Estimation maison et terrain divisible compliquée

Résolu
Trapper1502
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- Modifié le 4 août 2022 à 11:58
Trapper1502
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5 août 2022
- 5 août 2022 à 12:39

Bonjour,

Bonjour,

Je souhaite mettre en vente ma maison, jusque là rien d'exceptionnel, mais ce bien nécessite une mise aux normes et une remise aux gouts du jour, mais la difficulté se pose au niveau de la parcelle qui est divisible et constructible.

J'ai déjà contacté 4 ou 5 agences uniquement pour le faire estimer,

2 agences sont venues seule, mais les 3 autres sont venues avec, je l’ai compris après, des marchands de biens. 

Au final les estimations vont de 450 000 € à 600 000 € pour le lot complet, mais il nous a été annoncé 850 000 € si nous faisions la division nous même. MAIS! Impossible de connaitre le coût de la division pour nous, car un mandataire qui était sensé nous chiffrer cette dernière débarque main dans la main avec un marchand de biens sans le présenter comme tel...

Mais il finit par se démasquer en me disant "ça m'intéresse". OK, nous en restons là.

Deux jours plus tard l'agent me contact avec un chiffrage de division, je me rends compte que c'est en fait le marchand qui a fait le chiffrage (dissuasif à 130 000 € ???) avec en bas de la feuille son offre d'achat à 600 000 €.

Bilan je ne sais toujours pas objectivement à quelle hauteur je devrais investir pour faire cette division.

Et je ne sais plus qui contacter car du notaire en passant par les agences ils ont tous un marchand dans la poche, même si je serais largement d'accord dans la situation pour vendre à ce dernier.

Comment faire pour situer mon prix dans tout cela?

Avec tous mes remerciements

9 réponses

Gayomi
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15 août 2022
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Modifié le 5 août 2022 à 09:53

Vous avez le choix entre une mise en vente avec l'estimation de votre choix :

. pour le lot tel quel

. ou après avoir procédé à la division de lot, ce qui implique : géomètre-expert  + notaire + viabilisation si plus de 2 lots après la division

La question est déjà de savoir si vous voulez vendre rapidement et facilement ou si vous voulez vendre plus tard et vous lancer dans les opérations de division et viabilisation éventuelles avec son cortège de frais (géomètre, notaire, publication des actes, trouver les entrepreneurs, surveiller les travaux, etc.).

Ne pas voir que l'appât du gain... 

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Trapper1502
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5 août 2022 à 12:23

C'est vrai

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BmV
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15 août 2022
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4 août 2022 à 13:21

Et sinon : vous a-t-on remis un détail chiffré de cette opération de division ?
Qu'est ce qui fait que c'est tellement cher ?


 

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BmV
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15 août 2022
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4 août 2022 à 18:39

Estimations assez "généreuses", a priori.
À comparer évidemment au niveau du marché local, mais bon ....

Sinon : la clôture des lots, quel intérêt ? Et surtout quelle légitimité ?
Et puis les futurs acquéreurs voudront peut-être choisir leur propre style de clôture et ne seront peut-être pas très amènes de voir qu'on leur impose un style précis.
Par ailleurs : quel intérêt à faire une clôture avant le passage des engins de chantier ?

Et pourquoi deux lots à détacher ?

Je ne m'étendrai pas sur la forme....

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Trapper1502
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5 août 2022
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5 août 2022 à 12:39

Il faudrait donc 2 expertises au minimum.

Et comment pourrais je espérer une estimation sur un forum? 

Sans lieu, sans surface ou superficie.

Je cherchais uniquement une réflexion commune sur une situation. 

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BmV
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4 août 2022 à 13:16

¿

Vous avez consulté un ou deux géomètres pour leur demande un devis à ce sujet ?

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kasom
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14 août 2022
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4 août 2022 à 15:03

bonjour

5 agences , et vos estimations

1) elles vous ont été rendues par écrit ?

2) vous avez rémunéré les agences ?

vous parlez de terrain divisible: le coût et l'approche seront différents salon le nombre de terrains possible,  si chacun a un accès individuel ou s'il faut un chemin d'accès en indivision avec servitude de passage

il existe donc ( si si ) des experts immobiliers  ,( liste au tribunal)  , qui peuvent vous donner la valeur de votre biens dans différents cas de figure

seul contrainte : eux ils ne font jamais d'avis de valeur "gratuit"

et ensuite consulter un géomètre expert; qui sera en mesure de vous optimiser les possibilités de division à la lecture du PLU

c'est en fonction de ses conclusions que vous saurez à quelle sauce vous serez mangé: lotissement ou simple déclaration préalable de division , dont le coût de réalisation n'est bien entendu pas du tout  le m^me

pour l'instant vous en avez eu pour votre argent ....


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Trapper1502
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4 août 2022 à 17:38

Pour info le doc suivant m'a été fourni par l' agent immo recommandé par un notaire pour me chiffrer les démarches pour diviser et pour vendre séparément une parcelle avec la maison et deux autres parcelles constructibles.

Etant venu accompagné d'un marchand de biens il m' a fourni un chiffrage de ses travaux à lui et non le chiffrage pour une simple division. Il me semble que l'agent immo travaille au final plus pour le marchand que pour moi.

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Trapper1502
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4 août 2022 à 19:41

Pour l'estimation généreuse il faut dire que nous sommes dans le sud de le France. En zone tendu.

Nous nous sommes fait les même remarque que vous...

Mais si étendez vous sur la forme car nous ne savons plus ou nous en sommes, ni à qui faire confiance.

Le géomètre semble être au clair et bien carré. Mais en investissant sur le travail qu'il nous propose, pourra t on vendre les parcelles brut sans les viabiliser.

Option deux parcelles pour 2 plus petits budget plutôt qu'un gros soit 2 fois 200 000 plutôt 1 fois 400 000.

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4 août 2022 à 21:07

Au-delà de 2 parcelles vous devrez les viabiliser pour les vendre. Ça vous donne peut-être une piste ?

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Trapper1502
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2 > GKLONE
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4 août 2022 à 21:39

Je suis désolé je ne vois pas la piste

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GKLONE
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5 août 2022 à 09:21

Vous avez écrit ''pourra t on vendre les parcelles brut sans les viabiliser.', je vous réponds que oui si vous en faites 2 et que non au-delà. Vous voyez là ?

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Trapper1502
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5 août 2022 à 12:15

ok merci c'est plus clair

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Trapper1502
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kasom
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bonjour

je reprends : 5 agence, aucune estimation sérieuse , juste une proposition(?)  d'achat ...et un devis de géomètre

je confirme: comme c'est gratuit vous en avez pour votre argent !

en fait vous nous demandez de faire le travail gratos; nous qui sommes anonymes, dont la plupart de ceux qui vous répondent n'ont absolument pas l'habitude de ce genre de dossiers ( ce n'est pas pour les critiquer, juste une constatation )  , et vous nous dites :

nous ne savons plus ou nous en sommes, ni à qui faire confiance.

Je confirme : payez un expert immobilier ( liste auprès du >tribunal )  pour une estimation selon différentes configurations selon le nombre de parcelles détachées notamment) , et vous aurez des certitudes et les éléments pour prendre votre décision

je sais je suis caustique , voir acide ...

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Trapper1502
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2 > kasom
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5 août 2022 à 12:10

Vous allez me prendre pour un parano complotiste, mais pourquoi l'expert n'e pourrait il pas faire une estimation minimisé, aux petits oignons pour un ami promoteur ou marchand de biens de la même façon que les agents immo? je me suis rendu compte du méga réseautage du milieu.  

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kasom
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5 août 2022 à 12:26

non vous n'êtes pas parano , votre question est légitime aussi

1) l'expertise est opposable à l' expert, s'il se trompe dans l'estimation, la minimise volontairement, il risque un procès , pas comme une agence immobilière dont l'avis de valeur n'a pour l'instant qu'une valeur informative

2) il ne fait pas son expertise au doigt mouillé, il fait un rapport avec les différentes méthodes, argumentées ....bref une vraie estimation

alors au lieu de chercher sur internet , payez donc cette expertise

et pour vous cultiver, commencez à regarder la différence entre un lotissement et une simple division de parcelle , étudiez le PLU de votre commune, le prix du marché en regardant ce qui est à vendre

bref formez vous aux termes techniques, et le professionnel, lui, vous donnera le prix de votre bien

ce sera beaucoup plus efficace que de chercher à faire estimer votre bien sur un forum

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