Modification projet résolution AG par syndic

Bonjour,

Le syndic est le maitre de l'OdJ d'une AG.

OUI, il a le droit de rajouter une résolution concernant votre projet, car il a pour mission d'administrer le SDC et de faire respecter le RDC. Donc s'il estime que votre projet nécessite d'autres résolutions, il les met à l'OdJ et il peut le faire sans consulter le CS. A vous de convaincre vos collègues de voter dans un sens ou un autre.

Peut-il compléter votre propre résolution, là aussi il le peut s'il estime que le projet que vous avez fourni va à l'encontre du RdC actuel. En cours de séance, vous pouvez convaincre vos collègues de remodifier le projet de résolution tel que présenté pour soumettre uniquement le vôtre au vote de vos collègues. Dans ce cas d'une part le nouveau projet de résolution devra apparaitre dans le PV, et d'autre part vos collègues qui auraient voté par VPC seront considérés comme "défaillant" sur cette résolution.

PS : pouvez vous nous dire ce qui est écrit dans le descriptif de votre lot ? et bien vérifier dans le descriptif des parties communes s'il n'apparaitrait pas comme parties communes les terrasses et jardins. Attention, le très-fond est partie commune.

Bonjour merci pour votre réponse.

Dans le descriptif du lot du RDC il apparaît ce qui suit:

« Accessible par le hall d'entrée situé au rez-de-chaussée du corps de bâtiment G.2., première porte à gauche dans le dégagement prolongeant à gauche ledit hall d'entrée, un appartement 2G001-GB1, de deux pièces principales comprenant : entrée, salle de séjour, chambre, cuisine, salle de bains, WC, vestiaire, dégagement, terrasse-jardin. »

Dans la description succincte de l'immeuble, dans la partie "En dehors de l'emprise du bâtiment",  le RDC indique "3 terrasses-jardins à usage privatif" au rez-de-chaussée dont 1 doit correspondre à ma terrasse-jardin. 

Mais dans la description des parties communes les terrasses-jardin n'apparaissent pas du tout. Par contre, les jardinières limitatives des terrasses-jardins apparaissent définies comme privatives quand elles sont placées entre la terrasse-jardin et les lots voisins ou parties communes ce qui est mon cas. 

Merci

La nuance c'est que le syndic peut :
- Inscrire des résolutions à l'ordre du jour, y compris des résolutions purement informatives
- Exercer son devoir de conseil et émettre des avis objectifs

Mais le syndic ne peut légalement pas :
- Ajouter de résolutions sans validation du Conseil Syndical (alinéa 5 art26 décret 1967)
- Modifier, amender ou plus généralement altérer des résolutions proposées par des copropriétaires (article 10 loi 1965)
- Prendre la parole en AG sans y avoir été invité par le président de séance

Mais il n'y a pas de sanctions prévues par la loi si ce n'est pas respecté, donc au final les syndics font un peu ce qu'ils veulent.

Le syndic a également un devoir de conseil, le fait de ne pas faire part de ses réserves peut lui être reprocher.
Mais une interprétation consiste à dire qu'il a un devoir de conseil qu'envers l'entité de "contrôle" du Syndicat des copropriétaires, à savoir le "Conseil Syndical", qui sont les représentants des copropriétaires.

Sachant que d'un autre côté, de jurisprudence constante, il a été jugé que le syndic ne peut pas se faire juge de la validité des résolutions proposées et/ou votées à l'ordre du jour de l'AG.

Ce qui laisse donc la voie ouverte pour prendre des décisions "illégales" en AG.


Ceci étant dit, l'absence de sanctions prévues par la loi ne veut pas dire que la responsabilité du syndic ne peut pas être engagée s'il ne respecte pas la loi et commet des fautes.

Il reste donc possible d'engager la responsabilité du syndic si sa faute (non respect de la loi) vous a causé un préjudice et de demander réparation à hauteur de ce préjudice.
 

Ceci d'autant plus si le "conseil" du syndic s'avérait erroné et a directement contribué à l'échec de la proposition de résolution.

Mais, honnêtement, ça reste de l'ordre du théorique. En pratique personne ne tente un recours en justice et les syndics se savent intouchables.

Sinon concernant votre projet de résolution en tant que tel.
 

"Je suis propriétaire d'un appartement en rez de jardin avec une terrasse-jardin privative (la terrasse-jardin apparaît dans la description du lot ainsi que sur l'acte de vente du notaire et de ce fait est privatif suivant nombreuses jurisprudences)."

On parle de quelles jurisprudences ?

Il faut faire la distinction entre "privatif" et "commun à jouissance privative".

Le fait que cela apparaisse dans votre acte, ne veut pas dire que c'est privatif, cela peut très bien être une partie commune à jouissance privative.

Ce que vous confirmez justement dans votre message #2 en citant le RC qui parle d'"usage privatif" ce qui signifie que c'est une partie commune à usage privatif.

Et accessoirement, votre acte de propriété ne peut pas vous donner plus de droits que ce que prévoit le Règlement de Copropriété.



"Il a aussi ajouté un autre projet de résolution juste après le mien pour que l'AG me donne un accord de principe pour me céder le droit de construire mais avec la condition de faire une nouvelle AG où l'on se prononcera sur le prix de cession."

Cette résolution dépasse clairement le devoir de conseil du syndic car ce n'est en rien obligatoire à la réalisation de votre projet.

Car n'importe quel copropriétaire peut demander à faire réaliser à ses frais des travaux impactants les parties communes, cf :
"Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;"

Typiquement vos travaux rentrent de toute évidence dans cette catégorie et doivent donc juste être votés à l'article 25, sous réserve du respect de la destination de l'immeuble et en particulier l'"harmonie" de la résidence.

C'est aussi plus largement ce qui est détaillé dans l'article 30

Par contre pour la validité de votre projet de résolution vous devez joindre un certains nombres d'éléments prévus à l'article 11 du décret de 1967 tels qu'une étude technique, des devis, etc...

Mais, à nouveau, même si vous ne le faites pas, le syndic ne peut pas vous refuser l'inscription de la résolution pour cette raison.

Par contre l'AG peut sans problème vous refuser la résolution pour cette raison ou tout copropriétaire peut la contester en justice sous 2 mois pour cette raison et faire invalider la résolution (al2 art42 loi 1965).

Bonjour,

Merci pour toutes vos réponses!

Il faut dire que le syndic actuel est sur la sellette et le gestionnaire a appris que c'était moi qui allait envoyer le contrat de mise en concurrence pour le nouveau syndic, du coup je ne sais plus s'il fait un excès de zèle ou il se paie une petite vendetta contre ma personne. 

Alors concernant les jurisprudences:

https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/jurisprudence/jurisprudence-1993/parties-communes-parties-privatives-/-reglement-de-copropriete-/-terrasse-/-construction-dune-veranda-et-surelevation/

J'en avais trouvé une autre mais elle est perdue dans l'historique de navigation...je fais tout pour remettre la main dessus. 

N'étant pas très fort en droit et le français n'étant pas ma langue maternelle j'ai du mal avec les textes de droit et le langage contenu dans les résolutions judiciaires. Je crois que la jurisprudence mentionnée ci-dessus s'ajuste à mon cas mais il se peut que je me trompe!!! En tout cas le notaire m'avait bien indiqué que la terrasse-jardin faisait partie de ma propriété....je vais le consulter. 

Ce que vous confirmez justement dans votre message #2 en citant le RC qui parle d'"usage privatif" ce qui signifie que c'est une partie commune à usage privatif.

Est ce que cette terrasse-jardin doit apparaître obligatoirement dans l'article du RC concernant les parties communes? Car je ne trouve pas de mention expresse des terrasses-jardins dans le RC en dehors de la "Description succincte de l'immeuble"  ("trois terrasses-jardins à usage privatif") et dans l'État descriptif de division-> Article Division des lots où chaque terrasse-jardin apparaît énoncée dans son lot correspondant. 

 Merci

Désolé de la réponse tardive. 

J'ai bien pris note de tous vos conseils et je vous en suis reconnaissant.