Prescription trentenaire et travaux en limite de propriété

Question

Bonjour, 

Un nouveau voisin vient d’acquérir la maison de ville (duplex) jouxtant la mienne et est en train d’y effectuer différents travaux que je découvre (ni PA ni DP ont été affichés). Il y travaille la journée lorsque je suis moi-même au travail à l'extérieur, je ne le connais pas et il ne vit pas sur place.
Je précise que ces 2 maisons ont plus de 100 ans (prescription trentenaire) et que je suis propriétaire de toute la parcelle de terrain devant les 2 habitations. J’ajoute aussi que ce voisin n’a pas d’autre ouverture dans son logement que 4 vues directes en limite de propriété sur mon jardin, sans servitude aucune.
D’abord sans me prévenir, il a changé les 2 ouvertures de son 1er étage pour remplacer d'anciennes porte fenêtres pleines en bas par des porte fenêtres totalement vitrées afin d’obtenir plus de luminosité, mais cela élargit forcément sa vue droite sur mon jardin, ce qui me déplaît fortement. Je compte négocier avec lui qu'il pose au moins des garde-corps pleins afin de rectifier le tir et préserver un minimum d'intimité lorsque je suis dans mon jardin. Qu'en pensez-vous ?
  
Le sol de son RDC est à la même hauteur que le sol de mon jardin. Il prévoit de supprimer les barreaux de ses fenêtres (ouvrantes) posées à 1m 10 de hauteur du sol. J’y suis fortement opposé car il pourrait ainsi facilement entrer chez moi uniquement en enjambant ses fenêtres.  Est-ce que la prescription trentenaire ne l’oblige pas à conserver ses barreaux ? Est-ce que je peux aussi l’obliger à mettre des verres dépolis s’il change ces fenêtres ?
Toujours à propos de prescription, j’ai un arbre (laurier rose de + de 30 ans et 3m de hauteur) planté à 1m seulement de l’une de ses 2 fenêtres du RDC, ce qui obstrue forcément sa vue. Ai-je des obligations ? (Pour le moment, je n'y touche pas car tout dépendra de la loi et de la bonne composition de la personne).

Merci beaucoup pour vos éclaircissements.

bern29 · Answer

Bonjour,
on peut aisément supposer que vos maisons et le terrain faisait autrefois partie d'une même unité parcellaire, ce qui explique les vues par destination du père de famille.

1) vérifiez en Mairie si il y a eu déclaration de travaux
2) Concernant les ouvertures il peut les changer tant qu'il ne les agrandies pas . Pour la porte fenêtre dont il supprime le soubassement plein, on peut effectivement considérer qu'il y a aggravation de servitude de vue.
3) concernant la suppression des barreaux, si la fenêtre est ouvrante il doit pouvoir les supprimer.
Tous ces travaux doivent bien sur être conforme au PLU.

Azur · Answer

Merci pour vos précisions Bern29,

Oui, il s'agit bien de vues par destination du père de famille et donc une servitude de vue acquise. Les fenêtres sont ouvrantes car seule source d'aération mais les barreaux sont très anciens et datent à coup sûr de la construction. 
N'y a t-il pas dans ce cas une obligation de les laisser en l'état pour conserver la sécurité existante du fonds voisin propriétaire ? 
(A en lire tous les posts sur ces sujets, je pressens une faille juridique ouvrant la voie royale aux litiges de voisinages ....dont tout le monde se plaint pourtant qu'ils augmentent.)  
Je vais donc me renseigner sur la DP et le PLU et prendre les devants par précaution car dès les travaux terminés, ce voisin va revendre.
Bien cordialement.

BmV · Answer

" N'y a t-il pas dans ce cas une obligation de les laisser en l'état " : les ouvertures (leur taille), si.

Mais pas "pour conserver la sécurité existante du fonds voisin propriétaire", ce qui est complètement hors de propos ici, mais afin de ne pas aggraver la servitude acquise par prescription, ainsi que Bern29 l'a déjà évoqué pertinemment ci-dessus.

La présence ou l'absence de barreaux, de grilles, de décors, etc. n'a rien à voir avec la servitude de vue elle-même, laquelle n'est définie que par ses dimensions et son orientation ; le fait qu'elles soient ouvrantes n'est pas rédhibitoire non plus dans le cas d'une servitude par destination de père de famille (la servitude s'applique de fait sur les éléments existants au moment de la division, si, comme toujours, l'acte constitutif ne comporte pas de clause allant dans le sens contraire de cette servitude).

► https://www.village-justice.com/articles/servitude-par-destination-pere-famille,25967.html

Azur · Answer

Merci BmV, j'avais bien compris les explications de Bern29 expliquant l'obligation du propriétaire voisin de ne pas aggraver la servitude de vue. Ma question à propos de "sécurité existante" n'a rien à voir avec une servitude de vue mais portait sur une réflexion à propos de suppression de barreaux de fenêtres. 
Je m'interrogeais sur la réponse de Bern29 à propos de son 3ème point concernant l'intention de mon voisin de supprimer des barreaux existants depuis 100 ans sur ses fenêtres de RDC (1 mètre de hauteur) donnant directement dans mon jardin. 
J'ai bien compris sa réponse claire: In fine, le code civil ne prévoit pas de protéger la propriété qui subit ladite servitude. 

Si je résume, au plan du droit civil, un propriétaire bénéficiant d'une servitude de vue peut légalement supprimer ses barreaux existants sur des ouvrants permettant d'enjamber sa ou ses fenêtres sur la propriété d'autrui pour y pénétrer, alors que sur le plan pénal ce type d'intrusion constituera un délit puisqu'il s'agira d'une violation de domicile. 

Cette situation juridique est assez ubuesque (?) et bien naïve au regard de l'application de la loi, alors que la solution la plus efficace serait d'intégrer dans le code civil une obligation de conserver par prescription les barreaux existants à tous les « jours » et « vues » donnant sur la propriété d'autrui, au regard du principe juridique de prescription trentenaire.

BmV · Answer

" (...)  sur le plan pénal ce type d'intrusion constituera un délit puisqu'il s'agira d'une violation de domicile. (...)  " : mais oui, tout à fait.
Vous avez raison.
Mais le code, ni civil ni pénal, n'oblige personne à suivre des injonctions de tiers qui voudraient lui imposer des mesures physiques et/ou techniques visant à se protéger d'une éventuelle intention malveillante.

Le délit sera constitué quand et seulement quand votre voisin viendra piétiner vos hortensias ou salir le linge mis à sécher dehors. Barreaux ou pas barreaux, grille ou pas grille, tant qu'il ne s'introduit pas chez vous, il vous est impossible de le mettre en cause pour une supposée intention malveillante.
Ça, ça nous ramène juste au thème principal de  "Minority report" .... et les tribunaux ne sont pas encore équipés en ce sens.

" (...) la plus efficace serait d'intégrer dans le code civil une obligation de conserver par prescription les barreaux existants  (...) " : pourquoi pas ? 
C'est une mission qui pourrait éventuellement faire l'objet d'une proposition de loi lors de la prochaine législature. À soumettre à votre député qui sera élu ce mois-ci, pour commencer.
Il n'est cependant pas certain que cette éventuelle proposition soit considérée comme une priorité par le Parlement futur.
Cependant, il n'y a aucun risque à essayer.

Prescription trentenaire et travaux en limite de propriété

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