Location vide “en l’état”? ... et je crains deux problèmes.

"... « ma » propriétaire (...) a admis que sa lettre de congé n’est pas conforme en évoquant elle-même l’envoi moins de 6 mois avant échéance du bail."

Donc, puisque cette notification de congé n'a pas été réceptionnée par vous dans le délai légal (et pour cause, elle n'a même pas été "envoyée" dans le délai légal), son congé n'est PAS valable et votre bail se renouvellera à son échéance pour la même durée qu'initialement (= pour 3 ans, comme expliqué plus haut au § ''Par exemple").

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Vous êtes donc en droit de :

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- SOIT rester dans ce logement ET donner votre propre congé en respectant le préavis adéquat de 3 mois (sauf si motif de préavis réduit à 1 mois : détails dans ce lien officiel) :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168

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- SOIT "négocier" date et conditions de votre départ (la balle est dans votre camp... vous ne disposez que de très peu de temps pour demander des conditions avantageuses pour vous en compensation de votre acceptation du congé donné non conformément à la loi : ça fera peut-être que votre nouveau bailleur sera + facilement enclin à vous satisfaire... !) : vous pourriez demander par exemple :

- pas d'EDLS = pas de retenue pour "dégradations"

- donc restitution de l'intégralité de votre DG (SI vous en avez donné un au moment de la conclusion du contrat en 2023) "LE" jour du rendu des clés,

- loyers offerts jusqu'à votre départ effectif (négociez un départ pour début février ET avec un préavis trèèèès réduit),

- pas de TEOM 2023 ni 2024,

- pas de régularisation de provisions sur charges,

- .......

et, SI ACCORDS TROUVÉS, LES METTRE PAR ÉCRIT (sur papier libre, avec tous les conditions détaillées clairement et en autant d'exemplaires que de parties prenantes).

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"Concernant l’état des lieux de sortie, je viens de recevoir un mail très rassurant, du style : Tant que c’est vide et à peu près propre tout ira bien."

De plus en plus, en cas de litige porté devant les tribunaux, les juges admettent les mails comme preuves... mais pas tous... donc, méfiance restez sur vos gardes... C'est rassurant, oui, si on veut, mais pour moi vous ne devriez pas faire d'EDLS... ni mi-janvier (fin du bail en cours) ni plus tard (date de départ négociée avec des avantages pour vous).....

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C'est bien de donner une 2ème fois ce site... mais ça ne vaut pas les textes de loi  donnés par des liens officiels (legifrance.gouv.fr / service-public / le Code civil).....

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Merci, merci et merci, Djivi38...

Comme je le disais, le début de cette histoire à (vraiment) dormir debout remonte à deux ans et je commence à en être exténué, vidé.

Vos nouveaux conseils me sont précieux en tant que grand naïf qui était d’accord pour un accord verbal.

Retour demain pour compléter le tableau parce qu’il y a un truc qui cloche dans « cette soupe ».

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https://www.dossierfacile.logement.gouv.fr/

a fait toute la différence dans mon cas après des mois de recherches infructueuses.

J’y vois aussi un gros avantage à ce que les documents y soient filigranés d’une mention un peu comme : « Ne peut être utilisé que pour les transactions immobilières », ce qui limite fortement les risques de fraude.

Ici la version par service public fr: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R51424

Ici par impots gouv fr (qui dans le genre « rassurant » pour le bailleur doit être OK) :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R51424

(J’essaierai de trouver mieux demain).

Me revoilà !

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"... et me dit deux fois que « c’est le propriétaire qui décide »."

Ben non ! C'est LA LOI qui décide !

Lire ici la loi sur les réparations locatives... en ayant toujours en tête le fameux décret de la Cour de  Cass. Civ. 3° du 1°/02/1995 N° 93-15.20 : << Un locataire bénéficie d’une exonération de réparations locatives pour cause de vétusté lorsque le bailleur n’a réalisé aucun travaux dans l’appartement pendant 18 ans. >>

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"Congé seulement « contestable » (comme je l’ai vu) ou réellement non conforme à la loi "

Ni bailleur ni locataire effectivement ne sont en droit de décider si le congé reçu est valable ou pas : ils ne peuvent effectivement que "contester"... mais étant donné que le préavis n'a pas été respecté, n'importe quel juge dira que le congé n'est pas valable et que votre bail en cours se renouvellera à son échéance. Donc, je vous le redis :

•  soit vous décidez de considérer que ce congé n'est pas valable et vous restez TRANQUILLEMENT dans votre logement : à vous de donner votre propre congé en respectant votre préavis de 3 mois (ou de 1 mois si droit à un motif de préavis réduit) --> pas de négociation à tenter dans ce cas, la loi est de votre côté.
•  soit vous décidez de considérer ce congé comme étant "valable"... en faisant bien remarquer à votre bailleur que vous l'avantagez... mais à vos conditions : et vous énumérez les conditions qui vous arrangent. Bien entendu, il vous faudra un ÉCRIT, détaillé ET signé de votre bailleur pour formaliser vos accords.

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".... comme vous êtes au courant depuis des mois de notre décision de vendre cette maison..."

Simple baratin destiné à tenter de cacher le non respect du préavis !! Tout ce qui est oral n'est pas une preuve et ne sert à rien légalement parlant.

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"Sur cette lettre, il est indiqué que le bail arrive à échéance le 31/12/2024 (!?)"

En début de post vous écrivez : "Il y a près de 20 ans, j’ai emménagé en tant que locataire après un simple coup de téléphone auprès du bailleur pour un logement vide."

"près de 20 ans"... ça n'est pas précis !!

Quelle date d'effet a été mentionnée sur votre contrat (antidaté) ?

A partir de cette date, vous comptez de 3 ans en 3 ans et vous trouverez la date de fin du bail en cours.

Par exemple :

SI date d'effet le 1°/01/2003 -> fin du bail en cours le 31/12/2023

SI date d'effet le 15/01/2003 -> fin du bail en cours le 14/01/2024

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"« A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local » me fait encore craindre le pire si déjà vendu."

Arrêtez de craindre que le ciel va vous tomber sur la tête ! C'est le problème de l'acquéreur : s'il veut acheter ce logement libre de toute occupation, c'est à lui de s'assurer auprès du vendeur que ce sera bien le cas.... Quant à vous, vous devez décider de ce que vous allez choisir : SOIT accepter le congé comme étant quand même valable MAIS AVEC VOS conditions de départ SOIT contester (courrier RAR) la validité de ce congé et informer votre bailleur que votre bail se renouvellera à son échéance OU que, par extrême gentillesse, vous êtes prêt à négocier un départ anticipé.

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Pourquoi ce § sur "Location. Pièces justificatives" ???? Vous avez un souci avec votre future location ?

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"La seule date y figurant est dans la phrase : « La date de prise d’effet du contrat est le 1 Janvier 2006 »

Donc :

1er bail : du 1.1.2006 au 31/12/2008 (3 ans)

2ème bail : du 1.1.2009 au 31/12/2011

etc...

et fin du bail en cours (le 6ème) va du 1°/01/2021 au 31/12/2023.... mais congé à contester pour non respect du préavis de 6 mois -> vous pouvez donc rester dans votre logement puisque votre bail se renouvellera au 1°/01/2024 pour 3 ans, jusqu'au 31/12/2026 :

- SOIT vous aurez à donner votre propre congé,

- SOIT vous trouverez un arrangement (écrit sur papier libre, acte sous-seing privé) avec le propriétaire du logement au moment souhaité de votre départ pour y définir les conditions de votre départ.
Ne pas donner votre congé avant d'avoir signé votre nouveau contrat de location.

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"Y a-t-il un délai minimal établi par les textes pour contester la validité de ce congé ?"

Aucune idée, désolée.... Contactez l'ADIL : voir le § II-M de mon topo (dernier lien donné post 1).

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Pour votre nouvelle location, je vous propose de lire un autre de mes topos :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-cEnoup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2

[Ne pas tenir compte du § V sur la TH qui a été supprimée pour toute résidence principale le 1er/01/2023]

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"pour l'instant je n'ai rien vu concernant un délai minimal pour contester."

Mais il faut bien que vous ayez contesté la validité de ce congé (reconnue oralement par votre bailleur) afin de pouvoir :

- SOIT rester dans votre logement après l'échéance du 31/12/2023

- SOIT négocier un départ anticipé (même s'il ne reste que 14 jours avant la fin du bail en cours) OU au 31/12/2023 à VOS conditions.

Si vous vous réfugiez chez la voisine, il faudra de toute façon faire un EDLS contradictoire et rendre les clés en main propre du bailleur (ce qui veut dire que vous considéreriez le congé du bailleur comme étant valide) : sinon, sans congé de votre part NI courrier R+AR de contestation de la validité du congé du bailleur AVANT la fin de  l'échéance du bail en cours, vous continuerez à devoir loyers et charges même sans y habiter réellement... et ce, non seulement sans négociation possible mais comme vous deviendriez "occupant sans droit ni titre" vous pourriez voir votre loyer augmenter (par un juge et possiblement jusqu'à 3 fois le loyer actuel) et avec  une expulsion au final (+ tous les emmerd**** qui vont avec !)..... ça serait plutôt... couillon d'agir ainsi, non ?

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CONTESTEZ la validité de ce courrier qui n'est PAS CONFORME À LA LOI (pour plusieurs motifs, dont le principal, toujours admis par tous les juges, est le non respect par le bailleur - qui le reconnait - des 6 mois de son préavis....) et laissez faire le bailleur... : s'il tient absolument à ce que vous libériez le logement au plus tard le 31/12/2023, il prendra contact avec vous pour négocier votre départ au 31/12/2023 => à ce moment-là, c'est vous qui aurez l'avantage sur lui et vous pourrez négocier tout ce que vous voulez... (je le répète : accords à mettre par écrit avec tous les détails de vos propositions acceptées par votre bailleur, en 2 exemplaires originaux, datés et signés de vous deux).

Une fois ce papier en poche, vous ferez l'EDLS (logement vide) avec votre bailleur au jour prévu d'un commun accord et noté sur cet acte sous-seing privé, vous lui rendrez les clés... et irez habiter où vous voulez/pouvez le temps que votre nouveau logement soit disponible.

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" *** Si un autre membre du forum est dans une situation similaire,.... etc."

Pensez d'abord à bien gérer VOTRE situation avant de faire profiter de vos trouvailles d'éventuels lecteurs ... qui n'ont rien demandé !!!!!!!!!!!!!!! Ce forum est fait pour RÉPONDRE à des internautes qui demandent précisément quelque chose, et PAS pour devancer d'éventuelles questions....................

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Au cas où vous ne l'ayez déjà fait, je vous conseille de changer le barillet de la serrure de la porte d'entrée de votre logement (pour pallier une éventuelle irruption intempestive de votre bailleur....), et, avant que vous ne me posiez la question... oui, c'est légal.

Un barillet est très peu cher et si besoin, vous trouverez des tuto sur le Net.

Quand vous quitterez ce logement, vous remettrez en place (la veille de l'EDLS) le barillet que vous allez enlever demain (ou dans les tout prochains jours), et "votre" barillet vous servira dans vos prochaines locations.

Un bailleur est en droit de garder un double des clés du logement qu'il donne à louer, MAIS il n'est pas en droit de rentrer chez son locataire sans son autorisation, voire sans son autorisation "écrite" ! ça serait alors une violation de domicile... punie par la loi.

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Malgré tous ces soucis, je vous souhaite de bonnes fêtes de fin d'année :-)

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Merci *beaucoup* pour vos explications supplémentaires vraiment opportunes, djivi38.
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Si je suis plus tranquille rapport à cette agence, lors de son appel ma propriétaire m’a informé que son neveu («qui ne rigole pas») viendrait cette semaine.
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L’ADIL et son «on ne sait même pas qui est votre bailleur».
Pendant +/- 15 ans je payais mon loyer à deux soeurs en part égales.
L’une des deux soeurs avec laquelle je n’avais aucun contact est décédée fin 2022.
Celle que j’appelle «ma propriétaire» m’a dit que son compte bancaire était bloqué et m’a demandé de transférer les paiements à un Mr X.
Depuis, tout est toujours flou:
Mes quittances de loyer portent la mention:
Propriétaires:
Nom et adresse de «ma propriétaire»,
Succession de Mme Y (la soeur) avec son adresse.
La lettre de congé pour vente est du même acabit: de et signée par ma propriétaire, agissant aussi pour le compte de héritiers de [ma] soeur.
Je n’ai aucun document sur lequel apparaît un autre nom que «ma propriétaire».
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Dans quelle mesure suis-je obligé de laisser entrer quelqu’un dans ces conditions?
Et, en cas, y aurait-il un délai de prévenance?
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Mon «de l’avis général il faudrait que je sois parti hier»...
Je fais au mieux pour ignorer les échos de rumeurs mais c’est usant.
L’avis général auquel je pensais est «le globurat» propriétaire/voisine; voisine qui, il y a peu me disait, je cite: «Ce qui m’inquiète c’est que le neveu schizophrène craque et vienne vous casser la gueule».
«Parti hier» était une façon de parler (pardon) mais c’est bien l’idée:
Dans une de mes réponses j’évoquais un problème de cadastre, un accord entre la voisine et ma propriétaire pour qu’en échange de la réparation d’un local attenant mais sans porte communiquante la voisine aurait la jouissance de ce local *porté à mon bail*, et la lettre de congé pour vente porte la mention «La vente interviendra après régularisation d’une erreur cadastrale».

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Selon mon bail, je loue donc cette maison et le local.

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Depuis quelque temps ces deux parties portent deux numéros de parcelle cadastrale différents et la pression pour me faire partir au plus vite augmente considérablement.

"Celle que j’appelle «ma propriétaire» m’a dit que son compte bancaire était bloqué et m’a demandé de transférer les paiements à un Mr X."

Vous n'auriez jamais dû accepter !.... un loyer se paye à son bailleur, et pas à n'importe qui ! (tout ça probablement pour que ses revenus fonciers  ne lui soient pas saisis, ET/OU pour ne pas les déclarer et payer moins d'impôts OU... autre... bref, vous vous êtes rendu complice d'une illégalité.............)

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J'ai bien peur malheureusement pour vous de ne plus pouvoir vous être utile : prenez RV avec un conciliateur de justice [ et/ou recontactez l'ADIL en cas de nouvelles données à prendre en compte dans la situation (comme par exemple cette récente mise à jour du cadastre, ...)].

Quoi qu'il en soit, tant que vous ne réceptionnez pas une notification de congé conforme à la loi, vous n'avez pas à quitter votre logement si vous ne le voulez pas....

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cdt.

Vous êtes CHEZ VOUS et n'avez AUCUNE obligation d'ouvrir votre porte à des gens qui n'ont rien à faire dans votre logement... d'autant que la notification de congé de votre bailleur est invalide, donc il n'y a même PAS une période de préavis (ce qui vous aurait obligé à donner accès à votre logement pour des visites, pour vente ou relocation, pendant 2h/jour MAXI du lundi inclus au samedi inclus et sauf jours fériés, ET avec un délai de prévenance de 24 à 48h.)

• Pour calmer les esprits, peut-être pourriez-vous sortir de votre logement (en fermant à clé et en mettant vos clés dans votre poche) et accepter de les écouter dehors.....  (restez calme, parlez le moins possible et surtout, ne signez RIEN !)... et laissez s'éloigner ces "visiteurs" (neveu de votre bailleur, qu'il soit ou non accompagné  d'avocat(s)....), afin de pouvoir retourner chez vous en toute sécurité.

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Bonjour JoelenG

Bien immobilier et succession = obligatoirement procédure successorale chez un notaire.

Donc pour le loyer, exigez tout simplement que votre propriétaire vous communique les coordonnées du notaire chargé de la succession. C'est à lui que vous devez régler la moitié de loyer de la personne défunte jusqu'à nouvel ordre, pas à la soeur ou au neveu. Parce que ce loyer fait parti de l'actif successoral, et le paiement à un tiers risque plus de vous attirer des emmerdes plutôt qu'autre chose.

Le compte bancaire "bloqué" laisse penser qu'une succession est ouverte (et pas encore réglée) et que la succession a "oubliée" de déclarer que le bien était occupé au notaire... Vous pouvez indiquer à la soeur et au neveu (par écrit) que faute d'un écrit notarié certifiant que le neveu est le nouveau co-propriétaire du bien, vous ne pourrez pas procédé au versement de la moitié de loyer à ce neveu... Parce qu'aussi bien, la soeur décédée avait plusieurs héritiers, et il y a tentative par un seul d'entre eux d'avoir le bénéfice seul de l'argent...

"Votre bailleur n'est pas votre mère et vous, vous n'êtes pas son enfant qui la supplierait de vous "foutre la paix"

Plutôt un grand naïf, trop émotif, trop...

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"Bon sang ! vous avez la loi de votre côté..."

Ces mots (petite colère incluse) m’ont vraiment aidé pendant trois semaines,

Mais après un an de stimuli les dégats ‘réactionnels’ sont là.

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J’ai reçu ceci:

«Dans le cadre de la vente de la maison la loi indique que le locataire est tenu de permettre les visites du logement par des personnes pouvant être intéressées par son achat.

[mention des 2 heures par jour, etc.]

L’agence X, avec laquelle nous avons passé un contrat d’exclusivité se chargera des visites à parir de début mai 2024. Pour ce faire vous voudrez bien nous indiquer les horaires vous convenant.»

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Vente occupée vs. Vente libre de toute occupation Et cette agence qui a déjà prouvé qu’elle ne rechignerait pas à prétexter une visite alors que le but réel serait de faire constater et m’imputer l’état lamentable de cette maison,

et si pendant longtemps je ne "voyais" même plus ces portes cassées ni le reste j'ai maintenant l'impression de vivre dans un squatt :/

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Loyer ridicule disais-je au tout début (mais à y regarder avec du recul ça vaut pas plus) et sans indexation, «des intérêts sont en jeu» selon l’ADIL, et ma propriétaire veut à tout prix que je parte... normalement avant de vendre, puisque ce serait plus cher sans moi.

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J’ai bien lu et compris votre réponse #25;

J’ai peut-être aussi lu tous vos «topos», et en particulier la toute fin de

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2

Avec:

B) Absence de congé du bailleur:

Tant que le locataire ne reçoit pas un congé de son bailleur, c'est que le bailleur vend "occupé" : dans ce cas, le bail se poursuit au bénéfice du locataire en place, sans aucun changement...»

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Ma question: en cas de vente «occupée» le bailleur doit-il en informer le locataire, et de quelle façon, ou suis-je à la merci d’un nouveau tour de passe-passe?

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La lettre (sans rien d’autre!) de congé contestée en décembre était «pour vente».

Le courrier reçu il y a peu pour ces visites ne précise rien.

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(demande a été faite pour le conciliateur de justice, merci du conseil).

"J’ai reçu ceci:

«Dans le cadre de la vente de la maison la loi indique que le locataire est tenu de permettre les visites du logement par des personnes pouvant être intéressées par son achat. (...)Pour ce faire vous voudrez bien nous indiquer les horaires vous convenant.»

C'est très correct : que le vente se fasse "libre de toute occupation" (suite à un congé donné en bonne et due forme) OU "occupée" (sans congé donné), un locataire doit laisser faire les visites (2h/jour... etc.).

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"Ma question: en cas de vente «occupée» le bailleur doit-il en informer le locataire, et de quelle façon, ou suis-je à la merci d’un nouveau tour de passe-passe?"

Il n'a aucune obligation de vous informer si il vend "occupé"... (puisqu'il n'a pas de congé à vous donner)...

Cependant, si son agence doit effectuer des visites, il faudra bien qu'elle prenne RV avec vous [ et, puisqu'il n'y a pas de préavis du bailleur dans ce cas, les visites peuvent se faire (toujours avec le délai des 2h/jour... etc.) dès la 1ère personne intéressée ]. Le délai de prévenance reste de vigueur (au moins 24 à 48H avant chaque visite).

Il ne devrait pas y avoir de tour de passe-passe.... puisqu'en cas de vente "occupée", comme son nom l'indique, vous restez dans votre logement, votre bail initial se poursuivant (sans changement) avec l'acquéreur du logement, qui devient donc votre nouveau propriétaire.

Et c'est seulement au moment de l'EDL Sortant que - s'il a été signé des parties prenantes - il sera  comparé à l'EDL Entrant et que des "dégradations" pourraient vous être imputées... selon la différence des mentions portées sur les 2 EDL et des retenues faites sur votre DG.

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"Et cette agence qui a déjà prouvé qu’elle ne rechignerait pas à prétexter une visite alors que le but réel serait de faire constater et m’imputer l’état lamentable de cette maison,"

Si des travaux, imputables au bailleur, sont à faire dans votre logement, vous devez donner accès au bailleur et aux professionnels en question afin qu'ils puissent évaluer le travail à faire et que le pro puisse établir correctement un devis pour votre bailleur, et ensuite, vous devrez donner accès à votre logement aux ouvriers qui  réaliseront lesdits travaux.

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"Loyer ridicule disais-je au tout début (mais à y regarder avec du recul ça vaut pas plus) et sans indexation,"

Donc vous payez le même montant de loyer depuis le début de votre location.... cependant, votre bailleur est en droit de le "réévaluer" (et je ne parle pas de "révision annuelle" : la différence est expliquée dans mon topo)... mais pour cela, il faut qu'il soit "ré-évaluable" = sans travaux, il ne l'est apparemment pas, d'où la nécessité de le rendre + décent (en suivant une procédure stricte expliquée dans un lien donné dans mon topo) afin de pouvoir attribuer légalement un nouveau loyer comparable à celui de logements identiques dans le même secteur que le vôtre.

Si les travaux durent + de 21 jours, vous aurez droit à une compensation financière, et s'ils font que votre logement serait inhabitable, votre bailleur devrait vous loger temporairement ailleurs avant que vous puissiez retrouver votre logement.

Vous n'aurez pas de nouveau contrat de location à signer, mais seulement un "avenant au bail initial", qui précisera le nouveau loyer (ET le nouvel état du logement) suite à tels et tels travaux (à énumérer)... mais, sans "réévaluation" de votre loyer, celui-ci restera le même malgré les décence/confort/etc. apportés, ET  restera toujours sans "révision annuelle" tant que vous y resterez.

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Depuis hier soir je sais qu’un nouveau logement n’attend que moi,,, enfin pouvoir sortir rapidement de ce cauchemar.

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Mais il n’y a pas eu d’EDL entrant, logement «réputé» avoir été remis en bon état, le locataire précédent (lui aussi sans aucun EDL ni DG) se souvient très bien des fameuses portes cassées et d’avoir eu bien des problèmes avec ma propriétaire, des poursuites judiciaires m’attendent probablement.

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Des travaux?

Tout est à refaire: mal fait au départ (peinture qui bave sur interrupteurs et plinthes, etc), avec des matériaux premier prix, cela a très mal vieilli.

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La décence?

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042

«Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent.»

Un DPE a été fait et je n’en ai pas vu la couleur, mais j’habite dans une région très privilégiée et en dehors des mois d’été il y fait un froid glacial.

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«Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.»

La façade est en ciment nu avec des parpaings en béton qui dépassent et prennent l’eau quand il pleut, à l’intérieur l’enduit s’est effrité dans un coin du salon et maintenant y règne une parfois ‘offensive’ odeur de champignon. J’aère souvent mais par moments il est impossible d’aller dans ce coin sans suffoquer.

Déjà expliqué verbalement ce problème à ma propriétaire et viens de l’en informer par R-AR, puisque jusqu’à maintenant je n’ai eu que «mettez du bicarbonate» (et partez viiite!) pour toute réponse.

Négligence de ma part en plus des «dégradations» que j’ai eu la bêtise d’accepter en entrant sans EDL?, tout ce que je peux espérer est un peu d’honnêteté en plus de son envie (compréhensible) que je parte pour pouvoir vendre.

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Merci pour tout, vraiment.