Calculer plus-value si division du terrain ?

Bonjour,

Malgré mes recherches je n’arrive pas à trouver des informations complètes sur le mode de calcul d’une plus-value. Celle-ci serait réalisée sur la vente d’une résidence secondaire après division parcellaire. La maison est implantée sur un terrain entièrement constructible de 4 000 m². Je l’ai acheté en 2019 pour 400 000 € + 17 000 € de frais d'agence et + 43 000 € de frais notaires, donc 460 000 € avec les frais.frais.

Je projette de diviser la parcelle en plusieurs terrains et de vendre le tout : la maison avec 1 700 m² de terrain (370 000 €), un 1er terrain de 900 m² (99 000 €), un 2ème (88 000 €) et un troisième (66 000 €), soit un total de 623 000 €.

Est-ce que ce calcul de plus-value est bon ?

Je calcule un prix d’achat virtuel au m² pour séparer la valeur d’achat des terrains de la maison :

460 000 (px achat avec frais) /4 000 (surface du terrain initial) = 115 € le m² (prix achat virtuel).

115 € X 2 300 m² (surface ensemble des 3 terrains obtenus par la division) = 264 500 €

115€ X 1 700 m² (Maison avec son terrain) = 195 500 €.

Actuellement les terrains constructibles dans la zone sont vendus autour de 110 € le m² comme en 2019. Soit 253 000 € pour les 3 terrains, j’ai donc sur la vente des terrains une moins-value de 11500 €.

Si je vends la maison pour 370 000 €, j’ai donc sur la vente de la maison une plus-value de 174 500 €. En enlevant la moins-value sur les terrains (-11500 €), j’ai une plus-value finale de 163 000 €. Avec les taxes de 19 % et 17,2 % + la surtaxe de 4 %, le montant de l’impôt à verser est de 62 266 €.

Ce résultat me laisse sceptique car par exemple, si je décidais finalement de ne vendre que les 3 terrains je n’aurai pas de plus-value, ce qui serait quand même très étonnant...

Je remercie d’avance les personnes qui pourraient m’éclairer sur le mode de calcul