Vendre un appartement LMNP ou vide ?
_lael_ Messages postés 5018 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 23 octobre 2024 - 16 déc. 2022 à 14:54
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4 réponses
Modifié le 28 sept. 2022 à 16:23
bonjour,
un appartement occupé par un locataire est vendu environ 15% moins cher que le même appartement vendu vide de toute occupation.
Donc, si vous ne voulez pas de "décote" à cause d'une vente occupée, vous pouvez donner "congé pour vente" à votre locataire en respectant la loi : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
cdt.
Modifié le 14 déc. 2022 à 14:48
Bonjour. Je suis d'accord avec les réponse précédentes de par mon expérience. Effectivement il y a une décote appliquée lorsqu'un bien immobilier est vendu "occupé" par rapport à la vente d'un bien vide de tout occupant. Comme il s'agit d'une décote importante effectivement du coup cela parait davantage opportun de le vendre vide. Etes-vous pressé par le temps ? Si vous pouvez attendre quelques mois pour le vendre pouvez vous donner un "congé pour vente" à votre locataire. Pour cela il faut regarder à quelle date se termine la date anniversaire de la fin du bail signé par votre locataire. Il y a de mémoire un formalisme et un délai à respecter pour le préavis de congé pour vente à donner au locataire.
Pour ma part je trouve que c'est toujours dommage de vendre un bien immobilier locatif sans plus value (si vous le gardez plus longtemps est ce qu'il y aura moyen de générer une plus value ?) et de ne pas le garder pour tente de majorer le revenu locatif : par exemple en changeant le mode d'exploitation (en pratiquant par exemple la location courte durée), en révisant le montant des mensualités de crédit à la baisse, ... etc.Je partage mon expérience d'investissement immobilier locatif rentable
Bonjour,
Alors il y du nouveau depuis septembre, ma locataire est à la retraite depuis peu, elle compte changer de département d'ici 1 an. Donc, j'ai le temps de me préparer et de le vendre quand elle sera partie, et toucher les loyers jusqu'à la fin.
Oui comme tu dis c'est dommage de le vendre, mais financièrement c'est un peu compliqué :
Le crédit est payé entièrement par le loyer, c'est la taxe foncière qui est chère que me met un peu dans le rouge. Après en lmnp, je n'ai pas d'împots sur mes loyers, c'est déjà ça.
Pour la plus value, hum je pense le vendre un peu moins cher du prix d'achat, enfin rien n'est moins sur (à voir selon les travaux).
Pour la location courte durée, je ne veux plus en faire, ça prend trop de temps, et pas assez rentable.
La solution serait de baisser les mensualités, mais dis moi si je me trompe, dans ce cas là, il faut me faire racheter mon crédit immobilier et donc allonger la durée du crédit, sachant que les taux ont augmenté entre temps, je ne suis pas sure que cela soit une bonne idée.
Je vais jeter un coup d'oeil sur ton site :-)
14 déc. 2022 à 12:12
La quasi-totalité des banques permettent une modulation du crédit après 1-2ans pour l'allonger de quelques années.
Ce qui réduit d'autant les mensualités et permettrait peut-être de les réduire suffisamment pour que ça ne vous oblige pas à sortir de l'argent de votre poche chaque mois.
14 déc. 2022 à 18:28
Oui vous avez raison, c'est vrai que j'ai aussi cette possibilité. Après si je vends l'appartement dans un an, il faut voir aussi si c'est intéressant pour moi, avec la baisse possible du prix de l'immobilier pour 2023...
15 déc. 2022 à 15:15
Il y a peu de chance que les prix baissent, ils ont tendance à augmenter avec l'inflation même si ça revient à augmenter les taux d'emprunts pour les futurs acquéreurs et donc à réduire le nombre d'acquéreurs potentiels.
Pour la simple raison que l'inflation diminue l'offre de logement neuf et en augmente le prix du fait de la hausse des matières premières.
Ce qui par voie de conséquence entraîne une baisse de la demande, et donc de la production, et un report des achats vers les logements anciens.
Du fait de la rarification de l'offre de logement (baisse production du neuf) et du report des achats du neuf vers l'ancien, l'ancien apparaît "bon marché" en comparaison ce qui pousse mécaniquement les prix vers le haut.
Quand je regarde l'évolution des prix dans les villes où je possède des logements, c'est une année record sur 10 ans.
Par contre en comparaison à la hausse de l'inflation, il est fort probable que la hausse de l'immobilité soit nettement inférieure.
Ça dépend du point de référence que l'on prend.
c'est intéressant ce que tu dis même si cela va à l'encontre de la majorité des professionnels de l'immobilier :-) Mon appartement est situé à Grenoble, j'imagine bien que la situation est très différente par rapport à Paris, Bordeaux ou une petite ville à la campagne.
Par ailleurs, je m'intéresse également au DPE pour ma future vente, immeuble de 1995, pas si vieux du coup, je peux ajuster mon prix selon sa note.
Modifié le 16 déc. 2022 à 14:54
"c'est intéressant ce que tu dis même si cela va à l'encontre de la majorité des professionnels de l'immobilier :-) "
La règle n°1 en immobilier c'est de ne pas prendre pour argent comptant ce qu'un "professionnel de l'immobilier" ira dire.
Son intérêt c'est de faire peur pour que le client baisse le prix et qu'il puisse vendre rapidement et prendre sa commission.
Si vous voulez réellement des chiffres représentatifs il faut utiliser des estimateurs basés sur les données publiques de notaires ou les ventes récentes.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Modifié le 28 sept. 2022 à 16:18
Bonjour,
Apparemment, la décote ne s'applique pas sur les appartements meublés. Le bail est de 1 an au lieu de 3.
Je m'interroge sur le fait de vendre un lmnp en appartement vide au niveau comptable. Qu'est que ça engendre ?
Modifié le 28 sept. 2022 à 16:23
"Apparemment, la décote ne s'applique pas sur les appartements meublés. "
Lire au moins le 1er lien de "pap.fr" :
https://www.google.com/webhp?client=firefox-b-d
.
Un autre lien mentionne ceci :
<< Acheter un appartement déjà loué, c'est l'assurance d'une décote. Selon la durée du bail restant à courir et le profil du locataire occupant, la décote varie de 10 à 30%. Une aubaine pour les acquéreurs et les investisseurs. >>
.
Modifié le 14 déc. 2022 à 10:13
La décote c'est pas une règle, c'est une histoire d'offre et de demande.
Si vous vendez un appartement occupé, ça n'intéressera que les investisseurs.
Si vous le vendez vide, ça intéressera les propriétaires occupants ET investisseurs.
A partir du moment où le public visé est plus restreint, il faut s'attendre à devoir potentiellement concéder une décote sur le prix.
Après, bien entendu, ça ne veut pas pour autant dire que vous n'arriverez pas à le vendre au prix voulu malgré le public ciblé plus restreint, mais ça sera quand même plus difficile, et ça les investisseurs ils le savent bien quand il s'agira de négocier le prix.