A voir également:
- Absence de devis à la convocation d'une ag de copropriété
- Demande de permission d'absence - Guide
- Convocation pour information préoccupante - Forum Famille et Jeunes
- Virement ag - Forum Banque et Crédit
- Pièce explicative de l'absence de changement de titulaire * - Forum Automobile
- Absence stage sans justificatif - Guide
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rambouillet41
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5 mai 2022 à 09:58
5 mai 2022 à 09:58
Bonjour,
Déjà pour contester, il faut voter CONTRE ou n'être pas présent, ni représenté à l'AG. Est ce votre cas ?
Si oui, vous pouvez contester et le jugement interviendra dans quelques mois, années. Entre temps, si ces travaux relèvent de l'entretien, le syndic peut en donner l'ordre de service. Ce qui signifie que lorsque le jugement interviendra, les travaux seront faits et tout au plus pourrez vous vous faire rembourser votre participation par le juge, car en attendant ce jugement, il vous faut participer au financement.
Si vous obtenez gain de cause, n'oubliez pas, via votre avocat, de demander au juge de vous exonérer des frais de justice engagés par le syndicat auquel vous aurez aussi participer.
Entretemps et lors d'une prochaine AG intervenant le jugement, le syndic aura la bonne idée de reprendre cette résolution dans cette AG suivante ....
Conclusion : le jeu en vaut-il la chandelle ? sans éléments supplémentaires demandés par yapasdequoi, impossible de vous conseiller .....
Si vous étiez présent ou représenté, et que votre vote était POUR, alors la résolution est prise et vous n'y pouvez rien personnellement.
Déjà pour contester, il faut voter CONTRE ou n'être pas présent, ni représenté à l'AG. Est ce votre cas ?
Si oui, vous pouvez contester et le jugement interviendra dans quelques mois, années. Entre temps, si ces travaux relèvent de l'entretien, le syndic peut en donner l'ordre de service. Ce qui signifie que lorsque le jugement interviendra, les travaux seront faits et tout au plus pourrez vous vous faire rembourser votre participation par le juge, car en attendant ce jugement, il vous faut participer au financement.
Si vous obtenez gain de cause, n'oubliez pas, via votre avocat, de demander au juge de vous exonérer des frais de justice engagés par le syndicat auquel vous aurez aussi participer.
Entretemps et lors d'une prochaine AG intervenant le jugement, le syndic aura la bonne idée de reprendre cette résolution dans cette AG suivante ....
Conclusion : le jeu en vaut-il la chandelle ? sans éléments supplémentaires demandés par yapasdequoi, impossible de vous conseiller .....
Si vous étiez présent ou représenté, et que votre vote était POUR, alors la résolution est prise et vous n'y pouvez rien personnellement.
_lael_
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Modifié le 5 mai 2022 à 10:16
Modifié le 5 mai 2022 à 10:16
L'absence de devis pour le vote d'une résolution travaux est un motif de nullité (voir article 11 décret 1967 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042078649)
Mais, pour obtenir la nullité il faut aller en justice dans un délai de 2 mois à compter de la notification du PV d'AG (cf réponses précédentes).
A défaut de contestation en assignant le SDC devant le tribunal judiciaire dans ce délai de 2 mois la décision s'applique, même si elle a été prise irrégulièrement, et le syndic est dans l'obligation de procéder aux travaux.
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales [...]
Mais, pour obtenir la nullité il faut aller en justice dans un délai de 2 mois à compter de la notification du PV d'AG (cf réponses précédentes).
A défaut de contestation en assignant le SDC devant le tribunal judiciaire dans ce délai de 2 mois la décision s'applique, même si elle a été prise irrégulièrement, et le syndic est dans l'obligation de procéder aux travaux.
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4 mai 2022 à 23:02
4 mai 2022 à 23:02
Bonjour,
Quand vous avez reçu la convocation, l'avez vous lue ? Avez-vous signalé au syndic qu'il manquait le devis ?
Ensuite avez-vous voté pour ? ou contre ? ou donné votre pouvoir ? ou rien voté du tout ?
Pouvez vous recopier la résolution telle que sur le PV ?
A quelle date a eu lieu l'AG ?
Référence :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039329680/2022-05-04/
Quand vous avez reçu la convocation, l'avez vous lue ? Avez-vous signalé au syndic qu'il manquait le devis ?
Ensuite avez-vous voté pour ? ou contre ? ou donné votre pouvoir ? ou rien voté du tout ?
Pouvez vous recopier la résolution telle que sur le PV ?
A quelle date a eu lieu l'AG ?
Référence :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039329680/2022-05-04/
Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.
Bonjour,
C'est dingue ce qu'en copropriété on parle souvent de faire appel à la justice pour un oui pour un non !
Bien à vous.
C'est dingue ce qu'en copropriété on parle souvent de faire appel à la justice pour un oui pour un non !
Bien à vous.
_lael_
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5 mai 2022 à 13:07
5 mai 2022 à 13:07
J'aurais au contraire tendance à penser que ces délais courts et frais élevés, ajoutés au risque de ne pas réussir à se faire rembourser complètement ses frais de justice, contribue au contraire à ce que les copropriétaires n'aille pas faire valoir leurs droits.
Ce qui favorise les dérives des syndics qui pour certains ne cherchent pas corriger leurs erreurs en se disant que soit :
- ils ne risquent rien : c'est la copropriété qui paiera leurs erreurs
- le coût de la procédure judiciaire est suffisamment dissuasif pour qu'à peine une personne sur dix aille réellement contester en justice.
- ils pourront discréditer le copropriétaire qui a engagé la procédure en le taxant de procédurier et comme quoi il va coûter de l'argent au SDC.
Ce qui favorise les dérives des syndics qui pour certains ne cherchent pas corriger leurs erreurs en se disant que soit :
- ils ne risquent rien : c'est la copropriété qui paiera leurs erreurs
- le coût de la procédure judiciaire est suffisamment dissuasif pour qu'à peine une personne sur dix aille réellement contester en justice.
- ils pourront discréditer le copropriétaire qui a engagé la procédure en le taxant de procédurier et comme quoi il va coûter de l'argent au SDC.
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_lael_
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5 mai 2022 à 13:17
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La seule vraie sanction contre un syndic c'est de le virer.
Les actions en justice dont on parle ici sont engagées contre le syndicAT (pas le syndic).
Les actions en justice dont on parle ici sont engagées contre le syndicAT (pas le syndic).
_lael_
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Modifié le 5 mai 2022 à 17:02
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On est d'accord, mais bon courage pour démontrer qu'il y a "faute" du syndic sans aller en justice pour que ce soit confirmé par le tribunal.
A partir de là, à moins d'être au Conseil Syndical depuis X années et de connaître tous les copropriétaires, c'est impossible de réussir à faire entendre son avis.
En particulier quand on est propriétaire non résident.
La moitié des copropriétés où je possède un appartement ont des syndics qui commettent de manière répétées des fautes :
- Honoraires indues : Vacations diverses non prévues au contrat
- Mauvaise gestion des sinistres : sinistres non déclarés à l'assurance donc copropriété qui paie la remise en état
- Travaux effectués à la demande du CS mais jamais votés en AG
- Dépenses diverses décidées par le CS mais jamais votés en AG
- Mauvaise gestion des impayés conduisant parfois même à une avalanche de frais dans tous les sens
- Délais de réponse hasardeux ou pouvant nécessiter plusieurs relances
- Absence de suivi des travaux et de validation avant paiement des artisans.
- Idem pour le suivi des tâches d'entretien.
- Le nombre de visite et la rédaction de rapport ne sont presque jamais respectés.
Certaines fautes sont "volontaires" et faites par complaisance envers le Conseil Syndical qui fait la pluie et le beau temps dans la copropriété et le syndic a pas envie de se les mettre à dos ce qui pourrait conduire à son remplacement.
En gros les syndics ont bien compris que la priorité c'était un Conseil Syndical satisfait et que la loi c'était secondaire.
A partir de là, à moins d'être au Conseil Syndical depuis X années et de connaître tous les copropriétaires, c'est impossible de réussir à faire entendre son avis.
En particulier quand on est propriétaire non résident.
La moitié des copropriétés où je possède un appartement ont des syndics qui commettent de manière répétées des fautes :
- Honoraires indues : Vacations diverses non prévues au contrat
- Mauvaise gestion des sinistres : sinistres non déclarés à l'assurance donc copropriété qui paie la remise en état
- Travaux effectués à la demande du CS mais jamais votés en AG
- Dépenses diverses décidées par le CS mais jamais votés en AG
- Mauvaise gestion des impayés conduisant parfois même à une avalanche de frais dans tous les sens
- Délais de réponse hasardeux ou pouvant nécessiter plusieurs relances
- Absence de suivi des travaux et de validation avant paiement des artisans.
- Idem pour le suivi des tâches d'entretien.
- Le nombre de visite et la rédaction de rapport ne sont presque jamais respectés.
Certaines fautes sont "volontaires" et faites par complaisance envers le Conseil Syndical qui fait la pluie et le beau temps dans la copropriété et le syndic a pas envie de se les mettre à dos ce qui pourrait conduire à son remplacement.
En gros les syndics ont bien compris que la priorité c'était un Conseil Syndical satisfait et que la loi c'était secondaire.
coproleclos
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_lael_
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22 novembre 2024
5 mai 2022 à 17:34
5 mai 2022 à 17:34
Bonjour,
Rares sont les cas où le syndic peut être mis en cause. Ce n'est pas lui que l'on assigne mais bien le syndicat dont chacun de nous fait partie.
Tant que la législation ne sera pas changée en permettant de poursuivre les syndics en justice, ces derniers auront de beaux jours devant eux pour faire du grand n'importe quoi. Et en changer ne sert à rien car ils ont tous les mêmes pratiques illégales ; vous en connaissez des copros qui sont vraiment satisfaits de leur syndic ?
Tous les trois ans ils sont épinglés par la DGCCRF, sans sanctions, et il y a actuellement une nouvelle enquête par cet organisme qui ne débouchera pas comme d'habitude par des poursuites judiciaires.
Comme le métier de syndic est beau !
Rares sont les cas où le syndic peut être mis en cause. Ce n'est pas lui que l'on assigne mais bien le syndicat dont chacun de nous fait partie.
Tant que la législation ne sera pas changée en permettant de poursuivre les syndics en justice, ces derniers auront de beaux jours devant eux pour faire du grand n'importe quoi. Et en changer ne sert à rien car ils ont tous les mêmes pratiques illégales ; vous en connaissez des copros qui sont vraiment satisfaits de leur syndic ?
Tous les trois ans ils sont épinglés par la DGCCRF, sans sanctions, et il y a actuellement une nouvelle enquête par cet organisme qui ne débouchera pas comme d'habitude par des poursuites judiciaires.
Comme le métier de syndic est beau !
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre question
Bonjour,
Merci à tous pour vos réponses. Pour répondre plus précisément à yapasdequoi, je n'étais ni présente ni représentée lors de l'AG. J'ai reçu le PV hier, l'assemblée c'est tenue le 12 avril. L'entreprise qui a été choisie pour les travaux était proposée dans l'ordre du jour et la convocation mais le devis était "en attente". Dans le PV c'est indiqué que les copropriétaires choisissent cette entreprise avec le montant du devis que je n'ai pas eu. Peut être à t il été soumis le jour même de l'AG... J'ai vérifié je n'ai pas reçu ce devis entre la convocation et l'assemblée.
Sur le principe je ne suis pas contre les travaux, mais je m'interrogeais sur la régularité de cette résolution.
Je n'apprécie pas la façon de faire mais de toute façon ce sont des travaux nécessaires et j'ai pour projet de quitter la copropriété à plus ou moins court terme en fonction de mes projets, donc je pense laisser couler même s'il s'avère que ce n'était pas très légal.
Cet événement se rajoute à plusieurs autres petites choses qui me conforte dans l'idée d'éviter à l'avenir autant que possible d'acheter un bien en copropriété et surtout gérer par ce syndic.
Encore merci pour le temps que vous avez pris pour me répondre. Bonne fin de journée à tous.
Merci à tous pour vos réponses. Pour répondre plus précisément à yapasdequoi, je n'étais ni présente ni représentée lors de l'AG. J'ai reçu le PV hier, l'assemblée c'est tenue le 12 avril. L'entreprise qui a été choisie pour les travaux était proposée dans l'ordre du jour et la convocation mais le devis était "en attente". Dans le PV c'est indiqué que les copropriétaires choisissent cette entreprise avec le montant du devis que je n'ai pas eu. Peut être à t il été soumis le jour même de l'AG... J'ai vérifié je n'ai pas reçu ce devis entre la convocation et l'assemblée.
Sur le principe je ne suis pas contre les travaux, mais je m'interrogeais sur la régularité de cette résolution.
Je n'apprécie pas la façon de faire mais de toute façon ce sont des travaux nécessaires et j'ai pour projet de quitter la copropriété à plus ou moins court terme en fonction de mes projets, donc je pense laisser couler même s'il s'avère que ce n'était pas très légal.
Cet événement se rajoute à plusieurs autres petites choses qui me conforte dans l'idée d'éviter à l'avenir autant que possible d'acheter un bien en copropriété et surtout gérer par ce syndic.
Encore merci pour le temps que vous avez pris pour me répondre. Bonne fin de journée à tous.
En effet, si l'AG a voté une "enveloppe" (= un montant max) en attendant le devis, ce n'est pas illégal.
Le tout c'est que le choix précis et le montant soit indiqué dans le PV.
Ensuite le syndic devrait attendre 2 mois avant de lancer ces travaux.
Les copropriétaires opposants ou absents peuvent contester cette décision au tribunal avec un avocat : est-ce bien judicieux ?
Le tout c'est que le choix précis et le montant soit indiqué dans le PV.
Ensuite le syndic devrait attendre 2 mois avant de lancer ces travaux.
Les copropriétaires opposants ou absents peuvent contester cette décision au tribunal avec un avocat : est-ce bien judicieux ?
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Modifié le 5 mai 2022 à 10:29
Il n'est pas nécessaire de le demander, c'est acquis de droit.
cf article 10-1 de la loi de 1965 :
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.Edit : Bon après c'est quand même effectivement mieux si ça apparaît clairement dans un titre exécutoire (décision de justice)
5 mai 2022 à 10:32