Augmentation de loyer

Vous indiquez louer le logement depuis octobre 2017, je vais donc supposer que le contrat prévoit une revalorisation du loyer à date anniversaire à cette date, disons au 1er octobre pour simplifier les explications, je vous laisse adapter à votre cas.
A défaut de date précisée pour la revalorisation c'est par défaut la date anniversaire (cf article 17-1 loi 1989)


Plusieurs choses à tenir compte :
1) L'article 7-1 de la loi de 1989 expose ce qui suit :
"l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. "

Ce qui veut dire que vous pouviez revaloriser le loyer le 01/10/2018, 1er anniversaire du contrat, sur la base de la différence entre les indices IRL du T2 2017 et du T2 2018 (+1.25%), mais si vous ne le faites pas immédiatement cette revalorisation est définitivement perdue si non réclamée avant le 30/09/2019.

Idem pour la revalorisation au 01/10/2019 à réclamer au plus tard le 30/09/2020.

Idem pour la revalorisation au 01/10/2020 à réclamer au plus tard le 30/09/2021.

Les revalorisations de ces périodes sont toutes perdues.

Par contre vous pouvez encore réclamer la revalorisation au 01/10/2021, sur la base de la différence entre les indices T2 2020 (130.57) et T2 2021 (131.12) soit +0.42% puisque vous pouvez le réclamer au plus tard jusqu'au 30/09/2022.

2) L'article 12 de loi sur le pouvoir d'achat dit très précisément ce qui suit :
"II.-Pour la fixation des indices de référence des loyers entre le troisième trimestre de l'année 2022 et le deuxième trimestre de l'année 2023, la variation en glissement annuel de l'indice de référence des loyers ne peut excéder 3,5 %. "

Ce qui veut dire que cela ne concerne que la comparaison des indices de révision à proprement dit, différence qui ne peut excéder 3.5% en glissement annuel.

Le terme glissement annuel a son importance car ce n'est pas l'augmentation TOTALE qui est plafonnée à 3.5% mais chaque augmentation prise indépendamment sur une période d'un an.

Et dans votre cas vous avez justement 2 augmentations annuelles possibles, les plus anciennes étant prescrites.



CALCULS :
Pour en revenir à votre cas et comme expliqué en 1), vous ne pouvez plus tenir compte des revalorisations précédent la date du 01/10/2021 que vous n'avez pas réclamées, elles sont définitivement perdues (articles 7-1 et 17-1 loi 1989).

Vous pouvez cependant encore demander :
* La revalorisation au 01/10/2021 sur la base de la différence entre les indices T2 2020 et T2 2021 soit +0.42%.
* La revalorisation au 01/10/2022 sur la base de la différence entre les indices T2 2021 et T2 2022 soit +3.6% mais ramené à +3.5% du fait de la loi pouvoir d'achat qui plafonne à 3.5%.

Soit une augmentation totale de 1 - ( 1.0042 x 1.035 ) = 3.935% (c'est multiplicatif et non pas associatif).


Attention par contre, la revalorisation s'applique au plus tôt :
- Le jour de la demande pour la revalorisation d'une période antérieure (01/10/2021)
- Le jour de début de la nouvelle période pour une revalorisation sur une nouvelle période (01/10/2022)

Ce qui veut dire que vous ne pouvez pas recalculer les loyers de la dernière année et réclamer la différence à votre locataire. Vous ne pouvez appliquer la revalorisation que sur les nouveaux loyers dus à partir de la formulation de votre demande de revalorisation, il n'y a pas d'effet rétroactif.

Je vous remercie pour ce retour. Ça me parait compliqué ! En aucun cas je demande le paiement des valorisations antérieures. Ma question est de savoir si je dois appliquer l’augmentation du loyer 2022 en prenant compte des augmentations antérieures ou avec le loyer initial (650 en octobre 2017).

je suis perdue 

merci pour votre retour 

bonjour,

la formule de révision d'un loyer (avec provisions de charges = charges "au réel" régularisées chaque année VS charges "au forfait") est :

loyer actuel hors charges / indice du T année N-1 x indice du même T année N

l'année N étant l'année de révision, et l'année N-1 la précédente.

-

https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

Vous n'avez pas fait la révision pour le 1°/10/2021, mais vous avez 12 mois pour la faire (donc jusqu'au 30/09/2022, et avec les indices des T années 2021 et 2020) ET à condition de ne compter le nouveau loyer obtenu qu'à partir de la date de votre demande (pas de rétroactivité) : supposions que vous en fassiez la demande le 1°/09/2022, le nouveau loyer ne sera appliqué qu'à partir du 1°/09/2022... et vous pourrez repartir de ce nouveau loyer (qui sera devenu le "loyer actuel" pour la révision annuelle du 1°/10/2022 (nouveau loyer révisé annuellement, valable donc jusqu'au 30/09/2023), avec les indices des T années 2021 et 2022, mais avec un plafonnement de 3,5% d'augmentation (moins les 0,4% déjà utilisés pour la période légalement réduite : donc avec un maximum d'augmentation de 3,5 - 0,4 = 3,08%

=> De la révision que vous auriez pu faire pour le 1°/10/2021, il ne vous reste plus qu'à pouvoir la faire QUE pour le dernier mois de ces 12 mois, c'est à dire pour sept. 2022 :

650 € / indice du T2 année 2020 x indice du T2 année 2021

650 € / 130,57 x 131,12 = 652,74 € (augmentation de 0,42% pour la révision du 1°/10/2021 au 30/09/2022)

=> Et vous pouvez faire la révision annuelle du 1°/10/2022 au 30/09/2023, avec les indices du T2 année 2022 et année 2021 : ça donnerait (sans la loi sur le pouvoir d'achat) :

652,74 € / 131,12 x 135,84 = 676,24 € (soit 3,6%d'augmentation), MAIS l'augmentation doit être limitée à 3,5% pour la période allant de juillet 2022 (= début du 3° trimestre 2022) au 30/06/2023 (= fin du 2° trimestre 2023) : je dirais donc (avec des mots non professionnels) que vous avez déjà utilisé une partir de ces 3,5%, c'est à dire les 0,42% de la révision (de "rattrapage", si j'ose dire, pour le mois de sept 22)... il vous reste donc à pouvoir utiliser 3,08% (3,5 - 0,42) :

652,74 € x 3,08% = 672,84 € du 1°/10/2022 au 30/09/2023

.... et si vous ne voulez pas vous embêter avec ce mois de sept 2022 et donc ne faire que la révision annuelle pour le 1° oct 2022, le calcul sera :

650 € / 131,12 x 135,84 = 673,40 € ... MAIS avec une augmentation de 3,6% à ramener à une augmentation de 3,5%, soit : 650€ x 3.5% = 22,75 € d'augmentation, soit un loyer de 672,75 €.

AU FINAL :

- sans la révision de sept 2022 : loyer de sept 650 et à partir du 1° oct : 672,72 [650 + (650x 3,5%)]

- avec la révision de sept 2022 : loyer sept 652,74 (0,42% utilisés car % réduit à 3,5 depuis juillet 2022) et à partir du 1° oct : 672,84 [ 652,74 + (652,74 x 3,08%)]

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cdt.

Merci beaucoup pour ces précisions 

bien à vous