Fonctionnement investissement locatif

Bonjour,

Ce n'est pas une réponse dont vous avez besoin mais de lire un bouquin sur le sujet.

Vous pouvez en attendant consulter le site des impots : 

https://www.impots.gouv.fr/particulier/jinvestis-dans-la-location-meublee

https://www.impots.gouv.fr/particulier/jinvestis-dans-la-location-nue

bonjour,

au vu des questions que vous posez, on comprend que le domaine de la location vous est parfaitement étranger [on ne peut pas tout savoir, n'est-ce pas :-) ]... alors, en + des liens donnés post 1, je vous propose une lecture attentive d’un de mes topos, ainsi que celle des liens qui y sont donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-cEnoup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2

Mais le mieux, quand on ne maîtrise pas les méandres de la location, est d'en confier la gestion à un professionnel de l'immobilier... l'argent que vous lui laisserez pour s'occuper de tout vaudra bien celui que vous seriez peut-être obligé de verser en cas de mauvaise gestion de votre part avec un locataire qui s'y connaitrait + que vous et/ou qui serait procédurier...

cdt.

Bonjour

Pour compléter les réponses précédentes

Il ne faut pas oublier l'impôt sur les revenus locatifs,  les prélèvements sociaux (CSG et autres),...

Prévoyez aussi la vacance locative, l'entretien et les réparations non locatives,...

Aux prélèvements sociaux, 17,2%, s'ajoutent l'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) obligatoire et la GLI (Garantie Loyers Impayés) facultative, mais déductible elle aussi.                                                                               

Pour avoir une idée des charges déductibles, si vous êtes au réel, elles sont listées sur le formulaire 2044     https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2044/2022/2044_3865.pdf. . L'agence vous enverra en temps voulu une "aide à la déclaration" qui est fort utile.

Les "frais" s'élèvent grosso modo à un peu plus de 40%  pour une location nue, moins si j'en crois la location en meublé, ce qui expliquerait que cette solution ait le vent en poupe ;-)

"quelle est  l’imposition en nom propre (  sans société)  Plus valable en nu ou en meublé? "

Vous êtes à ce qu'on appelle la "plus-value des particuliers" dans les cas suivants :

- Location nue (foncier) en nom propre ou via une société à l'IR (SCI, etc...)

- Location meublée (BIC) en nom propre ou via une société à l'IR (SARL de famille, EURL, SCI, etc...) tant que vous êtes dans les seuils du non professionnel (LMNP), au-delà vous basculez en professionnel (LMP) et le calcul de la plus-value change.

L'imposition de la plus-value des particuliers se fait comme suit :
- IR : 19%
- PS (CSG) : 17.2%

Mais il y a des abattements pour durée de détention :
- IR : A partir de 5 ans de détention il y a un abattement pour durée de détention qui conduit à une imposition de 0% à partir de 22 ans
- PS : Même principe sauf que l'imposition arrive à 0% qu'après 30ans de détention.

Il y a aussi d'autres abattements :
- Abattement pour travaux : Soit au réel sur facture soit 15% forfaitaire à partir de 5ans de détention
- Abattement pour frais d'acquisition : Soit au réel soit 7.5%

"Les revenus issus du locatif se mélangent-t-il avec les revenus d’activité? Où sont-ils calculés à part De l’impôt sur l’activité professionnelle"

Non ça se mélange pas, sauf s'ils sont de même nature ce qui n'est à priori pas votre cas.

Les revenus salariés sont assimilés à des salaires soumis au barème progressif d'IR (0%, 10%, 30%, 41%, 45%...) après abattement de 10% ou frais réels.

Les revenus de locations nues sont assimilés à des revenus foncier soumis au barème progressif d'IR (0%, 10%, 30%, 41%, 45%...) mais également aux PS (17.2% CSG) après abattement de 30% ou frais réels.

Les revenus de locations meublées sont assimilés à des revenus BIC soumis au barème progressif d'IR (0%, 10%, 30%, 41%, 45%...) mais également aux PS (17.2% CSG) après abattement de 50% voire 71% (meublé touristique) ou frais réels.

quelles sont les taxes et charges que l’on peut déduire des revenus générés? 

Ça dépend du régime fiscal et de l'option à l'abattement forfaitaire ou frais réels.

Mais de manière générale, plus de choses sont déductibles en location meublée qu'en location nue.

Il est en particulier possible de pratiquer des amortissements (3-4% du prix d'acquisition déductible des recettes chaque année) et de déduire les frais d'acquisition (frais de notaire) en location meublée ce qui n'est pas possible en nue.

C'est pour cette raison que dans la majorité des cas, d'un point de vue purement fiscal, la location meublée est plus intéressante.

Mais il faut bien entendu fournir à minima une liste de meubles prévue par décret et en général le turnover est plus élevé.

Mais à l'inverse il est possible de louer un poil plus cher et il y a beaucoup de demandes dans certaines villes étudiantes ou avec des entreprises pour des stages ou de l'alternance.

Si vous envisagez du locatif sur long terme, il existe également les investissements dits de défiscalisation.

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Lorsque l'on est novice en la matière, ce forum n'est pas l'endroit idéal pour maîtriser le sujet, tant le champ est vaste...