Propriétaire réclame paiement de dommages et factures

Bonjour,

Les éventuels frais de remise en état pouvant rester à votre charge sont déterminés par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.

Bonjour,

Sauf si j'ai mal lu, il manque l'information la plus importante. Que disent les états des lieux d'entrée et de sortie...

"ainsi que 4 000 euros de dommage-intérêts du préjudice de n'avoir « pu relouer immédiatement » du fait du « mauvais état dans lequel l'appartement a été trouvé »."

Seul un juge peut accorder des dommages et intérêts, mais dans l'absolue rien n'empêche de conclure un protocole d'accord (articles 2044 et suivants du code civil) avec le locataire prévoyant le versement d'une somme d'argent en échange du renoncement du bailleur à engager des poursuites judiciaires.

En particulier, en présence de dégradations causées par le locataire lors de la libération des lieux, le bailleur est en droit de demander des dommages et intérêts au tribunal pour la vacance locative occasionnée par la nécessité d'effectuer des travaux de remise en état avant de pouvoir relouer.

 

"Le propriétaire, quant à lui, ne s'est manifesté que tardivement pour organiser ses visites exigeant d'ailleurs que je me rende disponible dans la journée où il entendait les tenir."

Ce qui est son droit, si une clause du contrat le permet.

En tant que locataire vous êtes tenu de prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre les visites, même si vous n'êtes pas présent.

Dans la limite du raisonnable bien entendu : pas après 20h le soir ni le dimanche et jours fériés.

Si vous ne le faites pas, vous pouvez être tenu responsable de l'absence de remise en location immédiate.

"Le constat d'huissier, auquel nous n'avons pas assisté, a quant à lui été dressé alors que le propriétaire disposait des clés bien avant que l'huissier n'arrive."

Il serait important de préciser ce qui a fait opposition à la réalisation d'un Etat des Lieux contradictoire avec le bailleur, vous ne l'indiquez pas mais de toutes évidences il n'y en a pas eu et votre envoi des clés par LRAR peut être interprété comme un refus de procéder "contradictoirement et amiablement" à sa réalisation..

Si l'état des lieux n'a pas pu avoir lieu "contradictoirement et amiablement" le bailleur est en droit de mandater un huissier sans votre accord préalable dans les conditions prévues aux 2 premiers alinéas de l'article 3-2 de la loi de 1989.

Le constat est valable même en votre absence et même si le bailleur disposait des clés et que vous aviez déjà libéré les lieux.

" Or, il ne me semble pas que la réfection entreprise ou le ménage constituent des travaux lourds qui nécessitent de s'étaler dans le temps."

Ça ne change rien.

Il aurait pu vous transmettre seulement des devis et même ne jamais réaliser les travaux, ça aurait quand même été valable.

"Or, nous vivions dans le logement depuis 7 ans, et aucun travaux n'y avait été entrepris, ce qui posait d'ailleurs des problèmes au niveau de l'électricité par exemple."

Ah ?

Le bailleur n'est pas tenu d'effectuer des travaux de "confort" en cours de location mais uniquement des travaux nécessaires à la salubrité et la sécurité des lieux.

La plupart des obligations, définies entre autres à l'article 6 de la loi de 1989, portent d'ailleurs sur l'état du logement à la mise en location.

Et bien évidemment ne pas "être aux normes" est sans incidence, il n'y a aucune obligation légale de l'être.

Il faut juste que l'installation électrique, ou autre, ne présente pas de dangers apparents pour les personnes.

En cas de problèmes en cours de location rendant le logement impropre à sa destination (problème de chauffage, eau chaude, etc...), il appartient au locataire de le signaler au bailleur (de préférence par LRAR) et de démontrer que le changement d'état n'a pas eu lieu par sa faute et est uniquement lié à l'usure normale ou à une "panne".

Le bailleur n'est en particulier pas tenu d'être omniscient et sa responsabilité ne peut être engagée que sur des faits portés à sa connaissance.

"De plus, la somme réclamée paraît tellement exagérée que j'ai l'impression d'être accusé d'avoir saccagé le logement, ce qui n'est pas le cas : en dépit d'une usure normale dans un lieu où l'on vit pendant 7 années, l'appartement était entretenu."

Le bailleur doit bien évidemment prendre en compte la vétusté, et donc l'usure normale, dans ses calculs de remise en état.

Si ce n'est pas le cas adressez-lui une LRAR lui demandant de rectifier ces points ce qui permettra de vous protéger contre des recours judiciaires de sa part le temps que ce soit corrigé.

Il n'y a cependant pas de notions de vétusté sur les consommables (ampoules, joins, etc...) ni sur le nettoyage et il est même parfois accepté de ne pas appliquer la vétusté sur la main d’œuvre si elle apparait séparément des matériaux sur les factures ou devis.

"En l'état, nous n'envisageons pas que soient réglées l'intégralité des sommes réclamées, mais est-il dans son droit quant à toutes ses réclamations ?"

Sur la base des informations que vous transmettez, je vois surtout ces deux points-là de contestable :

- Les frais d'huisier, qui doivent vous êtes facturé au tarif réglementé prévu par décret en accord avec l'article 3-2 de la loi de 1989.

- La vétusté qui n'a probablement pas correctement été prise en compte après 7 ans.

Je vous invite cependant à bien vérifier que les frais de remise en état correspondent bien uniquement à des écarts constatés entre l'état des lieux d'entrée et de sortie, mais à priori vous ne semblez pas contester ce point.

Sachant que tout ce qui n'est pas indiqué dans l'Etat des lieux d'entrée est réputé avoir été donné en "bon état" par le bailleur.

bonjour,

Vous êtes-vous bien adressé à votre bailleur (et non pas à "son" commissaire de justice, avec qui vous n'avez pas de relation contractuelle) pour obtenir votre exemplaire de l'EDLS réalisé par le commissaire de justice ?

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Une fois votre exemplaire d'EDLS en votre possession, il vous faut le comparer à l'EDLE fait le jour de la remise de vos clés, sachant que :

- un EDL fait par un commissaire de justice n'est pas contestable;

- ce qui est contestable, ce sont, par exemple, les retenues faites par le bailleur DANS LE CAS où elles ne résulteraient pas de la comparaison des 2 EDL, l'absence de la prise en compte de la vétusté, un montant exorbitant d'un "devis" (une "facture" prouve que la réparation a réellement été faite et son montant ne peut donc pas être contesté), ....

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Les émoluments du commissaire de justice sont à partager par moitié entre bailleur et locataire quand il y a eu obstacle de l'une ou l'autre des parties prenantes pour réaliser un EDL "contradictoire" : ce qui est le cas puisque vous avez rendu les clés par anticipation... ce qui fait que le commissaire a fait son constat des lieux en fonction de ce qu'il constatait (et de toute façon, ce n'est pas à lui de déterminer la responsabilité des dégradations qu'il ne peut que constater, c'est au bailleur de le faire : dans les 2 mois dont il dispose soit pour vous restituer le solde de votre DG accompagné si possible des justificatifs des retenues soit pour vous informer que votre DG n'est pas suffisant pour combler le montant de toutes les réparations et vous demander la différence (en tenant compte bien entendu de la déduction de votre DG puisque dans ce cas, il le conserve).

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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’. 

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N'hésitez pas à suivre le conseil donné au § II-M de mon topo si vous avez besoin d'aide....

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cdt.

Bonjour,

Ne peuvent vous être réclamées que les différences entre l'EDL d'entrée et l'EDL de sortie, rien d'autre.

Si tel n'est pas le cas, vous contestez par lettre recommandée avec accusé de réception et vous gardez les copies de tous les documents, y compris postaux.