Avantage d'une acquisition d'un bien occupé

bonjour,

Dans le cadre d'une vente occupée, selon la durée du bail restant à courir (et le profil du locataire occupant), la décote varie de 10 à 30% : c'est donc indéniablement un avantage pour l'acquéreur, mais ça peut aussi être un avantage pour un vendeur dans la mesure où il a assez d'argent par ailleurs pour ne pas craindre de vendre moins cher que s'il attendait le bon moment (pour lui) de pouvoir vendre libre de tout occupation. Par ailleurs, ça lui évite d'avoir à donner congé à son locataire, de devoir faire un EDLS, de restituer le DG (ou son solde avec les justificatifs des retenues), de faire la régularisation des charges,.... etc., taches qui peuvent rebuter certains bailleurs....

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Si votre bailleur fait une vente occupée :

---> vous disposerez d'un droit de préemption (pendant les 6° et 5° mois avant la fin du bail en cours) puisque location nue;

---> si vous n'achetez pas, votre bail INITIAL se poursuivra sans changement avec le nouveau propriétaire (mis à part un avenant au bail initial pour y mentionner ses nom/prénom/coordonnées et la date à partir de laquelle il est devenu propriétaire et à laquelle, donc, vous devrez lui payer loyers et charges); et comme votre bail actuel se termine en juin 2023 et qu'un bailleur ne peut donner congé QUE pour la fin du bail en cours AVEC un préavis de 6 mois (pour location nue), le nouveau propriétaire, si la vente se fait moins de 6 mois avant la fin du bail en cours, n'aura donc pas la possibilité de vous donner congé pour juin 2023... et donc, l'agence, dans ce cas, a raison de vous dire que votre bail se renouvèlera par tacite reconduction en juin 2023 pour 3 ans de plus... mais... ce n'est le cas QUE si ce nouveau propriétaire ne veut pas vous donner congé...

---> si le nouveau propriétaire (qui a donc acquis exclusivement à titre onéreux un bien occupé en location nue), veut à son tour vous donner congé, il devra respecter l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 :

« - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. »

Vous voyez donc que la durée de votre occupation dans le logement après la vente occupée par votre bailleur actuel dépend :

- de si le nouveau propriétaire veut vous donner congé ou pas,

- du type de congé que le nouveau propriétaire pourrait (conditionnel) vous donner s'il veut revendre ou reprendre le logement,

- ET, dans ce cas, de la date de l'acte de vente par rapport à la fin du bail en cours.

Supposons par exemple que la signature de l'acte authentique de vente occupée soit le 15/11/2022 et que votre bailleur, le "nouveau propriétaire", veuille vous donner congé "pour reprise", son congé (s'il est donné conformément à la loi) ne prendrait effet << qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition >>, c'est à dire à partir du 16/11/2024, date à laquelle vous devriez libérer le logement.

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cdt.

"Je voulais savoir quels sont les avantages d'une acquisition exclusivement à titre onéreux d'un bien occupé en location exclusivement nue, pour le propriétaire qui vend  ?"

C'est simple, à la grosse louche, 80% des acheteurs achètent pour habiter le logement et seulement 20% pour le louer.

Sur les 20% qui achètent pour louer il y en a peut-être 50% qui accepteront un logement déjà loué.
 

Ça fait au final près de 10 fois moins de clients potentiels pour le vendeur.

Sachant que dans ceux prêts à acheter occupé, il y a aussi tous ceux qui ne le feront qu'à condition d'obtenir une baisse sur le prix de vente par rapport à un logement vide, en particulier si le locataire a un profil risqué (pas de CDI, pas de garant) ou n'est pas expulsable (bail de 1948, âge, revenus, handicape, etc...).

Si la date d'échéance du contrat de location est proche, le bailleur a aucun intérêt à ne pas donner congé à son locataire avant de vendre.
Il y a au contraire que des avantages pour lui.


"A t'il le droit de changer d'avis  et de me donner congé en décembre soit 6 mois avant la fin de mon bail ?"

Tant qu'il est dans le délai légal, oui.

"Dans ce cas là quels seraient mes droit sachant que l'agence immobilière m'a affirmé que mon bail était sur d'être renouvelé ?"

Ça change rien, les gens ont le droit de changer d'avis.

Et c'est pas l'agence qui décide mais le propriétaire.

Merci pour la réponse j'ai oublier de préciser que c'était un studio de 19m2 et vu la tête des gens qui sont venus visiter pour acheter ( un couple de retraité , un homme d'affaire de 50 ans + environ et un trentenaire investisseur  ) je doute qu'ils veulent habiter dedans...

"qu'à condition d'obtenir une baisse sur le prix de vente par rapport à un logement vide" : c'est peut être ça car le studio est vendu à peine 95 000 euros,  dans un quartier en plein centre ville où les autres sont vendu à 120 

en particulier si le locataire a un profil risqué (pas de CDI, pas de garant) : pour l'agence je n'ai pas le profil risqué au contraire ils m'ont " vendu comme excellent locataire " habitant depuis ++ année payant loyer à l'avance etc ...

Et c'est pas l'agence qui décide mais le propriétaire : L'agence est syndic ils ont pas une obligation de reloger  ?si le propriétaire change d'avis ils ne sont pas obliger de m'informer avant mais doivent seulement le préavis de 6 mois ?

Tant qu'il est dans le délai légal, oui."  Si il change d'avis Le problème c'est que je risque de m'absenter en décembre  ( j'ai déjà prévenu l'agence ) si je ne reçois pas la lettre recommandé dans les temps mais après le delais des 6 mois comment cela se passe t'il ?