Augmentation de loyer

Merci de votre retour.

.

"le bail n'a pas était renouveler depuis 2014, c'est une location " nue""

SI, le bail initial d'une location d'habitation se renouvelle annuellement par tacite reconduction, jusqu'à ce que l'une des parties donne son congé à l'autre : le bail de 2011 est toujours le seul valable.

==> Que s'est-il passé en 2014 ? pourquoi parler de cette date ??

.

En location nue :

- les charges sont obligatoirement en "provisions" mensuelles : à régulariser annuellement et en cas d'oubli sur 3 ans en arrière maximum.

- la revente d'électricité est illégale (alors qu'elle est tolérée en location meublée mais seulement sous forme de forfait, donc montant invariable tout au long d'une même location) : le logement DOIT (obligation) comporter son propre compteur d'électricité : le réclamer par courrier R+AR.

L'électricité consommée ne pouvant pas être redonnée ou remboursée, le locataire ne peut demander aucun remboursement, mais il doit arrêter (à partir de la réception de son R+AR) de payer au bailleur son électricité jusqu'à ce qu'il ait un compteur individuel, afin de pouvoir enfin prendre son propre abonnement auprès du fournisseur de son choix (ce que son bailleur l'empêche en ce moment de faire malgré l'article L331-1 du Code de l'Energie qui stipule que "Tout client qui achète de l'électricité pour sa propre consommation a le droit de choisir son fournisseur d'électricité."), et de lui payer directement abonnement, taxes et consommations.

Donc, non seulement ce bailleur est dans l'illégalité puisqu'il revend de l'électricité pour une location nue, mais aussi parce qu'il prive son locataire de son droit de choisir son propre fournisseur !!

.

La révision annuelle de loyer étant été mentionnée au contrat à sa signature, elle peut (= pas d'obligation) être faite annuellement, MAIS en cas d'oubli, il n'y a PAS de rétroactivité.

La formule de révision annuelle est (pour location nue) :

loyer actuel hors charges / indice du trimestre (mentionné au contrat) de l'année N-1 x indice du même trimestre année N

sachant que :

>> N est l'année où la révision est faite

>> que (N-1) étant l'année précédente

>> et que, effectivement, pour les révisons de loyer faites du 3e trimestre 2022 au 2e trimestre 2023 (donc jusqu'au 30 juin prochain), la hausse de l'IRL est plafonnée à 3,5 % en métropole -> loi du 16 août 2022  https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A15910

.

Si besoin d'aide pour le calcul de la révision du loyer (il peut y avoir une sorte de "rattrapage" s'il s'est écoulé moins de 12 mois depuis la dernière date d'effet du bail), merci de me dire :

- le loyer mensuel actuel hors charges

- la date d'effet du bail (à défaut, la date de signature du contrat de location)

- le trimestre mentionné au contrat.

.

cdt.

Le trimestre à choisir doit être le dernier connu à la date de signature du contrat... je vais considérer que la date d'effet EST la même que la date de signature (désolée je me suis trompée en vous demandant la date d'effet), soit le 15/02 : le trimestre aurait donc dû être le T4 année 2010 et pas le T3 année xxxx ??

Bref, pour ne pas plus compliquer les choses, on va prendre comme date de signature le 15/02/2011 et le T4.

Pas de révision pour le 15/02/2022 -> encore possibilité de la faire mais le nouveau loyer obtenu ne sera appliqué qu'à partir de la date d'envoi de la notification de révision du loyer du bailleur, disons pour l'exemple... le 10 janvier 2023 : donc le bailleur peut réviser le loyer du 10 janvier 2023 au 14 février 2023 + faire la révision annuelle pour le 15 février 2023.

Loyer actuel hors charges de 400 € : si la révision avant été faite pour 02/2022, elle aurait été faite avec les indices des années 2021 et 2022, soit :

400 € / 131,52 x 132,26 = 406,435 €. -> arrondi des € =  406,44 € ce qui donne :

a) Janvier 2023 ("rattrapage" à partir du 10/01) = = 404,57 € (116,13 + 288,44) se décomposant ainsi :

- du 1er au 09 (9 jours sur 31) : 400 € / 31 x 9 = 116,129 € -> arrondi des € = 116,13 €

- et du 10/01 au 31/01/2023 (22 jours sur 31) : 406,44 € /31 x 22 = 288,44 €

b) Février 2023 ("rattrapage jusqu'au 14/02 + révision annuelle à partir du 13/02) = 203,22 + 14 jours à loyer révisé, se décomposant ainsi :

- du 1° au 14 (= 14 jours) = 406,44 € / 2 (puisque mois de 28 jours) = 203,22 €

- et révision annuelle pour le 15/02/2023 :

loyer mensuel 'actuel' (= 406,44 €) divisé par indice T4 année 2022 (132,62) multiplié par indice T4 année 2023 (qui ne sera connu que vers mi-janvier 2023... dans 2 jours : donc je ne peux pas vous calculer le nouveau loyer à partir du 15/02.

https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

.

SINON, si votre bailleur ne pratique pas le "rattrapage", il peut faire seulement la révision annuelle pour le 15/02/2023, en suivant toujours la même formule [et en faisant le  prorata pour les 28 jours de février (= la 1ère moitié du mois de février au coût du loyer actuel + la 2ème moitié du mois au coût du loyer révisé)] :

loyer actuel hors charges / indice du trimestre (mentionné au contrat) de l'année N-1 x indice du même trimestre année N

sachant que :

>> N est l'année où la révision est faite

>> que (N-1) étant l'année précédente.

SOIT : loyer actuel hors charges (400 €) / indice T année 2022 x indice même T année 2023, et sans dépasser 3,5% d'augmentation.

.

Oui, nous sommes d'accord : une révision de loyer est ANNUELLE et le calcul se fait en fonction des indices du trimestre choisi et sans rétroactivité.

.

Les provisions sur charges (= charges "au réel", vs charges forfaitaires) sont à régulariser 1fois/an et sur justificatifs (pas de forfait non plus pour une régularisation de charges).

.

Si votre bailleur vous demande de signer quelque chose NE SIGNEZ RIEN : prenez le papier et dites que vous allez l'étudier à tête reposée... et revenez ici nous en parler :-)

.