Demande de conseils montage SCI

Bonjour,

Je souhaite vous soumettre notre situation et ma vision des choses tout en sachant que je n'ai aucune notion en terme de SCI.

Nous sommes actuellement propriétaires de notre maison principale. Plus de crédit immobilier dessus.

Nous souhaiterions investir dans un autre bien. J'avais pensé au montage suivant :

Je crée une SCI qui rachète ma maison pour la rentrer dans la SCI "familiale". Avec cet apport d'argent, la SCI dispose d'un apport pour acheter un autre bien. Un crédit immobilier serait nécessaire pour acquérir le deuxième bien. On loue notre maison actuelle pour financer le crédit de la deuxième maison.

1ère question : 

Fiscalement parlant, vaut-il mieux vendre carrément à un tiers notre maison actuelle ou faire le montage proposé ?

2ème question :

Puis je vivre dans le deuxième bien sans bafouer les lois fiscales ? Ou suis-je obligé d'avoir dans ce bien une partie à louer genre commerciale ?

Pour information, le but de la SCI serait de faciliter la succession plus tard en donnant des parts à nos enfants.

Je vous remercie par avance

Je suis vraiment ouvert à toutes vos idées, suggestions et conseils.

Merci à vous

Laurent