Vendeur fait fausse déclaration au notaire

Question

Bonjour, je suis à la recherche de conseil.

Je dois dans quelques jours signer pour l'achat d'un appartement vide et déclaré vide dans le compromis de vente. Je souhaite faire cet achat pour louer l'appartement.

L'agent immobilier m'a contacté aujourd'hui pour me dire qu'il vient de découvrir que le vendeur loue l'appartement alors qu'il a déclaré au notaire qu'il s'agit de sa résidence principale.

Je me suis rendu à l'appartement pour vérifier et il est occupé. Le locataire n'ait pas au courant de la vente et n'a pas de bail.

J'ai demandé une explication au vendeur qui m'a confirmé louer l'appartement sans le déclarer et sans faire de bail. Il m'a aussi dit que le locataire à déjà payé le mois prochain et qu'il compte garder l'argent et que je devrais me débrouiller .

Je me demande si le notaire ne risque pas de faire annuler la vente et si je peux demander une décote.

Il s'agit de mon premier investissement et je ne pensais pas tomber sur une telle situation.

Merci d'avance pour vos conseils.

ginto5 · Accepted Answer

Bonjour,

A votre place, je ne signerais pas l'acte définitif d'achat tant que le logement est occupé. Vous n'avez aucune garantie de faire déménager le locataire et tou te la procédure sera à vos frais et risque de prendre un certain temps.

LaBeotienne · Answer

Bonjour

Même avis que ginto5, pour faire partir le locataire, il faut passer par la case justice, long, coûteux et aléatoire.

Si votre vendeur tient à vendre très vite cet appartement qu'il loue au black, l'idéal serait qu'il signe un bail en bonne et due forme avec son locataire avant la signature de l'acte authentique et avec votre aval. Ce bail comporterait bien sûr tous les items légaux : dépôt de garantie, état des lieux d'entrée (EDLE) etc.
Toutes les parties y seraient gagnantes : vous parce que vous n'auriez pas à chercher de locataire et pourriez acheter, le vendeur parce qu'il peut vendre, le locataire parce qu'il peut rester dans les lieux. 
Je suis bien consciente que votre vendeur a dû sous-évaluer la location pour être sûr de louer, mais ma solution est peut-être jouable.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Votre vendeur a fait une fausse déclaration en vue d'éluder un ou des impôts. En achetant ce bien et en découvrant qu'il ne s'agit pas de la résidence principale du vendeur, vous vous faites le complice  de cette fausse déclaration. Informez le notaire de la situation, dès à présent et avant de signer l'acte authentique, le compromis comportant une fausse déclaration.
Qui a rédigé le compromis?

PetitImmo · Answer

Bonjour et merci Ulpien,
Le compromis de vente a été rédigé par le notaire.
Est-ce que d'appeler le notaire est suffisant ou dois-je faire constater l'occupation du bien par huissier, ou bien une attestation signé du locataire suffirait?

PetitImmo · Answer

J'ai visité le bien avec le propriétaire, l'agent n'a pas pu venir. Le propriétaire était très difficile pour fixer les rendez vous.
Lors de la visite, ils n'y avaient personnes dans le logement.

J'en ai parlé avec l'agent immobilier, il ne comprends pas la situation  et m'a assuré ne pas être au courant. Il a appelé le vendeur pour avoir une explication, le vendeur n'a pas voulu entendre raison.

Ce matin, je me suis rendu à l'appartement pour connaître la vérité. Il y a trois locataires, ils ne savaient pas pour la vente. Ils m'ont dit que le vendeur les a pressé pour qu'ils payent ce mois-ci. Je leur ai demandé depuis quand ils sont dans l'appartement et ils y sont tous arrivé après la date de ma visite. Je leur ai demandé de me faire une attestation écrite sur l'honneur qu'ils louent le bien. Les trois locataires me l'ont faite. Je me demande si je dois les envoyer au notaire? Voir avec un avocat avant ?

_lael_ · Answer

Je me demande si le notaire ne risque pas de faire annuler la vente et si je peux demander une décote. 
A la lumière de ces nouvelles informations mettant en évidence les fausses déclarations du vendeur, vous seriez effectivement en droit de demander une décote ou de vous rétracter sans pénalités de la vente.

Dans la mesure où il y a "tromperie" sur l'objet de la vente, il devrait être possible sans trop de problème, d'obtenir une décote en justice voire des indemnités.
Et ça fera les pieds à ce bailleur peu scrupuleux qui fait honte aux bailleurs qui respectent les règles et contribue à ce que les bailleurs soient vu comme des "marchands de sommeil", ce qui n'est souvent pas mérité.


Pour le principe, personnellement je le dénoncerai en plus de le poursuivre en justice pour tromperie.
Ce genre de pratiques doivent cesser.


Je leur ai demandé depuis quand ils sont dans l'appartement et ils y sont tous arrivé après la date de ma visite.
C'est clairement une circonstance aggravante, car le vendeur a délibérément pris des dispositions vous portant préjudice avec la claire volonté de vous le cacher.


Edit : Bien entendu, maintenant que vous êtes au courant il ne faut pas signer en l'état sinon vous vous rendriez complice.
Il faut faire inscrire les modifications et négocier une décote voire aller en justice si le vendeur refuse.
Ce qui inclue aussi de prévoir un montant bloqué sur la vente pour couvrir les frais occasionnés par la procédure d'expulsion du "locataire" en place.
Se rétracter purement et simplement, sans pénalités, reste aussi une option.

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