Préemption mairie pour une parcelle sur deux
LaBeotienne Messages postés 3452 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour
Je vais essayer d’être brève et claire, c’est pas gagné...
Mes co-indivisaires et moi vendons un bien locatif constitué d’un bâtiment de logements et de garages, sis sur deux parcelles différentes mais contiguës. Or les garages sont voués à la démolition : trop vieux (années 50-60 ?), pas construits dans les règles de l’art, fissurés à tel point que nous sommes dans un processus d’arrêté de mise en péril.
Nous envoyons ces prochains jours une demande de permis de démolir qui sera de toute évidence accepté, nous avons déjà rencontré le maire et le juriste de la mairie.
Or la commune pourrait être intéressée par l’acquisition de la parcelle des garages en terrain constructible, lesdits garages ayant obtenu en leur temps un permis de construire.
Mes co-indivisaires et moi, ainsi que l’agent immobilier chargé de la vente et en qui j’ai toute confiance, nous disons que l’acquisition par un tiers (la commune) de la parcelle des garages ferait perdre de son intérêt, et de sa valeur, à la parcelle des logements.
Auriez-vous des conseils ? Quels seraient les points de vigilance ?
L’agent immo est très pro, nous a donné entière satisfaction pour deux ventes précédentes, mais je préfère anticiper pour savoir à quoi nous pouvons nous attendre.
Je vous remercie de vos avis avisés ^^
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7 réponses
De mon côté j'ai cherché des infos en épluchant ce week-end tout ce qui pouvait concerner le foncier dans le secteur géographique concerné, et j'ai notamment épluché les passionnants comptes-rendus des conseils municipaux de ces dernières années.
Bonne pioche avec un conseil municipal de novembre 2022 que je cite :
Conformément à l’article L.5211-09 du Code général des collectivités territoriales, il est rendu compte à l’assemblée des décisions prises par Monsieur le Président dans le cadre de l’exercice du droit de préemption (urbain et ZAD).
Suit la liste de toutes les mutations immo à titre onéreux (pas moins de 93, il s'agit d'une communauté de communes)
Monsieur le Président précise à ses collègues qu’il n’a pas fait usage de droit de préemption concernant les déclarations d’aliéner précisées ci-dessus.
J'ai aussi obtenu confirmation que nous étions en ZAD DPU. Et sur la liste figure 2 biens que nous avons vendus sans que la mairie (ou la comcom) n'exerce son droit de préemption
Nous avons pris la décision de suivre la procédure "normale", cad mise en vente via l'agence, signature d'un compromis, avec la mention classique d'une préemption.
@kasom StatutModérateur heureusement, ça peut éviter beaucoup de perte de temps : j'entends bien, mais nous n'en sommes plus à quelques semaines près.
Donc j'en reste à ce qui a été écrit par kasom il "suffit" de vendre les deux lots sur un m^me compromis, sans détailler le prix de l'une et de l'autre dans ledit compromis. C'est ce qui a été fait dans le précédent compromis et peu nous chaut que le tout soit vendu à x, y ou la mairie, mais nous sommes méfiants, moi particulièrement, en 3 ans, 3 successions et 4 ventes, je suis allée de mauvaise surprise en mauvaise surprise :-(
Vous ne pouvez pas aller contre une préemption. Pour l'éviter, il n'y a qu'une solution : ne pas vendre :-/
Bonsoir
il "suffit" de vendre les deux lots sur un m^me compromis, sans détailler le prix de l'une et de l'autre dans ledit compromis
La mairie devra alors préempter la totalité du bien
et vérifier si dans le PLU les parcelles sont des emplacements réservés ou non , dans ces cas là la mairie ne peut pas préempter
seule exception comme sur la communauté de bordeaux : tout est soumis à droit de préemption
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Nous avons effectivement l'intention de vendre en bloc et dans le précédent compromis pour ce bien - le candidat acquéreur n'a pas obtenu son crédit - le prix n'avait pas été détaillé.
Je me demande seulement si la commune ne peut avoir des arguments légaux pour nous obliger à scinder la vente, sachant qu'elle ne peut préempter que sur des lots ayant une utilité publique, ce qui est le cas pour des places de stationnement mais pas pour des logements en zone non tendue.
[Ironie de l'histoire : le précédent candidat acquéreur, maçon de son état, avait l'intention de démolir les garages pour les reconstruire aux normes actuelles. Bizarrement la largeur des garages s'est rétrécie en quelques années, ou plutôt la largeur des voitures a augmenté ;-)]
je doute que le notaire ait attendu l'offre de prêt pour purger un éventuel droit de préemption, la mairie se serait alors manifesté non ? La situation est différente pour les deux ventes : dans le 1er compromis, 12 garages.
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Pour celui à venir, 7 des 12 garages, après la découverte de fissures impressionnantes, vont être démolis et le lot garages deviendra en partie constructible, ce qui laisserait tout loisir à la mairie d'installer des places de parking découvertes, en nombre plus important que celui des garages.
ça ne change rien à ma réponse, pour moi la mairie ne peut pas préempter une partie , elle doit tout préempter ou rien, zone de préemption renforcée ou non
à preuve je viens de vendre 4 parcelles différentes avec maisons, en un seul lot, alors qu'une des parcelles était réservée dans le PLU car face à l'école
la mairie ne pouvant préempter le tout, elle a négocié avec l'acheteur un bout de la parcelle pour aménager places de parking et un cheminement piéton sécurisé en face de l'école
elle était coincée sinon et son seul moyen de pression aurait été de lui pourrir la vie sur ses futures demandes de PC et division
Ce serait la solution idéale.
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Et, tout bien réfléchi, je me demande aussi pourquoi la mairie n'a pas cherché à acquérir la parcelle garages lors de la vente précédente. Question de budget sans doute.
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En attendant, nous envoyons cette semaine la demande de permis de démolir afin d'être dans les temps pour obtenir une réduction de la TF.
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Merci à tous de vos contributions, j'y vois un peu plus clair.
Bonjour
La mairie est intéressée par le bien mais celui-ci est-il située dans une zone où est institué un droit de préemption urbain (DPU) simple ou renforcé ?
Si ce n'est pas le cas, la procédure de vente se fera de façon classique.
Par contre si le bien se trouve en zone de DPU renforcé, sauf erreur de ma part, on peut obliger la commune à préempter sur la totalité du bien
La mairie est intéressée par le bien mais celui-ci est-il située dans une zone où est institué un droit de préemption urbain (DPU) simple ou renforcé ?
C'est compliqué, je n'habite pas sur la commune. J'ai commencé l'enquête en lisant plusieurs comptes-rendus pour trouver l'information. J'en parlerai lundi à mon agent immo.
Suite après debriefing en visio entre l'agent immo et les indivisaires.
Nous remettons le tout en vente en tenant compte de la la démolition des garages.
Après contact avec la mairie, nous ne pouvons pas lui proposer directement d'acheter le bien quand bien même elle serait intéressée. Il faut d'abord signer un compromis de vente et c'est le compromis signé qui est envoyé à la mairie.
Bien évidemment, et je le savais plus ou moins, ce n'est pas une personne toute seule, fût-elle chef du service urba qui décide seule, il faut que ça passe en commission avant d'être soumis au conseil municipal, ce qui peut prendre du temps.
Et nous avons compris pourquoi la mairie n'avait pas préempté lors de la mise en vente précédente : nous avons reçu la notification du refus de prêt de l'acquéreur au bout de 6 semaines. Or la commune doit rendre sa décision dans les 2 mois.
Wait and see ;-)
Après contact avec la mairie, nous ne pouvons pas lui proposer directement d'acheter le bien quand bien même elle serait intéressée. Il faut d'abord signer un compromis de vente et c'est le compromis signé qui est envoyé à la mairie.
en fait non, un compromis est signé, une DIA ( déclaration d'intention d'aliéner ) est établie par le notaire et envoyée à la mairie. Elle ne reçoit en aucune façon une copie du compromis
Il est également possible de remplir une DIA et de la faire parvenir à la mairie , même sans sigtnature d'un compromis
heureusement, ça peut éviter beaucoup de perte de temps
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