de ces portes fracturées auxquelles manquent la moitié des poignées, du sol en ciment, etc, et c’est avec une certaine stupéfaction que je découvre que “sans état des lieux d’entrée, le logement est réputé en bon état” -Art 1731 du Code Civil.

Ma première crainte concerne l’état des lieux de sortie. Si je suis sensé être entré dans un logement en bon état, peu importent mes dépenses spontanées en gros travaux de plomberie, etc, je suis à la merci d’une catastrophe.
J’ai essayé d’en parler avec ma propriétaire qui m’assure oralement que je n’ai pas à m’en faire mais refuse de m’envoyer un mail de confirmation.

De mon côté et après toutes ces histoires dont vous avez la version courte, je m’inquiète peut-être pour rien mais après avoir cherché, je me demande si ce “en l’état” est une mention légale et/ou ce qu’il peut bien signifier.

Seconde crainte: Je suis sur le point d’avoir un nouveau logement mais cette échéance à la mi-Janvier pourrait être trop juste. Appel à ma propriétaire pour demander fin Janvier. Réponse immédiate: “Il ne faudrait pas que cela retarde la vente” et “Je demande à l’agence”.

Ce que je crains est que d’une façon ou d’une autre, et même en payant le mois entier je devienne une sorte de squatter flanqué manu militari à la rue, trève hivernale ou pas.

En m’excusant pour la longueur de cette “prose”, merci d’avance à toute réponse.

***

"Dossier facile" découvert sur le forum, mis en place par le gouvernement et qui m'a bien aidé niveau justificatifs c'est ici: https://dossierfacile.fr/locataire
 


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4 réponses

djivi38 Messages postés 51277 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 17 avril 2024 15 104
10 déc. 2023 à 20:04

bonjour,

.

"...Sur ce bail antidaté, je lis: “Le présent contrat a pour objet la mise en disposition, en l’état,...” (...) je me demande si ce “en l’état” est une mention légale et/ou ce qu’il peut bien signifier."

S'il n'y a pas eu d'EDLE (État Des Lieux Entrant) signé des parties prenantes, comme vous l'avez découvert, le logement est présumé avoir été remis "en bon état"... et s'il y a un EDL Sortant, tout sera comparé à du "bon état"... moins la vétusté.
Et si le bailleur n'a fait aucun travaux pendant au moins 18 ans, aucune retenue ne pourra être faite sur le DG (Dépôt de Garantie) NI aucune somme ne pourra être exigée au titre de réparations locatives en + si aucun DG n'a été versé :

Cass. Civ. 3° du 1°/02/1995 N° 93-15.20 : << Un locataire bénéficie d’une exonération de réparations locatives pour cause de vétusté lorsque le bailleur n’a réalisé aucun travaux dans l’appartement pendant 18 ans. >>

.

"En Juillet j’ai reçu une lettre de “congé pour cause de vente” "

Une location nue exige pour le bailleur (ou ses héritiers) un préavis de 6 mois. ET c'est la réception de la notification de congé qui doit être effectivement réceptionnée par le locataire au plus tard le 1er jour du préavis du bailleur. Sans parler des autres contraintes obligatoires : comme le prix et conditions de vente, la mention du droit de préemption du locataire, tout un tas de paperasses à joindre, ....

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

.

Par exemple :

date d'effet du bail (signé en 2023 mais antidaté !!) : 16/01/2000 --> fin du 1er bail : le 15/01/2003 et renouvellement tacite tous les 16/01 -> bai en cours : du 16/01/2021 au 15/01/2024 : la notification de "congé pour vendre", pour que le préavis ait été respecté, a dû impérativement être réceptionné au plus tard le 15/07/2023. Si réceptionnée ultérieurement... disons le 24/07/2023 (dans mon exemple), le préavis n'ayant pas été respecté, le congé n'est pas valide et le bail se renouvellera le 16/01/2024 pour la même durée qu'initialement (c'est à dire jusqu'au 15/07/2027).

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Travaux faits volontairement :

lire l'art 7-f de la loi du 6/7/1989 :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834730/

.

Nouveau logement :

Je crois comprendre que votre nouveau logement ne sera disponible que fin janvier 2024, alors que le bail en cours du logement actuel est le 15 janvier 2024, que vous aimeriez rester dans votre logement 15 jours supplémentaires et que le bailleur actuel (l'héritier de votre bailleur initial) ne serait pas contre... à condition que ça ne retarde pas la vente.

Mais personne ne peut prévoir quand se fera l'acte authentique de vente... ni si l'acquéreur accepterait de ne prendre possession de son bien que le 1er février.... et dans un tel cas, il faudrait que cet acquéreur signe avec vous une "convention d'occupation" de 15 jours et accepte parallèlement de faire une déclaration de revenus fonciers pour ces 15 jours.....

Le plus sûr pour vous (mais pas le plus simple) - si le congé donné est conforme à la loi - est de prévoir de quitter votre logement le dernier jour du bail et de faire l'EDLS avec la personne qui sera propriétaire à cette date-là et de lui rendre les clés.

Si votre nouveau logement n'est pas disponible, vous mettrez vos meubles en garde-meubles et prendrez une chambre à l'hôtel (ou un studio dans un "appart-hôtel" ou vous vous ferez héberger par de la famille ou des amis).

.

cdt.

PS : en complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’. 

.


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JoelenG Messages postés 20 Date d'inscription dimanche 10 décembre 2023 Statut Membre Dernière intervention 6 avril 2024
12 déc. 2023 à 13:05

Un *grand* merci pour votre réponse détaillée, les liens et possibilités de recherches, Djivi38.

Malheureusement, je n’ai aucune possibilité d’hébergement par famille ou amis et mes moyens ne me permettent aucun hôtel d’aucune sorte.

Hier, conversation dificile avec « ma » propriétaire (mais j’avais de solides arguments grâce à vous) qui a admis que sa lettre de congé n’est pas conforme en évoquant elle-même l’envoi moins de 6 mois avant échéance du bail.
Concernant l’état des lieux de sortie, je viens de recevoir un mail très rassurant, du style : Tant que c’est vide et à peu près propre tout ira bien.

Plus à venir concernant cette lettre de congé et la situation globale, mais je voudrais être le plus concis possible et tiens à participer au forum pour aider dans la mesure de mes moyens ; en l’occurence les candidats à la location cibles d’arnaqueurs.

Merci encore...

***

"Dossier facile" découvert sur le forum, mis en place par le gouvernement et qui m'a bien aidé niveau justificatifs c'est ici:  https://dossierfacile.fr/locataire

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djivi38 Messages postés 51277 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 17 avril 2024 15 104 > JoelenG Messages postés 20 Date d'inscription dimanche 10 décembre 2023 Statut Membre Dernière intervention 6 avril 2024
Modifié le 12 déc. 2023 à 15:21

"... « ma » propriétaire (...) a admis que sa lettre de congé n’est pas conforme en évoquant elle-même l’envoi moins de 6 mois avant échéance du bail."

Donc, puisque cette notification de congé n'a pas été réceptionnée par vous dans le délai légal (et pour cause, elle n'a même pas été "envoyée" dans le délai légal), son congé n'est PAS valable et votre bail se renouvellera à son échéance pour la même durée qu'initialement (= pour 3 ans, comme expliqué plus haut au § ''Par exemple").

.

Vous êtes donc en droit de :

.

- SOIT rester dans ce logement ET donner votre propre congé en respectant le préavis adéquat de 3 mois (sauf si motif de préavis réduit à 1 mois : détails dans ce lien officiel) :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168

.

- SOIT "négocier" date et conditions de votre départ (la balle est dans votre camp... vous ne disposez que de très peu de temps pour demander des conditions avantageuses pour vous en compensation de votre acceptation du congé donné non conformément à la loi : ça fera peut-être que votre nouveau bailleur sera + facilement enclin à vous satisfaire... !) : vous pourriez demander par exemple :

- pas d'EDLS = pas de retenue pour "dégradations"

- donc restitution de l'intégralité de votre DG (SI vous en avez donné un au moment de la conclusion du contrat en 2023) "LE" jour du rendu des clés,

- loyers offerts jusqu'à votre départ effectif (négociez un départ pour début février ET avec un préavis trèèèès réduit),

- pas de TEOM 2023 ni 2024,

- pas de régularisation de provisions sur charges,

- .......

et, SI ACCORDS TROUVÉS, LES METTRE PAR ÉCRIT (sur papier libre, avec tous les conditions détaillées clairement et en autant d'exemplaires que de parties prenantes).

.

"Concernant l’état des lieux de sortie, je viens de recevoir un mail très rassurant, du style : Tant que c’est vide et à peu près propre tout ira bien."

De plus en plus, en cas de litige porté devant les tribunaux, les juges admettent les mails comme preuves... mais pas tous... donc, méfiance restez sur vos gardes... C'est rassurant, oui, si on veut, mais pour moi vous ne devriez pas faire d'EDLS... ni mi-janvier (fin du bail en cours) ni plus tard (date de départ négociée avec des avantages pour vous).....

.

C'est bien de donner une 2ème fois ce site... mais ça ne vaut pas les textes de loi  donnés par des liens officiels (legifrance.gouv.fr / service-public / le Code civil).....

.

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JoelenG Messages postés 20 Date d'inscription dimanche 10 décembre 2023 Statut Membre Dernière intervention 6 avril 2024 > djivi38 Messages postés 51277 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 17 avril 2024
12 déc. 2023 à 20:22

Merci, merci et merci, Djivi38...

Comme je le disais, le début de cette histoire à (vraiment) dormir debout remonte à deux ans et je commence à en être exténué, vidé.

Vos nouveaux conseils me sont précieux en tant que grand naïf qui était d’accord pour un accord verbal.

Retour demain pour compléter le tableau parce qu’il y a un truc qui cloche dans « cette soupe ».

***

https://www.dossierfacile.logement.gouv.fr/

a fait toute la différence dans mon cas après des mois de recherches infructueuses.

J’y vois aussi un gros avantage à ce que les documents y soient filigranés d’une mention un peu comme : « Ne peut être utilisé que pour les transactions immobilières », ce qui limite fortement les risques de fraude.

Ici la version par service public fr: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R51424

Ici par impots gouv fr (qui dans le genre « rassurant » pour le bailleur doit être OK) :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R51424

(J’essaierai de trouver mieux demain).

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JoelenG Messages postés 20 Date d'inscription dimanche 10 décembre 2023 Statut Membre Dernière intervention 6 avril 2024
Modifié le 13 déc. 2023 à 12:37

Merci.

Ma propriétaire est loin, son mail est bien rasssurant mais au téléphone elle me conseille du vinaitre pour détartrer la robinetterie (!?) et me dit deux fois que « c’est le propriétaire qui décide ».

Il va falloir que je négocie en urgence et cela ne me sera pas facile...

Pour être sûr : Congé seulement « contestable » (comme je l’ai vu) ou réellement non conforme à la loi ?, en d’autres termes : Ne vaut rien ?

Envoyé le 11 Juillet 2023,,, mais avec une mention manuscrite : « Ce courrier ne sera pas une surprise pour vous comme vous êtes au courant depuis des mois de notre décision de vendre cette maison ». (Ce qui est vrai mais...).

Sur cette lettre, il est indiqué que le bail arrive à échéance le 31/12/2024 (!?)

***

Fin du bail : 31 décembre 2023.

Quasi sûr que cette maison est pour ainsi déjà vendue (pas une visite à ce jour).

Le 31 Décembre est donc la date maximum pour obtenir cet accord écrit ?

***

Est-ce que je peux « m’imprégner » de ces mots :

J’ai le droit de demander des conditions avantageuses

en compensation de mon acceptation du congé donné non conformément à la loi?

***

« A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local » me fait encore craindre le pire si déjà vendu.

***

***

Location. Pièces justificatives:

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8482120-piece-justificatives-avant-visite-de-l-appartement

Quelles pièces peuvent être demandées et quelles ne peuvent l'être, autant pour un futur locataire que pour son garant :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1169


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djivi38 Messages postés 51277 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 17 avril 2024 15 104
13 déc. 2023 à 15:16

Ce congé est contestable parce que non conforme à la loi : vous faites donc un courrier de contestation en précisant que votre bail se renouvellera mi-janvier (date exacte) pour une durée de 3 ans, sauf si votre bailleur accepte certaines conditions de départ anticipé (et vous énumérez vos demandes en compensation de votre acceptation d'un congé donné non conforme à la loi).

Courrier R+AR, dont vous gardez précieusement copie et les 2 récépissés.

.

Quant à l'acquéreur, qui va finalement acheté un logement "occupé", il deviendra votre nouveau bailleur et, s'il veut à son tour vous donner congé, il aura obligation de respecter l'Article 15-I de la loi du 6 juillet 1989

En cas d'acquisition exclusivement à titre onéreux d'un bien occupé en location nue :

« - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. »

.

"au téléphone elle me conseille du vinaitre pour détartrer la robinetterie (!?) "

il s'agit de "vinaigre" blanc", qui en effet détartre bien... mais peut abîmer le chrome de la robinetterie si laissé trop longtemps : prenez des conseils sur Internet....

Par ailleurs, cette demande de votre bailleur me laisse supposer qu'elle ne trouvera pas "suffisant que le logement soit propre", comme elle vous l'a dit.... MAIS rappelez-vous l'arrêt de la Cour de Cass. Civ. 3° du 1°/02/1995 N° 93-15.20, donné post 1... ET le fait que son congé n'a pas respecté le préavis légal ["envoyé" le 11/07/2023 vous l'avez forcément RÉCEPTIONNÉ après (et c'est cette date qui compte, je vous l'ai déjà dit), au mieux le 12 ou le 13/07 = hors délai légal (et les tribunaux sont unanimes sur le non respect du préavis du bailleur => congé nul... sauf LIBRE ACCEPTATION du locataire... qui, dans ce cas, a facilités pour négocier son départ...)]. Donc, à vous de vous imposer et de bien négocier : "En gros : SOIT  je reste (et mon bail se renouvelle tacitement) parce que préavis bailleur non respecté SOIT je pars (début février) selon mes conditions, qui sont... (énumérez-les)".

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Je dois m'absenter, je reviens vers vous à mon retour :-)

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djivi38 Messages postés 51277 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 17 avril 2024 15 104 > djivi38 Messages postés 51277 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 17 avril 2024
13 déc. 2023 à 20:08

Me revoilà !

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"... et me dit deux fois que « c’est le propriétaire qui décide »."

Ben non ! C'est LA LOI qui décide !

Lire ici la loi sur les réparations locatives... en ayant toujours en tête le fameux décret de la Cour de  Cass. Civ. 3° du 1°/02/1995 N° 93-15.20 : << Un locataire bénéficie d’une exonération de réparations locatives pour cause de vétusté lorsque le bailleur n’a réalisé aucun travaux dans l’appartement pendant 18 ans. >>

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"Congé seulement « contestable » (comme je l’ai vu) ou réellement non conforme à la loi "

Ni bailleur ni locataire effectivement ne sont en droit de décider si le congé reçu est valable ou pas : ils ne peuvent effectivement que "contester"... mais étant donné que le préavis n'a pas été respecté, n'importe quel juge dira que le congé n'est pas valable et que votre bail en cours se renouvellera à son échéance. Donc, je vous le redis :

  •  soit vous décidez de considérer que ce congé n'est pas valable et vous restez TRANQUILLEMENT dans votre logement : à vous de donner votre propre congé en respectant votre préavis de 3 mois (ou de 1 mois si droit à un motif de préavis réduit) --> pas de négociation à tenter dans ce cas, la loi est de votre côté.
  •  soit vous décidez de considérer ce congé comme étant "valable"... en faisant bien remarquer à votre bailleur que vous l'avantagez... mais à vos conditions : et vous énumérez les conditions qui vous arrangent. Bien entendu, il vous faudra un ÉCRIT, détaillé ET signé de votre bailleur pour formaliser vos accords.

.

".... comme vous êtes au courant depuis des mois de notre décision de vendre cette maison..."

Simple baratin destiné à tenter de cacher le non respect du préavis !! Tout ce qui est oral n'est pas une preuve et ne sert à rien légalement parlant.

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"Sur cette lettre, il est indiqué que le bail arrive à échéance le 31/12/2024 (!?)"

En début de post vous écrivez : "Il y a près de 20 ans, j’ai emménagé en tant que locataire après un simple coup de téléphone auprès du bailleur pour un logement vide."

"près de 20 ans"... ça n'est pas précis !!

Quelle date d'effet a été mentionnée sur votre contrat (antidaté) ?

A partir de cette date, vous comptez de 3 ans en 3 ans et vous trouverez la date de fin du bail en cours.

Par exemple :

SI date d'effet le 1°/01/2003 -> fin du bail en cours le 31/12/2023

SI date d'effet le 15/01/2003 -> fin du bail en cours le 14/01/2024

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"« A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local » me fait encore craindre le pire si déjà vendu."

Arrêtez de craindre que le ciel va vous tomber sur la tête ! C'est le problème de l'acquéreur : s'il veut acheter ce logement libre de toute occupation, c'est à lui de s'assurer auprès du vendeur que ce sera bien le cas.... Quant à vous, vous devez décider de ce que vous allez choisir : SOIT accepter le congé comme étant quand même valable MAIS AVEC VOS conditions de départ SOIT contester (courrier RAR) la validité de ce congé et informer votre bailleur que votre bail se renouvellera à son échéance OU que, par extrême gentillesse, vous êtes prêt à négocier un départ anticipé.

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Pourquoi ce § sur "Location. Pièces justificatives" ???? Vous avez un souci avec votre future location ?

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djivi38 Messages postés 51277 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 17 avril 2024 15 104 > JoelenG Messages postés 20 Date d'inscription dimanche 10 décembre 2023 Statut Membre Dernière intervention 6 avril 2024
Modifié le 14 déc. 2023 à 14:35

"La seule date y figurant est dans la phrase : « La date de prise d’effet du contrat est le 1 Janvier 2006 »

Donc :

1er bail : du 1.1.2006 au 31/12/2008 (3 ans)

2ème bail : du 1.1.2009 au 31/12/2011

etc...

et fin du bail en cours (le 6ème) va du 1°/01/2021 au 31/12/2023.... mais congé à contester pour non respect du préavis de 6 mois -> vous pouvez donc rester dans votre logement puisque votre bail se renouvellera au 1°/01/2024 pour 3 ans, jusqu'au 31/12/2026 :

- SOIT vous aurez à donner votre propre congé,

- SOIT vous trouverez un arrangement (écrit sur papier libre, acte sous-seing privé) avec le propriétaire du logement au moment souhaité de votre départ pour y définir les conditions de votre départ.
Ne pas donner votre congé avant d'avoir signé votre nouveau contrat de location.

.

"Y a-t-il un délai minimal établi par les textes pour contester la validité de ce congé ?"

Aucune idée, désolée.... Contactez l'ADIL : voir le § II-M de mon topo (dernier lien donné post 1).

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Pour votre nouvelle location, je vous propose de lire un autre de mes topos :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-cEnoup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2

[Ne pas tenir compte du § V sur la TH qui a été supprimée pour toute résidence principale le 1er/01/2023]

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djivi38 Messages postés 51277 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 17 avril 2024 15 104 > JoelenG Messages postés 20 Date d'inscription dimanche 10 décembre 2023 Statut Membre Dernière intervention 6 avril 2024
17 déc. 2023 à 15:47

"pour l'instant je n'ai rien vu concernant un délai minimal pour contester."

Mais il faut bien que vous ayez contesté la validité de ce congé (reconnue oralement par votre bailleur) afin de pouvoir :

- SOIT rester dans votre logement après l'échéance du 31/12/2023

- SOIT négocier un départ anticipé (même s'il ne reste que 14 jours avant la fin du bail en cours) OU au 31/12/2023 à VOS conditions.

Si vous vous réfugiez chez la voisine, il faudra de toute façon faire un EDLS contradictoire et rendre les clés en main propre du bailleur (ce qui veut dire que vous considéreriez le congé du bailleur comme étant valide) : sinon, sans congé de votre part NI courrier R+AR de contestation de la validité du congé du bailleur AVANT la fin de  l'échéance du bail en cours, vous continuerez à devoir loyers et charges même sans y habiter réellement... et ce, non seulement sans négociation possible mais comme vous deviendriez "occupant sans droit ni titre" vous pourriez voir votre loyer augmenter (par un juge et possiblement jusqu'à 3 fois le loyer actuel) et avec  une expulsion au final (+ tous les emmerd**** qui vont avec !)..... ça serait plutôt... couillon d'agir ainsi, non ?

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CONTESTEZ la validité de ce courrier qui n'est PAS CONFORME À LA LOI (pour plusieurs motifs, dont le principal, toujours admis par tous les juges, est le non respect par le bailleur - qui le reconnait - des 6 mois de son préavis....) et laissez faire le bailleur... : s'il tient absolument à ce que vous libériez le logement au plus tard le 31/12/2023, il prendra contact avec vous pour négocier votre départ au 31/12/2023 => à ce moment-là, c'est vous qui aurez l'avantage sur lui et vous pourrez négocier tout ce que vous voulez... (je le répète : accords à mettre par écrit avec tous les détails de vos propositions acceptées par votre bailleur, en 2 exemplaires originaux, datés et signés de vous deux).

Une fois ce papier en poche, vous ferez l'EDLS (logement vide) avec votre bailleur au jour prévu d'un commun accord et noté sur cet acte sous-seing privé, vous lui rendrez les clés... et irez habiter où vous voulez/pouvez le temps que votre nouveau logement soit disponible.

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" *** Si un autre membre du forum est dans une situation similaire,.... etc."

Pensez d'abord à bien gérer VOTRE situation avant de faire profiter de vos trouvailles d'éventuels lecteurs ... qui n'ont rien demandé !!!!!!!!!!!!!!! Ce forum est fait pour RÉPONDRE à des internautes qui demandent précisément quelque chose, et PAS pour devancer d'éventuelles questions....................

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djivi38 Messages postés 51277 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 17 avril 2024 15 104 > JoelenG Messages postés 20 Date d'inscription dimanche 10 décembre 2023 Statut Membre Dernière intervention 6 avril 2024
20 déc. 2023 à 00:15

Au cas où vous ne l'ayez déjà fait, je vous conseille de changer le barillet de la serrure de la porte d'entrée de votre logement (pour pallier une éventuelle irruption intempestive de votre bailleur....), et, avant que vous ne me posiez la question... oui, c'est légal.

Un barillet est très peu cher et si besoin, vous trouverez des tuto sur le Net.

Quand vous quitterez ce logement, vous remettrez en place (la veille de l'EDLS) le barillet que vous allez enlever demain (ou dans les tout prochains jours), et "votre" barillet vous servira dans vos prochaines locations.

Un bailleur est en droit de garder un double des clés du logement qu'il donne à louer, MAIS il n'est pas en droit de rentrer chez son locataire sans son autorisation, voire sans son autorisation "écrite" ! ça serait alors une violation de domicile... punie par la loi.

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Malgré tous ces soucis, je vous souhaite de bonnes fêtes de fin d'année :-)

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JoelenG Messages postés 20 Date d'inscription dimanche 10 décembre 2023 Statut Membre Dernière intervention 6 avril 2024
Modifié le 1 avril 2024 à 12:15

Trois mois de stress plus tard...

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(beaucoup hésité à faire un nouveau sujet mais ne sais comment résumer tout ça).

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Quelques faits, rapidement, et une question devenue cruciale depuis hier:

Congé pour vente contesté en Décembre, donc, et aucun «retour» judiciaire mais je reçois des menaces verbales de tout ordre.

Mi-Janvier, réception d’un courrier très perturbant m’informant que les virements pour payer le loyer seraient bloqués, etc, etc. Je suis allé à l’ADIL: > Tout est tordu et «on ne sait même pas qui est mon bailleur».

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Ma question: Hier, ma propriétaire m’a dit que l’agence viendra dans la semaine à venir pour commencer les visites.

Vraiment pas mon genre d’en arriver à de telles éventualités mais suis-je obligé d’accepter ces visites?

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Plusieurs raisons à cette question:

Un locataire a des obligations parmi lesquelles l’entretien courant du logement, et lorsque que j’ai emménagé (sans ELE), ne serait-ce que la première porte que l’on voit en entrant porte la marque de deux forts coups de poing, et tout dans cette maison est à l’avenant.

Cet agent immobilier ne travaille pas pour moi, de l’avis général il faudrait que je sois parti hier, et après ces mois d’intimidation je suis quasi-sûr qu’une fois entré, un de ces "visiteurs" s’avérerait être là pour constater toutes ces dégradations en vue d’une expulsion alors que je n’ai *rien* cassé.

Enfin, la réponse 17 de Djivi38

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-9134932-location-vide-en-l-etat-et-je-crains-deux-problemes#17

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Merci d’avance à toute réponse...........

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Edit: Tout est tellement "tordu" dans cette histoire que l'ADIL m'a dit que partir sans laisser d'adresse serait une option à envisager (authentique).


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djivi38 Messages postés 51277 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 17 avril 2024 15 104
1 avril 2024 à 18:34

Bonjour,

1/ "suis-je obligé d’accepter ces visites?"

Bien sûr que NON... dans l'état actuel des choses = "congé pour vente" du bailleur non conforme à la loi, bail renouvelé en janvier 2024 pour 3 ans, et demande de visites pour "vente libre de toute occupation"..........

Par ailleurs, notez que le bailleur peut réaliser une "vente occupée" : dans ce cas, pas de congé à donner, le bail en cours se poursuit avec l'acquéreur au bénéfice du locataire en place et ce, sans aucun changement (donc sans EDLS ni EDLE), .... et le locataire, dans ce cas, doit accepter les visites pendant 2H Maxi du lundi inclus au samedi inclus (donc pas les dimanches) ET sauf jours fériés, ET avec un délai de prévenance de 24 à 48H. ].

Les visites (pour relocation ou vente libre de toute occupation) ne se peuvent se faire (sauf avec, au préalable, accord écrit du locataire) QUE "pendant" le préavis (du bailleur en cas de congé pour vente, du locataire si le congé émane de lui) et ce, quand le congé a été donné conformément à la loi : ce qui n'est pas le cas en l'occurrence..... puisque non respect du bailleur de son préavis de 6 mois + contestation de votre part par RAR => votre bail s'est donc renouvelé par tacite reconduction le 1°/01/2024 pour 3 ans (jusqu'au 31/12/2026)... et donc, vous n'avez pas à accepter maintenant des visites pour vente.... SAUF si elles sont prévues pour une vente "occupée" et/ou SAUF si le bailleur voulait faire une ou des visites pour "travaux".... (mais dans ce cas, il n'aurait pas besoin de son agence immobilière...!)

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"de l’avis général il faudrait que je sois parti hier"

a) l'"avis général"... on s'en fout... il n'y a QUE les écrits conformes à la loi en vigueur qui comptent... donc laissez les gens bavasser....

b) pourquoi "parti hier" ? Le 31/03/2024 ? D'où elle sort cette nouvelle date-butoir ??

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2/ Tout locataire a effectivement le devoir d'entretenir le logement loué... mais le bailleur n'a rien à dire à ce sujet "pendant" la durée de la location... [ sauf par exemple si risques sanitaires pour un jardin laissé à l'abandon plein de bestioles nocives pour le voisinage......] : il devra donc attendre de pouvoir faire un EDL Sortant [SOIT signé des parties prenantes "contradictoirement" SOIT via un "commissaire de justice" (ex huissier de justice)], et donc après un congé donné conformément à la loi (soit par lui-même soit par le locataire).

Sans EDLE (Entrant), SI il y a un EDLS (Sortant), les mentions portées sur l'EDLS seront comparées à du "Bon état"... mais votre location aura finalement duré + que 18 ans et ce, sans travaux par le bailleur....

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cdt.

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JoelenG Messages postés 20 Date d'inscription dimanche 10 décembre 2023 Statut Membre Dernière intervention 6 avril 2024 > djivi38 Messages postés 51277 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 17 avril 2024
2 avril 2024 à 13:40

Merci *beaucoup* pour vos explications supplémentaires vraiment opportunes, djivi38.
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Si je suis plus tranquille rapport à cette agence, lors de son appel ma propriétaire m’a informé que son neveu («qui ne rigole pas») viendrait cette semaine.
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L’ADIL et son «on ne sait même pas qui est votre bailleur».
Pendant +/- 15 ans je payais mon loyer à deux soeurs en part égales.
L’une des deux soeurs avec laquelle je n’avais aucun contact est décédée fin 2022.
Celle que j’appelle «ma propriétaire» m’a dit que son compte bancaire était bloqué et m’a demandé de transférer les paiements à un Mr X.
Depuis, tout est toujours flou:
Mes quittances de loyer portent la mention:
Propriétaires:
Nom et adresse de «ma propriétaire»,
Succession de Mme Y (la soeur) avec son adresse.
La lettre de congé pour vente est du même acabit: de et signée par ma propriétaire, agissant aussi pour le compte de héritiers de [ma] soeur.
Je n’ai aucun document sur lequel apparaît un autre nom que «ma propriétaire».
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Dans quelle mesure suis-je obligé de laisser entrer quelqu’un dans ces conditions?
Et, en cas, y aurait-il un délai de prévenance?
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Mon «de l’avis général il faudrait que je sois parti hier»...
Je fais au mieux pour ignorer les échos de rumeurs mais c’est usant.
L’avis général auquel je pensais est «le globurat» propriétaire/voisine; voisine qui, il y a peu me disait, je cite: «Ce qui m’inquiète c’est que le neveu schizophrène craque et vienne vous casser la gueule».
«Parti hier» était une façon de parler (pardon) mais c’est bien l’idée:
Dans une de mes réponses j’évoquais un problème de cadastre, un accord entre la voisine et ma propriétaire pour qu’en échange de la réparation d’un local attenant mais sans porte communiquante la voisine aurait la jouissance de ce local *porté à mon bail*, et la lettre de congé pour vente porte la mention «La vente interviendra après régularisation d’une erreur cadastrale».

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Selon mon bail, je loue donc cette maison et le local.

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Depuis quelque temps ces deux parties portent deux numéros de parcelle cadastrale différents et la pression pour me faire partir au plus vite augmente considérablement.

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djivi38 Messages postés 51277 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 17 avril 2024 15 104 > JoelenG Messages postés 20 Date d'inscription dimanche 10 décembre 2023 Statut Membre Dernière intervention 6 avril 2024
2 avril 2024 à 16:54

"Celle que j’appelle «ma propriétaire» m’a dit que son compte bancaire était bloqué et m’a demandé de transférer les paiements à un Mr X."

Vous n'auriez jamais dû accepter !.... un loyer se paye à son bailleur, et pas à n'importe qui ! (tout ça probablement pour que ses revenus fonciers  ne lui soient pas saisis, ET/OU pour ne pas les déclarer et payer moins d'impôts OU... autre... bref, vous vous êtes rendu complice d'une illégalité.............)

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J'ai bien peur malheureusement pour vous de ne plus pouvoir vous être utile : prenez RV avec un conciliateur de justice [ et/ou recontactez l'ADIL en cas de nouvelles données à prendre en compte dans la situation (comme par exemple cette récente mise à jour du cadastre, ...)].

Quoi qu'il en soit, tant que vous ne réceptionnez pas une notification de congé conforme à la loi, vous n'avez pas à quitter votre logement si vous ne le voulez pas....

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cdt.

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djivi38 Messages postés 51277 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 17 avril 2024 15 104 > JoelenG Messages postés 20 Date d'inscription dimanche 10 décembre 2023 Statut Membre Dernière intervention 6 avril 2024
Modifié le 3 avril 2024 à 00:30

Vous êtes CHEZ VOUS et n'avez AUCUNE obligation d'ouvrir votre porte à des gens qui n'ont rien à faire dans votre logement... d'autant que la notification de congé de votre bailleur est invalide, donc il n'y a même PAS une période de préavis (ce qui vous aurait obligé à donner accès à votre logement pour des visites, pour vente ou relocation, pendant 2h/jour MAXI du lundi inclus au samedi inclus et sauf jours fériés, ET avec un délai de prévenance de 24 à 48h.)

  • Pour calmer les esprits, peut-être pourriez-vous sortir de votre logement (en fermant à clé et en mettant vos clés dans votre poche) et accepter de les écouter dehors.....  (restez calme, parlez le moins possible et surtout, ne signez RIEN !)... et laissez s'éloigner ces "visiteurs" (neveu de votre bailleur, qu'il soit ou non accompagné  d'avocat(s)....), afin de pouvoir retourner chez vous en toute sécurité.

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fanchb Messages postés 513 Date d'inscription samedi 24 juillet 2010 Statut Membre Dernière intervention 3 avril 2024 187 > JoelenG Messages postés 20 Date d'inscription dimanche 10 décembre 2023 Statut Membre Dernière intervention 6 avril 2024
3 avril 2024 à 01:53

Bonjour JoelenG

Bien immobilier et succession = obligatoirement procédure successorale chez un notaire.

Donc pour le loyer, exigez tout simplement que votre propriétaire vous communique les coordonnées du notaire chargé de la succession. C'est à lui que vous devez régler la moitié de loyer de la personne défunte jusqu'à nouvel ordre, pas à la soeur ou au neveu. Parce que ce loyer fait parti de l'actif successoral, et le paiement à un tiers risque plus de vous attirer des emmerdes plutôt qu'autre chose.

Le compte bancaire "bloqué" laisse penser qu'une succession est ouverte (et pas encore réglée) et que la succession a "oubliée" de déclarer que le bien était occupé au notaire... Vous pouvez indiquer à la soeur et au neveu (par écrit) que faute d'un écrit notarié certifiant que le neveu est le nouveau co-propriétaire du bien, vous ne pourrez pas procédé au versement de la moitié de loyer à ce neveu... Parce qu'aussi bien, la soeur décédée avait plusieurs héritiers, et il y a tentative par un seul d'entre eux d'avoir le bénéfice seul de l'argent...

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JoelenG Messages postés 20 Date d'inscription dimanche 10 décembre 2023 Statut Membre Dernière intervention 6 avril 2024
6 avril 2024 à 12:36

Bonjour et merci à vous deux.

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Maintenant que je sais que je participe à un truc illégal l’idée m’insupporte et j’ai envie d’aller aux impôts pour leur exposer la situation en deux mots pour régulariser et me protéger. Aucune idée de ce que je risque mais il ne me manquerait plus que des problèmes avec le fisc.

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«Ma propriétaire» ne pouvait ignorer que sa demande était illégale. Peut-être cela pourrait être un argument pour lui demander de me laisser trouver un autre logement au lieu de me pourrir la vie mais je suis si nul en intrigues que je ne saurais comment faire.

(Au téléphone elle ne parle plus, elle m’aboie des «quand est-ce que vous partez?», mais téléphone aussi aux organismes dont j’ai eu le malheur de lui parler pour donner de mauvais renseignements sur moi, -et me le dit! Je ne comprends pas ce qu’elle veut).

Mais tenter un «Maintenant je sais que vous m’avez fait faire un truc illégal, laissez-moi partir tranquille» aurait des allures de chantage et je deviendrais *vraiment* co-auteur, complice ou je ne sais quoi.

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@djivi38 StatutMembre  Merci infiniment pour vos explications et ce précieux conseil avec ses détails.

@fanchb StatutMembre

«pour le loyer, exigez tout simplement que votre propriétaire vous communique les coordonnées du notaire chargé de la succession.»

Cela pourrait être *la* bonne solution mais que ce soit par lettre ou pli R-AR je n’aurai rien.

Dans ma réponse N°24 je disais avoir reçu un courrier très perturbant (par R-AR). Par mail il m’avait été dit que ce seraient des quittances ( + un autre artifice trop long à détailler).


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djivi38 Messages postés 51277 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 17 avril 2024 15 104
6 avril 2024 à 14:33

"Peut-être cela pourrait être un argument pour lui demander de me laisser trouver un autre logement au lieu de me pourrir la vie "

C'est à vous de ne pas vous laisser "pourrir la vie" en 'grandissant' un peu : votre bailleur n'est pas votre mère et vous, vous n'êtes pas son enfant qui la supplierait de vous "foutre la paix" pour pouvoir faire ce que vous voulez...... Excusez-moi de vous brusquer de la sorte... Bon sang ! vous avez la loi de votre côté... laissez jacasser bailleur/voisine/et autres personnes/vous aboyer dessus/vous prévenir de ceci ou de cela/ vous menacer et en alternance vous passer de la pommade/....

ET concentrez-vous sur la recherche d'un autre logement, sans oublier que votre bail s'est renouvelé par tacite reconduction le 1°/01/2024 pour 3 ans = jusqu'au 31/12/2026 (*)... puisque le "congé pour vente" était non valide (pour non respect du préavis de 6 mois... entre autres choses) et que vous l'avez contesté par RAR.

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(*) Si votre bailleur ne réalise pas une "vente occupée" (on en a déjà parlé plus haut), mais tient absolument à faire une "vente libre de toute occupation", et que êtes toujours dans votre logement, elle devra vous faire parvenir une notification de "congé pour vente" (CONFORME À LA LOI), à réceptionner au plus tard le 31/06/2026 pour le congé soit valable du point de vue du préavis : si cette "nouvelle" notification n'était toujours pas conforme à la loi, votre bail se renouvellerait de nouveau pour 3 ans = jusqu'au 31/12/2029....

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