Travaux loge de gardien

"Je suis proprietaire d’une loge de gardien que je loue au conseil syndical directement (logement comprenant salon cuisine et 2 chambres)."

Vous louez au syndicat des copropriétaire je suppose plutôt ?

Mais pour l'usage de qui ? Du gardien ?

"La loi précise que c’est à l’employeur (donc au conseil syndical) de payer les frais de remise en etat/rafraichissement mais en même temps c’est moi le proprietaire…"

Non plus, le Conseil Syndical n'est pas son employeur, même raison qu'au-dessus.

Le Conseil Syndical n'a pas de pouvoir de décision et encore moins de trésorerie ou de budget à sa disposition.

Seul le Syndicat des copropriétaires dispose d'un budget et son unique représentant est le syndic.

C'est en particulier le syndic qui emploie et gère le gardien.


"Le syndic est un peu perdu (ou fait expres de l’etre) car d’habitude la loge appartient à l’ensemble de la copro donc la question ne se pose pas."

Votre situation est très bizarre, on ne peut pas vendre une loge sans supprimer le poste de gardien normalement.
Sinon ça rentre forcément en violation avec le Règlement de Copropriété.

Car le principe c'est que la loge, propriété du Syndicat des Copropriétaires sert justement à loger le gardien, c'est son logement de fonction.

Comment avez-vous pu en arriver à cette situation ? C'est très étonnant.

Sinon, pour votre question, il faut se référer à l'article 20 de la convention collective des gardiens d'immeubles :
"En cas de changement de salarié, l'employeur devra procéder à la désinfection du logement de fonction et à sa réfection éventuelle.

La réfection des embellissements (peintures, revêtements muraux) dans le logement de fonction, incombant à l'employeur, interviendra tous les 5 ans si nécessaire, et au plus tard tous les 7 ans lorsque le logement comprend une pièce unique et tous les 10 ans dans les autres cas. La réfection des revêtements de sol interviendra si nécessaire."

Il y a clairement indiqué "incombant à l'employeur", c'est donc au syndic de s'en occuper.

Vu qu'il s'agit de travaux d’embellissement il faudra probablement passer par un vote préalable en AG.

En tant que propriétaire du logement vous ne risquez strictement rien car le contrat ne lie que l'employeur à son salarié, vous n'avez par conséquent aucune obligation de faire ce genre de travaux d’embellissement.

Par contre le gardien serait en droit de se retourner contre son employeur si la situation persiste ce qui par effet boule de neige reviendrait à se retourner contre l'ensemble des copropriétaires.


Edit : Et accessoirement le texte parle de "au plus tard tous les 7 ans" pour un studio (pièce unique) et 10ans dans les autres cas.

C'est un peu poussif de vouloir le faire tous les 5 ans d'autant que votre logement entre dans la catégorie prévoyant 10ans.

Bonjour et un grand merci pour votre reponse.

je n’ai peut etre pas ete assez clair, mais effectivement je loue cette appartement/loge au syndicat des coproprietaires, et suis payé donc par le syndic qui fait l’intermediaire.

le gardien a donc pour employeur le syndicat des coproprietaires.

il ne s’agit pas de vente de loge ou autre, à la base j’ai acheté en neuf sur plan.

il s’agit d’une residence de standing, avec 4 batiments et il etait prevu une loge de gardien.

personne a l’époque n’avait voulu acheter cette loge (même pas la copropriete), par consequent il avait ete convenu que j’achete la loge et que je la loue à la copro qui y mettra un gardien.

tout ce deroule comme prévu et depuis une dizaine d’année je suis payé rubis sur ongle par le syndic.

le mois dernier un moteur de volet roulant etait HS, le syndic m’a envoyé la facture, ne sachant pas trop si c’etait à eux de payer ou à moi (proprietaire) j’ai payé sans me prendre la tête.

mais là je ne peux absorber une facture de 6000€ de remise en peinture, et surtout je ne suis pas l’employeur donc à mon sens c’est au conseil syndical de voter en AG la refection de la loge.

le syndic (qui m’a l’air pas competent du tout) a je pense tenté le coup en me disant oui mais vous etes proprietaire et vous devez à votre locataire la remise en etat.

d’apres eux ce n’est pas à la copro de payer la refection d’un appart dont ils ne sont pas proprietaires

je leur ai repondu que non, mon locataire ce n’est pas le gardien, c’est le conseil syndical, qui lui même loge le gardien.

d’apres les textes c’est bien l’employeur qui doit refaire les travaux du logement, mais bien souvent (pour ne pas dire tout le temps) la loge appartient à la copro (donc à tout le monde) d’ou l’ambiguité de mon cas.

merci de m’avoir lu :)

ne sachant pas trop si c’etait à eux de payer ou à moi

Le coeur d'un syndic, c'est quand même d'avoir les connaissances pour palier à ce genre de situation. Et un syndic qui non seulement "ne sait pas", mais ne fais pas le nécessaire pour se renseigner, chez moi ça s'appelle un ex-syndic.

Y'a même pas l'excuse du syndic bénévole d'une petite copro si on parle de 4 bâtiments avec gardien.

Je ne vais pas répondre à votre question car je n'ai pas les compétences pour. Par contre, je vais vous donner un conseil que vous avez déjà du deviner.

Un syndic, ça se change, potentiellement tous les ans. Ca nécessite "un peu" d'implication du conseil syndical (ou directement des copros), et ça passe par un vote, donc faut convaincre ceux qui ne voient pas les problèmes qu'ils vont devoir payer plus cher pour un meilleur syndic.

Sans forcément aller jusqu'à franchir le Rubicon, mettre un peu la pression au Syndic (quitte à se présenter au CS pour gagner en légitimité) en lui rappelant que vous n'êtes pas 'mariés' peut améliorer la situation. Soit en augmentant la qualité de ses prestation, soit en diminuant le montant de ses honoraires pour en refléter la qualité.

Dans les cas ordinaires, le propriétaire loueur de la loge, c'est la copro. 

En achetant ce bien, vos avez compliqué les choses en créant un cas à part en vous posant comme intermédiaire légal. Ce dont le syndic profite. Normalement c'est à la copro de payer si on respecte l'esprit des lois. Mais comme la loi est aussi une technique contradictoire (chicane), on se retrouve en conflit entre les droits du gardien salarié, ceux de la copro et ceux de la location usuelle. Mais normalement si le locataire est une personne morale et non physique, on peux aussi créer un autre type de bail locatif si la destination d'habitation n'est pas claire. 

Ne vous embêtez pas, menacez la copro et le syndic de donner votre préavis de fin de location. Charge à a copro de lui trouver un autre logement. 

Rappel: Au yeux du "Droit de la copropriété", l'employeur du gardien c'est la copro. Qui en donnant mandat au syndic, a transféré ce statut au syndic de manière partielle et temporaire. En cas d'absence temporaire ou permanente de syndic, on retombe dans le droit de la copro.