Erreur de l'indice IRL dans le bail

Oui, on s'en moque des années précédentes, votre bailleur doit prendre le montant ACTUEL de votre loyer hors charges (400 €... si location avec des "provisions" sur charges, donc avec des charges "au réel", à régulariser 1 fois/an après l'approbation des comptes en AG), le multiplier par l'INDICE (ce n'est PAS un ''taux") du trimestre concerné (le 3° pour vous) de l'année en cours et diviser le résultat obtenu par l'INDICE du même trimestre de l'année précédente.

Et il peut faire une sorte de "rattrapage", seulement à partir de la date d'envoi de sa demande de révision de loyer (PAS de rétroactivité pour les révisions de loyer, comme expliqué post 2), puisqu'il a loupé la date d'échéance de votre bail mais qu'il lui reste encore plusieurs mois d'ici la fin du bail en cours.

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NON. Il a tort. C'est à lui de demander et il ne peut pas augmenter plus que la variation sur la dernière année.

La référence est dans la loi de 89 article 17-1

Article 17-1

Modifié par LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 - art. 159 (V)

I. ― Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

"il me précise que dans le contrat de bail c'est indiqué que c'était à moi de faire la révision de loyer de ma propre initiative et que ce n'était pas à lui de demander."

Cette clause étant contraire à la loi (art 17-1 loi 6/7/1989), elle est présumée être non écrite.

https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/le-loyer/revision-du-loyer/

Extrait :

<< Révision en cours de bail :

Si le bail le prévoit, le loyer peut être révisé à l’initiative du bailleur une fois par an. (...) La révision du loyer n’est pas automatique. Le bailleur a un an, à partir de la date prévue dans le bail, pour faire la demande de révision. Le nouveau loyer s’applique le jour de la demande. (...)

Exemple de calcul

Un bail est signé le 15 février 2019 pour un loyer de 500 € (hors charges), il prévoit la révision du loyer à la date anniversaire du contrat. À compter du 15 février 2020 (date anniversaire du contrat), le loyer révisé serait de :
= 500 x IRL du 4e trimestre 2019 (130,26)
   IRL du 4e trimestre 2018 (129,09)
= 500 x 130,26
       129,09
= 504,77

À compter du 15 février 2020, le bailleur peut demander un loyer révisé de 504,77 €. >>

Je rajoute : à compter du 15/02/2021, le loyer révisé (dans cet exemple) serait de :

504,77 € x indice du 4°T 2020 / indice du 4°T 2019

504,77 € x 130,52 / 130,26 = 517,56 €

Etc.... pour les années suivantes...

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Comme expliqué post 2, votre bailleur aurait pu faire la révision annuelle en déc 2022, mais ne l'a pas faite : comme il n'y a pas de rétroactivité pour une révision annuelle de loyer, mais que 12 mois ne sont pas encore passés depuis déc 2022, votre bailleur est en droit de faire la révision avec les indices qu'il aurait pris en déc 2022, MAIS le nouveau loyer ne sera applicable QUE à partir de la date de sa demande de révision... demande que je vais supposer avoir été faite il y a quelques jours... disons le 14/02/2023... juste pour vous expliquer le principe des calculs (que vous referez en fonction de la date de la demande de révision de votre bailleur) :

a) loyer déc 2022 = 400 €

b) loyer janvier 2023 = 400 €

c) loyer février 2023 = 407,48 € (185,71 + 221,77) se divise en deux parties :

- du 1° au 13/02 : loyer actuel au prorata = 400 € / 28 jours x 13 jours = 185,71 €

Loyer révisé = loyer actuel HC x indice 3°T 2022 / indice 3°T 2021

400 € x 136,27 / 131,67 = 413,97

- du 14 au 28/02 : nouveau loyer révisé au prorata : 413,97 € / 28 jours x 15 jours = 221,769 € -> arrondi des € => 221,77 €

d) loyer du 1° mars 2023 au 30 Nov 2023 (si date d'effet du bail = 1er/12) = 413,97 €

e) loyer déc 2023 (si date d'effet du bail = 1er/12) = 413,97 € / 136,27 x indice du 3°T 2023 qui sera connu vers mi-oct 2023. SI date d'effet du bail par exemple au 12/12, faire le prorata suivant : loyer actuel du 1° au 11/12 (soit pour 11/31èmes) + nouveau loyer révisé du 12/12 au 31/12 (soit pour 20/31èmes).

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Vous pouvez montrer à votre bailleur toute cette discussion... et/ou lui dire de se renseigner auprès de l'ADIL la plus proche du lieu de votre location : des juristes de l’immobilier la conseilleront gratuitement.

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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cdt

Ça devrait largement suffire !

Quoi qu'il en soit, calculez comme je vous l'ai expliqué votre nouveau loyer de février à partir de la date du jour (inclus) où votre bailleur vous a fait part de sa décision de réviser votre loyer et payez ce que vous devez. Si ça ne convient pas à votre bailleur, ce sera à lui de prouver que vous avez tort... et il aura bien du mal !!

Si vous voulez de l'aide pour calculer votre nouveau loyer, dites-moi juste la date à laquelle votre bailleur vous a averti cette année qu'il voulait faire une révision... (et dites-moi aussi SVP la date d'effet de votre bail, à défaut la date de signature de votre contrat de location, comme ça je vous dirai aussi pour la prochaine révision annuelle du loyer en déc 2023).

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Votre IRL c'est bien celui de T4 ? J'avais trouvé 414 euros comme loyer révisé... donc votre calcul semble correct.

Dernier détail !!!!

Est-ce que votre DPE est meilleur que F ou G ? Si F ou G, il n'y a aucune révision possible.

Vous avez bien compris la loi sur les révisions annuelles de loyer en cours de bail (y compris les calculs du prorata journalier pour une demande tardive de révision annuelle) : c'est déjà très bien.

Il y a juste une toute petite erreur :

c) loyer février 2023 = 405,48 € (242,86 + 162,63)... sans faute de frappe... cette addition donne 405,49 € :-) ...

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• Loyer Novembre 2023 = 405,49 €
• Loyer Décembre 2023 = (156,96 + le montant du 14 au 31/12)

- du 1°/12 au 13/12 : 405,49 € / 31 (jours) x 13 (jours) = 156,96 €

"NL 2023/2024" = 405,49 € / 136,27 x indice du 3°T 2023 (qui sera connu vers mi-oct 2023)

+ du 14 au 31/12 : [("NL 2023/2024") / 31 (jours) x 18 (jours)]

• Loyer janvier 2024 = "NL 2023/2024"

Bonne continuation :-)

"Je n'ai pas d'information sur la DPE du logement."

Ce n'est pas "la" DPE, mais c'est "le" DPE (Diagnostic de Performance Energétique), et il aurait dû vous être fourni au moment des signatures de votre contrat de location : vous êtes en droit de le réclamer à votre bailleur, qui avait obligation de vous le fournir.

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Cela dit, "yapadequoi" a raison de vous dire que si le DPE classe votre logement en F ou en G, ET comme déc 2022 est un renouvellement de bail (2019 + 3 ans), la révision de déc 2022 n'est pas possible :

LOI CLIMAT : https://www.pap.fr/actualites/loi-climat-les-proprietaires-bailleurs-face-a-la-lutte-contre-les-passoires-energetiques/a22519

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