Usufruit de l'universalité des biens

 ses enfants souhaitent vendre les biens immobiliers et notamment l'appartement qu'elle occupait.

Il est primordial de commencer par savoir qui est précisément propriétaire de quoi. 

Les biens immobiliers ont-ils été acquis pendant le mariage de votre père et votre belle-mère ? 

Quel était leur regime matrimonial ?

Cette dame a opté pour l'usufruit de l'universalité des biens

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Sommes nous ( les 4 enfants) les nu propriétaires des biens immobiliers?

Oui, vous êtes nus-propriétaires mais il convient de savoir de quelle proportion des biens et donc de savoir à qui appartenaient les biens immobiliers avant le décès de votre père. Au couple ? 50/50 ? 

sachant qu'elle n'est pas décédée... et quid de ses 2 enfants ?

Les enfants ne sont pas concernés par la vente, à moins d'avoir hérité d'une part de votre père ? Votre père les, avait-il adoptés ? 

Que devient sa part légitime (50% au moment de achats immobiliers)?

Selon toute probabilité votre belle mère dispose de 50% en TP du bien et de l'usufruit sur l'autre moitié du bien.

Dans ce cas, en cas de cession elle recueillerait 50% + 10 % (50% x 20%) du prix de cession du bien, compte tenu de son age de 90 ans.

Si la cession intervient après ses 91 ans sa part ne sera plus que de 50% + 5% (50% x 10%)

Votre intérêt est donc d'attendre son prochain anniversaire pour procéder à une cession.