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djivi38
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Modifié le 3 juin 2022 à 20:48
Modifié le 3 juin 2022 à 20:48
bonjour,
vous pouvez vous aussi mandater un huissier
:
Voir le § II-C de mon topo
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction ici du § II-G
Le texte juste est :
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".
§ C :
Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur est en droit de mandater un huissier, peu après le départ du locataire [« 15 jours, mais en tout cas inférieur à 3 mois » -> Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996], pour qu’il effectue un EDLS, lequel sera INCONTESTABLE. Les parties seront convoquées au moins 7 jours avant et par R+AR. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10696
Il faudra bien entendu vous munir des clés parce qu'il faudra bien ouvrir à cet huissier (alors que les locataires et leur cousin ne se déplaceront très certainement pas!)
Loyers et charges ont-ils été payés pendant cette année-là ?
cdt.
vous pouvez vous aussi mandater un huissier
:
Voir le § II-C de mon topo
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction ici du § II-G
Le texte juste est :
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".
§ C :
Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur est en droit de mandater un huissier, peu après le départ du locataire [« 15 jours, mais en tout cas inférieur à 3 mois » -> Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996], pour qu’il effectue un EDLS, lequel sera INCONTESTABLE. Les parties seront convoquées au moins 7 jours avant et par R+AR. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10696
Il faudra bien entendu vous munir des clés parce qu'il faudra bien ouvrir à cet huissier (alors que les locataires et leur cousin ne se déplaceront très certainement pas!)
"Le cousin est resté une année, sans signer de bail. "
Loyers et charges ont-ils été payés pendant cette année-là ?
cdt.
_lael_
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4 juin 2022 à 00:54
4 juin 2022 à 00:54
Comme indiqué dans le commentaire précédent, si l'EDLS ne peut avoir lieu contradictoirement, il doit être effectué par un huissier et le coût est réparti entre le locataire et le bailleur (article 3-2 loi 1989).
Également, est-ce qu'un préavis de départ vous a été communiqué, ou à l'agence, dans les formes prévues ?
A savoir par LRAR, remise en main propre contre émargement ou huissier.
Car dans le cas contraire, ils sont théoriquement toujours considérés comme occupant du logement et redevables des loyers.
De la même façon ils sont responsables des dégâts causés par l'occupant qu'ils ont eux-même introduits dans le logement.
La première chose à faire, s'il n'est pas trop tard, c'est de faire venir un huissier pour constater les dégâts et constater le départ des locataires s'ils n'ont pas déposé de congés dans les formes prévues.
A partir de là ça vous donnera matière pour vous retourner contre vos locataires "officiels", ceux inscrits au bail, et demander le paiement des loyers et dédommagements pour les dégradations.
Si c'est trop tard ou s'ils sont insolvables, il sera possible d'envisager d'engager la responsabilité de l'agence pour faute et manquement au devoir de conseil.
D'ailleurs, aviez-vous une assurance loyer impayé auprès de l'agence ?
En général c'est presque systématiquement le cas.
Si oui, est-ce qu'elle a correctement été actionnée par l'agence ?
Également, est-ce qu'un préavis de départ vous a été communiqué, ou à l'agence, dans les formes prévues ?
A savoir par LRAR, remise en main propre contre émargement ou huissier.
Car dans le cas contraire, ils sont théoriquement toujours considérés comme occupant du logement et redevables des loyers.
De la même façon ils sont responsables des dégâts causés par l'occupant qu'ils ont eux-même introduits dans le logement.
La première chose à faire, s'il n'est pas trop tard, c'est de faire venir un huissier pour constater les dégâts et constater le départ des locataires s'ils n'ont pas déposé de congés dans les formes prévues.
A partir de là ça vous donnera matière pour vous retourner contre vos locataires "officiels", ceux inscrits au bail, et demander le paiement des loyers et dédommagements pour les dégradations.
Si c'est trop tard ou s'ils sont insolvables, il sera possible d'envisager d'engager la responsabilité de l'agence pour faute et manquement au devoir de conseil.
D'ailleurs, aviez-vous une assurance loyer impayé auprès de l'agence ?
En général c'est presque systématiquement le cas.
Si oui, est-ce qu'elle a correctement été actionnée par l'agence ?
Bonjour _lael_ ,
Merci pour votre réponse.
Après que j'ai constaté le déménagement, j'ai envoyé un email à l'agence, qui m'en envoyé la confirmation de réception du préavis de départ dans la journée. Mais le déménagement a eu lieu le même jour que l'envoi du préavis. L'agence n'a réalisé aucune action après cela.
Ce qui me semble le plus ennuyeux est que l'agence a réceptionné les clefs sans réalisé l'état des lieux de sortie, et surtout sans que j'en sois informé ni par l'agence ni par les locataires.
- En la matière, existe-t-il un article de loi ou jurisprudence pour expliqué la nécessité de déclarer un sinistre RCP à l'agence ?
Bon week-end.
Cordialement.
Merci pour votre réponse.
Après que j'ai constaté le déménagement, j'ai envoyé un email à l'agence, qui m'en envoyé la confirmation de réception du préavis de départ dans la journée. Mais le déménagement a eu lieu le même jour que l'envoi du préavis. L'agence n'a réalisé aucune action après cela.
Ce qui me semble le plus ennuyeux est que l'agence a réceptionné les clefs sans réalisé l'état des lieux de sortie, et surtout sans que j'en sois informé ni par l'agence ni par les locataires.
- En la matière, existe-t-il un article de loi ou jurisprudence pour expliqué la nécessité de déclarer un sinistre RCP à l'agence ?
Bon week-end.
Cordialement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
4 juin 2022 à 12:15
Merci pour votre intervention.
Il manque plusieurs mois de loyers et charges plus dégradations. Mais malheureusement l'erreur de l'agence, qui a pris les clefs avant un état des lieux, ne nous donne pas les moyens d'agir comme il se doit. Ils ont beaucoup trop attendu, et l'intervention de l'huissier qui a essayé de se rapprocher des anciens occupants ne s'est faite qu'après mon intervention. Ce à quoi les anciens locataires n'ont jamais répondu de toute manière.
L'agence a réalisé une faute de gestion et un manquement de conseil.
==> Existe-t-il pour ce type de faute professionnelle un article ou une jurisprudence qui les oblige a déclaré un sinistre rcp.
Bon weekend.
Cordialement.
Modifié le 4 juin 2022 à 12:43
Tout propriétaire, et même les locataires, ont la possibilité de mandater un huissier (possibilité = pas d'obligation), alors que les agences ne l'ont pas : donc c'était à vous de le faire (dans les « 15 jours, mais en tout cas inférieur à 3 mois » -> Cour d'appel de Montpellier) et vous l'avez fait, c'est très bien.
L'essentiel est que les titulaires du bail soient prévenus par RAR au moins 7 jours avant la date que l'huissier aura fixée pour faire son constat :
- un RAR d'huissier est considéré comme valable ds la 1° présentation : si le locataire ne le récupère pas, ce RAR reste valable quand même dès la date de 1ère présentation.
- ni la présence ni les signatures des parties prenantes ne sont obligatoires lors du constat d'EDLS d'un huissier... sauf qu'il faut quand même qu'une des parties soit présente au jour J pour lui ouvrir la porte et la refermer à clé à son départ... et c'est à la partie mandante de s'assurer que "son" huissier soit en mesure de pouvoir faire son constat.
L'huissier enverra son constat à la partie mandante, la seule donc qui a un rapport contractuel avec lui : et si l'autre partie veut son exemplaire, elle devra le demander à la partie mandante (et pas à l'huissier, avec qui elle n'a aucun rapport contractuel), laquelle partie mandante aura alors obligation de lui faire parvenir un exemplaire du constat de l'huissier.
==> L'agence a-t-elle délivré un reçu (daté et signé/tamponné) pour le rendu des clés ?
Mes petites compétences ne me permettent pas de répondre à votre dernière question, désolée.
Attendez d'autres réponses et/ou contactez l’ADIL la plus proche du lieu de cette location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
cdt.
Modifié le 4 juin 2022 à 13:14
Oui, je m'en suis rendu compte, mais alors que l'agence le savait avant moi, j'ai été surpris de leur passivité. L'agence n'avait rien entrepris comme démarche et ne m'a donné aucun conseil. Je leur ai quand même demandé de déclencher une procédure, ils ont refusé en me demandant de patienter. Mais finalement ce n'est pas le plus ennuyeux, le pire c'est la reprise des clés (voir plus bas)
J'ai demandé plusieurs fois à l'agence de m'envoyer tous les documents liés à l'affaire, mais je n'ai rien reçu. Du fait, je ne sais s'ils ont un reçu pour la réception des clés.
La seule chose dont nous sommes certains, c'est que l'agence a réceptionné les clés avant de réalisé l'état des lieux de sortie, sans que j'en sois informé ni par l'agence ni par les locataires.
Comme je ne suis pas à côté, j'ai appris bien plus tard ce fait.
Cordialement.