Espace vert lotissement vendu par la mairie

OK.

OK.

En clair et en résumé, en évitant tout étalage de droit public/administratif/de l'urbanisme dont les non-initiés ne voient pas les finesses :

quelle est la réponse à la question d'origine ci(-dessus " (...) Aucun des 17 colotis n'a été prévenu ni concerté. Est ce légale ? "

Merci par avance.


 

" Si l'espace vert est grevé d'une servitude conventionnelle (...) " : il n'en est absolument pas fait mention dans l'énoncé de la question.

 

Il est peu pertinent de raisonner sur des suppositions, des supputations....

Bonjour

Dans la mesure où ce terrain ne fait plus partie du lotissement, il n'y a rien d'illégal, et aucune obligation de vous prévenir et vous concerter.

Bonjour,

Un lotissement n'est pas une copropriété horizontale, contrairement à ce qu'implique la réponse précédente, donc rien n'empêche qu'une parcelle, qu'il s'agisse d'un lot ou d'un espace destiné l'usage commun desdits lots, soit située à la fois dans le périmètre du lotissement et dans celui du domaine public.

La première chose à vérifier est s'il existe ou non un cahier des charges : c'est un document contractuel de droit privé qui fixe les servitudes réciproques entre propriétaires, au sens des articles 637 et 686 du Code civil, et auquel est soumis tout propriétaire successif, dont la Commune, les personnes publiques n'étant évidemment pas dispensées de respecter les servitudes conventionnelles de droit privé qui grèvent les biens immobiliers qu'elles acquièrent.

Il ne faut pas non plus confondre les servitudes conventionnelles (établies entre propriétaires, d'intérêt privé) issues du Code civil, qui sont perpétuelles, avec les servitudes d'urbanisme (imposées par l'administration, d'intérêt public) issues du Code de l'urbanisme, qui deviennent caduques 10 ans après la delivrance de l'autorisation de lotir.

L'absence de cahier des charges n'implique par ailleurs pas l'absence de servitudes conventionnelles de droit privé, car une convention est légalement formée par le seul consentement des parties.

Tout document du lotissement peut ainsi avoir une valeur contractuelle, et une portée réelle (= servitude perpétuelle, car grevant des fonds ou profit d'autres fonds), en tout ou partie, si telle a été la volonté du lotisseur et/ou des colotis.

La seule qualité d'espace "commun" d'une parcelle, c'est-à-dire destiné à l'usage commun des propriétaires de lots du lotissement, pourrait donc suffire à caractériser la volonté du lotisseur et des acquéreurs d'origine d'établir une servitude réelle, et donc à contractualiser les plans et dispositions du règlement permettant d'identifier les parcelles A, B et C (voies, espaces verts, aires de jeux, etc.) destinées à l'usage des parcelles X, Y et Z (lots) du lotissement.

La réglementation des lotissements ne remet en effet pas en cause le droit de propriété, notamment celui du lotisseur qui divise et vend son terrain, et à qui il est permis d'établir sur sa propriété telles servitudes que bon lui semble (article 686 du Code civil).

Par ailleurs, la rétrocession des équipements communs d'un lotissement est de nature conventionnelle (articles R. 315-6 et R. 315-7 anciens, repris aux articles R. 442-7 et R. 442-8, du Code de l'urbanisme). Et ces équipements sont, par nature, des équipements privés, destinés à l'usage des lots du lotissement (financés par le lotisseur), et non des équipements publics, financés par la collectivité publique et destinés à l'usage du public.

Le fait qu'ils aient intégrés le domaine public, dans un second temps, ne remet pas en cause les servitudes conventionnelles de droit privé qui grèvent ces équipements au moment de leur rétrocession. La nature conventionnelle de l'acte de rétrocession des équipements communs d'un lotissement pourrait même avoir pour effet, en lui-même, de contractualiser les plans et dispositions du règlement du lotissement qui permettent de les identifier, même en l'absence de cahier des charges.

C'est d'ailleurs la position du Ministère de la cohésion des territoires, qui ne conditionne en effet pas les obligations réelles à la charge de la Commune à l'existence d'un quelconque cahier des charges, mais à la seule convention de rétrocession prévue aux articles R. 315-6 et R. 315-7 anciens, repris aux articles R. 442-7 et R. 442-8, du Code de l'urbanisme (voir en ce sens la réponse ministérielle du 11 octobre octobre 2018, et la question écrite n° 03567).

Ces articles organisent conventionnellement le mode de gestion des parties communes d'un lotissement, mode de gestion qui n'est lui-même pas remis en cause par la caducité décennale des règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement (article L. 442-9, alinéa 3, du Code de l'urbanisme), puisque le droit d'usage et l'obligation d'entretien qui grèvent les équipements communs d'un lotissement sont : d'une part, établis conventionnellement ; d'autre part, ne constituent pas des règles d'urbanisme.

C'est le juge civil qui est compétent en matière de droit et d'obligation civils, ne faites donc pas l'erreur, que font beaucoup de colotis (et d'avocats), de saisir le juge administratif.

Il n'est en effet pas nécessaire d'obtenir l'annulation préalable d'une délibération de vente (d'un Conseil municipal) ou d'un permis de construire (délivré par l'autorité compétente), qui sont des actes administratifs, pour saisir le juge civil.

Auprès du juge civil, vous ne demanderez pas l'annulation d'un acte administratif, mais le respect des servitudes conventionnelles de droit privé qui grèveraient la parcelle en cause.

Il faut par contre faire le nécessaire rapidement, car depuis la réforme du Code civil de 2016, la démolition des constructions érigées en violation d'une servitude réelle n'est plus automatique (sauf mauvaise foi du propriétaire).

La Commune et l'actuel propriétaire doivent donc être informés au plus vite, au risque pour les colotis de ne pouvoir obtenir que des dommages et intérêts, et non la remise en état de l'espace vert.

À noter, notamment s'il n'existe pas de cahier des charges, que la commune intention des parties (lotisseur et acquéreurs d'origine) quant à la constitution, ou non, de servitudes conventionnelles de droit privé qui grèveraient les espaces communs au profit des lots du lotissement sera appréciée de manière souveraine par le juge civil.

Mais comme indiqué plus haut, les équipements communs d'un lotissement sont, par définition, des équipements privés, destinés à l'usage des lots du lotissement, dont la gestion et l'entretien sont établis conventionnellement.

Or, seules ces charges peuvent justifier que la réalisation de ces équipements soit financée par le lotisseur (qui en répercute ensuite le coût sur le prix de vente des lots), puis rétrocédés gratuitement à la collectivité publique, comme l'impose le Code de l'urbanisme. Je ne vois donc pas comment le juge civil pourrait estimer que ces équipements ne sont grevés d'aucune servitude conventionnelle de droit privé, à moins d'imaginer que la réglementation des lotissements permettrait aux collectivités publiques de se constituer gratuitement des réserves foncières, ce qui serait néanmoins parfaitement contraire à la Constitution.

Cordialement,

Si l'espace vert est grevé d'une servitude conventionnelle de droit privé au profit des lots du lotissement, le projet de vente et de construction est illégal (au regard des règles de droit privé).

Mais aucune règle de droit public n'impose de concertation ni d'accord des colotis, puisque la règle violée n'est pas une règle de droit public, mais une règle de droit privé.

Je vous invite à consulter deux jurisprudences de la Cour de cassation.

D'abord celle du 7 novembre 2019, n° 18-21.705, qui rappelle que tout document du lotissement peut avoir une valeur contractuelle :

https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20191107-1821705

Et celle du 10 décembre 2015, n° 14-22.646, dans laquelle la commune intention des parties de constituer une servitude conventionnelle de droit privé, précisément sur une voie du lotissement (qui constitue un équipement commun), peut être appréciée au regard du règlement, même en l'absence de cahier des charges :

https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20151210-1422646

Bonjour,

Concernant (l'éventuelle) appartenance du bien au domaine public, la délibération qui en prévoit la cession peut, contrairement à ce qu'affirment certains, être régulière :

"Aucune disposition législative ni réglementaire n’impose qu’une décision de déclassement soit prise préalablement à la délibération du conseil municipal approuvant le principe d’une cession d’un bien immobilier appartenant au domaine public communal. La délibération du 15 mai 2017, qui se borne à approuver la mise en vente de la parcelle cadastrée section AL n° 36, n’emporte pas par elle-même l’aliénation de ce bien, la cession demeurant, en toute hypothèse, subordonnée au déclassement du bien. Par suite, ce moyen doit être écarté comme inopérant" (jugement d'un TA que m'ont transmis des colotis dans une autre affaire).

Tant que le transfert de propriété n'est pas intervenu, sachant que ce transfert a habituellement lieu au moment de la réitération de la vente par acte authentique (une fois les conditions suspensives levées), un déclassement du domaine public peut donc toujours régulièrement intervenir.

En outre, dans le dossier de Chris, la délibération décidant de la vente, ou du principe de la vente, à un particulier pour un projet de construction, dont on ne connaît pas le contenu, peut également avoir décidé un déclassement par anticipation pour permettre ladite vente.

Au regard des quelques éléments transmis, rien ne permet donc d'affirmer une quelconque illégalité au regard des règles de la domanialité publique.

Cette question de la domanialité publique est par ailleurs totalement étrangère à la question des droits des colotis, puisque ces droits (éventuels) sont de nature purement privée, les servitudes conventionnelles de droit privé, notamment celles contenues dans les documents du lotissement, pouvant en effet coexister avec le régime de la domanialité publique.

Ce qu'oublie souvent le juge administratif, toujours prompt à déclarer l'absence de droits des colotis pour permettre les projets des collectivités publiques.

Cordialement,

Comme indiqué, l'établissement de cette charge dépend de la commune intention des parties au regard des documents et des circonstances de la cause.

Et j'ai donné les éléments qui peuvent permettre d'apprécier cette commune intention, en l'absence de cahier des charges.

En matière civile, concernant les documents des lotissements, seule la commune intention des parties permet de déterminer la valeur, strictement réglementaire, ou éventuellement contractuelle, desdits documents ou des clauses qu'ils contiennent.

Il n'y a donc pas de réponse toute faite, sachant en outre que seul le juge civil est souverain pour apprécier cette commune intention en cas de litige.

Parce que les servitudes contenues dans les documents des lotissements sont soit des servitudes d'urbanisme, soit des servitudes conventionnelles.

Et en aucun, d'ailleurs, des servitudes légales, qui sont encore un autre genre de servitudes.

Soit la destination d'espace vert est une servitude d'urbanisme, soit c'est une servitude conventionnelle.

Et c'est la commune intention des parties qui permet de trancher la nature de la destination/servitude de la parcelle.

Toute la jurisprudence de la Cour de cassation le confirme depuis plusieurs décennies maintenant.

"la vraie question:comment fait-on pour vendre un bien relevant du domaine public???......"

Encore faut-il que l'espace vert ait été classé dans le domaine public. La seule rétrocession des équipements communs d'un lotissement au profit d'une collectivité publique ne suffit pas en effet à classer lesdits équipements dans le domaine public.

En cas de classement (dans le domaine public), la Commune doit effectivement mettre en œuvre la procédure de déclassement (du domaine public), qui ne nécessite néanmoins, en elle-même, aucune consultation, ni aucun accord des colotis.

Si cette procédure n'a pas été respectée, n'importe quel habitant peut contester la délibération de vente, au regard des règles de droit public, même en dehors du délai de recours en annulation (auquel cas il faut adresser une demande d'abrogation, et non d'annulation, au maire).

Si la procédure de déclassement (du domaine public) a été respectée, cette procédure n'a néanmoins pas pour effet de modifier un cahier des charges de lotissement, ni aucune servitude conventionnelle de droit privé, dont pourront se prévaloir les colotis auprès du juge civil.

La question du classement, ou non, dans le domaine public, ne change par ailleurs pas la question de fond, puisque la Commune pourrait toujours prendre une nouvelle délibération de vente, après une procédure et une délibération de déclassement (du domaine public) si celles-ci ont effectivement été omises.