Suppression du poste de gardien et libération de la loge
Jchem Messages postés 33 Date d'inscription mardi 10 septembre 2013 Statut Membre Dernière intervention 30 mars 2024 - 9 janv. 2023 à 10:31
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8 réponses
7 janv. 2023 à 16:44
Bonjour,
Votre syndic a raison, la procédure est respectée sauf si le poste de gardien est un point essentiel qu'il faut conserver car "il est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble" (cela on ne le sait pas) Pour être dans ce cas, il faudrait un immeuble de haut standing avec des appartements de haut standing avec des personnalités souvent absentes , etc... Enfin, il faudrait pouvoir prouver à un juge "ce respect de la destination de l'immeuble".
Sur le second point vous avez raison :
" c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale."
Si cette règle n'est pas respectée, et que la loge doit être aliénée, alors il vous faudra saisir un juge pour faire annuler une éventuelle aliénation (mais pas la suppression du poste)
8 janv. 2023 à 07:07
Le vote à l'unanimité peut se défendre (voir un avocat) mais ce sera à la discrétion d'un juge ........ donc dans ce cas, votez contre et émettez des réserves, lors de cette résolution, sur la légalité de la majorité utilisée et demandez à ce que cela soit inscrit sur le PV :
"art 17 du décret de 1967 :
...
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions."
et si vous êtes plusieurs à penser comme vous, ce serait bien ....
9 janv. 2023 à 07:55
NON, cette mission ne peut être confiée au CS et d'ailleurs à quelle majorité serait prise la décision : est ce que le CS dispose d'un règlement de fonctionnement voté par une AG et qui explicite cette majorité ? (c'est un exemple)
Par contre ce qui pourrait être fait : le CS émet un avis que le syndic suit ou non, mais là encore quelle majorité cet avis ?
PS : laissons chacun à la place que la loi lui dévolue
7 janv. 2023 à 18:39
Merci pour votre retour.
Je ne sais pas si les éléments suivants seraient susceptibles de modifier vos conclusions?
1/L'immeuble est un bel immeuble Hausmanien, en plein Paris intra-muros, cependant, nous n'avons pas, parmi nos copropriétaires, de personnalités...
2/La distribution du courrier est réalisée par le gardien, il n'y a pas de boites aux lettres individuelles.
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Posez votre question8 janv. 2023 à 11:25
Je suivrai votre conseil, et je pense qu'il en sera de même pour d'autres copropriétaires intéressés.
Dans l'hypothèse où la résolution de suppression du poste serait quand même rejetée à l'article 26, il reste à mon avis un risque que cette décision puisse être contournée.
En effet, la résolution suivante mise au vote est libellée ainsi:
"L'assemblée, après en avoir discuté et délibéré, décide de maintenir le poste de gardien, et donne mandat au conseil syndical pour le choix du ou de la remplaçante de Mme X.".
Je précise que le syndic, à la demande du président du conseil syndical, vient de mettre à la retraite d'office notre gardienne actuelle, sans aucune raison (elle faisait bien son travail et souhaitait continuer). Après l'AG, le conseil syndical restera probablement majoritairement favorable à la suppression du poste, et je crains qu'il ne sabote systématiquement le processus d'embauche d'un nouveau gardien. Il est probable qu'il laisse pourrir la situation en décourageant tout candidat potentiel, prolongeant jusqu'à l'AG suivante l'intervention "temporaire" d'une société d'entretien. Je suis donc opposé à l'intervention du CS dans le choix d'un nouveau gardien, d'ailleurs est elle légalement possible?
Je suppose que, comme pour la résolution précédente, des réserves doivent être émises, rappelant que le syndic seul est l'employeur d'un gardien. Y a-t-il des arguments à rajouter pour indiquer que les copropriétaires, soient-ils au CS ou non, n'ont pas a intervenir dans la gestion du personnel (y compris embauche et licenciement), et que cette gestion ne peut pas être déléguée au CS?
Modifié le 8 janv. 2023 à 13:32
"En effet, la résolution suivante mise au vote est libellée ainsi:
"L'assemblée, après en avoir discuté et délibéré, décide de maintenir le poste de gardien, et donne mandat au conseil syndical pour le choix du ou de la remplaçante de Mme X."."
Ça me fait toujours rigoler de voir ce genre de résolutions.
Voter contre une telle résolution ne revient pas à autoriser de faire l'inverse : supprimer le poste de gardien.
Et soumettre au vote quelque chose qui est déjà une obligation du Règlement de copropriété, n'a aucune valeur peu importe la décision prise car voter POUR ne fait que confirmer ce qui existe déjà, ce qui ne présente aucun intérêt, et voter CONTRE ne revient pas à faire l'inverse de ce qui est voté, ce qui n'a pas plus d'intérêt.
Mais je continue de voir ce genre de résolutions régulièrement pour tenter de faire passer des résolutions à des majorités inférieures en jouant sur l’ambiguïté du fait que voter contre revient à autoriser l'inverse, j'ai même vu des syndics l'affirmer et même transformer la résolution en une approbation de l'inverse.
Ce qui est bien entendu une grave faute de sa part et totalement contestable.
"Après l'AG, le conseil syndical restera probablement majoritairement favorable à la suppression du poste, et je crains qu'il ne sabote systématiquement le processus d'embauche d'un nouveau gardien. Il est probable qu'il laisse pourrir la situation en décourageant tout candidat potentiel, prolongeant jusqu'à l'AG suivante l'intervention "temporaire" d'une société d'entretien. Je suis donc opposé à l'intervention du CS dans le choix d'un nouveau gardien, d'ailleurs est elle légalement possible?"
L'AG définit, ou redéfinit, uniquement les missions confiées au gardien.
La sélection du candidat dépend uniquement du syndic, le conseil syndical ne peut théoriquement pas s'y opposer même si rien n'empêche le syndic de solliciter ce dernier et de refuser des candidats.
C'est également le syndic qui fixe le salaire du nouveau gardien en accord avec la convention collective, c'est par contre l'AG qui doit autoriser tout complément de salaire supérieur à la convention collective.
Le syndic est théoriquement censé appliquer le règlement de copropriété et donc remplacer dans les plus brefs délais le gardien si le poste n'est pas supprimé.
S'il ne le fait pas, vous pouvez le mettre en demeure en lui indiquant que s'il ne cherche pas rapidement des candidats cela constitue une carence de sa part engageant sa responsabilité professionnelle et justifiant la résiliation de son contrat de syndic et que vous n'hésiterez pas à demander en justice des dommages et intérêts pour votre préjudice s'il persiste à ne pas chercher de candidats.
"et que cette gestion ne peut pas être déléguée au CS?"
Une délégation au conseil syndical doit forcément être soumise à la majorité de l'article 25 et ne peut porter que sur des tâches qui auraient été soumises à la majorité de l'article 24. Typiquement cela exclut totalement le choix du gardien ou de conserver ou non le poste de gardien, par contre cela peut porter sur le choix d'une entreprise pour réparer l'interphone.
Il faut également obligatoirement voter un budget maximal alloué à cette délégation (cf articles 21-1 et suivants de la loi de 1965)
8 janv. 2023 à 14:42
En effet, une rédaction du type "L'assemblée, après en avoir discuté et délibéré, ayant décidé de maintenir le poste de gardien, donne mandat au conseil syndical pour le choix du ou de la remplaçante de Mme X." porterait moins à interprétation, et c'est probablement ce que voulait exprimer le rédacteur. En effet, je pense que la rédaction telle qu'elle figure dans l'ordre du jour est plus de l'ordre de la maladresse que d'un artifice destiné à tromper les copropriétaires.
Dans cette hypothèse, vous me confirmez que cette résolution, même interprétée comme ci-dessus, ne peut être soumise au vote.
8 janv. 2023 à 17:26
elle peut tout à fait être modifiée en séance .... certes cela annulera les VPC, mais c'est un moindre mal ....
8 janv. 2023 à 18:47
Oui, mais même modifiée, est-elle conforme au droit? On parle de la délégation qui serait donnée au CS pour choisir le gardien à la place du syndic, Lael est d'avis qu'elle ne l'est pas.
9 janv. 2023 à 10:31
Non, le CS ne dispose d'aucun réglement de fonctionnement.
En ce qui concerne le mandat qui serait donné au CS pour le choix d'un nouveau gardien, l'ordre du jour prévoit un vote à l'article 26, le même que celui prévu pour la suppression du poste.
Bien, je comprends que tout cela est bricolé, et que cette AG va être sportive.
La législation juridique et financière évolue en permanence...