Erreur du syndic dans convocation AG
CLYON
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31 mars 2022 à 16:08
_lael_ Messages postés 5113 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 28 novembre 2024 - 1 avril 2022 à 13:42
_lael_ Messages postés 5113 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 28 novembre 2024 - 1 avril 2022 à 13:42
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_lael_
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Modifié le 1 avril 2022 à 13:23
Modifié le 1 avril 2022 à 13:23
Quelques éléments de réponse :
1) La DO est obligatoire pour certains travaux, en particulier ceux qui nécessitent que l'artisan qui intervient ait une assurance décennale.
Pour dégager sa responsabilité, le syndic propose donc la souscription d'une telle assurance, ce qui est normal.
Çà peut donner l'impression que la DO fait doublon avec la décennale et c'est totalement vrai.
Le seul intérêt de la DO c'est qu'elle va avancer les fonds si des malfaçons doivent être réparées ce qui évite d'avoir à attendre 3-10ans que le tribunal se décide enfin à arbitrer le litige en cas de malfaçon.
C'est l'exemple typique du genre d'obligations qui découle de carence du service publique comme les gouvernements successifs nous y ont habitués. Plutôt que d'apporter des réponses à l'origine du problème on rajoute plus de contraintes, de coûts et d'obligations aux acteurs privés.
2) La MOE a clairement très peu d'intérêt pour des travaux aussi peu complexes et faisant intervenir qu'une seule entreprise d'autant qu'il suffit de remplacer l'existant à l'identique, je vois pas trop ce qu'il y a à étudier et qui ne pourrait pas être fait par l'artisan directement.
Les syndics aiment bien déléguer cette tâche qui leur incombe sans pour autant réduire leurs "honoraires techniques" de suivi de travaux.
Il faut bien faire comprendre au syndic que s'il délègue alors il doit renoncer à tout ou partie de ses honoraires car ça fait doublon.
Et là vous verrez qu'il va finalement renoncer à la MOE ou essayer de baratiner en disant que c'est "pas la même chose".
3) Comment sont présentées ces sous-résolutions ?
Elles sont inclues dans une même résolution soumise à un seul vote ou elles sont décomposées en plusieurs résolutions liées à la première (les travaux) ?
Car si c'est une seule résolution, c'est pas top, ça prive l'AG de la possibilité de choisir et l'oblige à tout accepter ou tout refuser.
Les sous-résolutions "non indispensables" incluent dans une même résolution peuvent être facilement annulées au tribunal au motif qu'elles auraient dû faire l'objet d'une résolution séparée, mais ça oblige à faire une procédure ce qui prend du temps et demande d'avancer de l'argent.
Si ce sont des résolutions séparées vous êtes libre d'en refuser certaines même si ce sont des obligations légales comme ça peut être le cas de la DO.
Par contre ça engagera la responsabilité du Syndicat des copropriétaires et le syndic aura rempli ses obligations en le "proposant".
4) S'il y a un montant en numéraire en plus d'un montant en pourcentage c'est toujours le montant en pourcentage qui fait foi et celui en numéraire est considéré "indicatif".
En particulier il faut bien veiller à ce que le pourcentage soit calculé sur le montant "HT" et non pas TTC et qu'il soit calculé sur le montant des travaux réellement payé et non pas sur le budget appelé qui est en général supérieur.
Ne pas hésité à faire annoter le PV d'AG pour que des mentions comme "(indicatif)" ou "xxx € maximum" soient ajoutés à côté des montants en numéraire pour qu'il n'y ait pas d’ambiguïté quant au fait que c'est les pourcentages qui font foi et éviter d'avoir à saisir le tribunal pour contester si le syndic est de mauvaise foi.
Ce genre d'annotations n'invalide pas le vote des résolutions, ni les votes par correspondance, car c'est juste des "précisions" qui ne dénaturent pas le sens de la résolution. Si le syndic tente de vous faire croire le contraire il vous ment.
Et bien entendu les devis et/ou projets de contrat doivent être joints à la convocation sinon l'AG ne peut pas valablement voté sur ces résolutions. Enfin l'AG peut voter, mais le résultat sera contestable.
Et ne pas oublier le plus important :
Même si c'est illégal, même si ça ne respecte pas le Règlement de Copropriété et même si ça ne respecte pas le cadre prévu par la loi de 1965 et le décret de 1967 sur la copropriété, à partir du moment où c'est voté et que ce n'est contesté par aucun copropriétaire sous 2 mois à compter de la présentation du PV d'AG alors ça s'applique malgré tout et il n'y a plus de recours possibles.
1) La DO est obligatoire pour certains travaux, en particulier ceux qui nécessitent que l'artisan qui intervient ait une assurance décennale.
Pour dégager sa responsabilité, le syndic propose donc la souscription d'une telle assurance, ce qui est normal.
Çà peut donner l'impression que la DO fait doublon avec la décennale et c'est totalement vrai.
Le seul intérêt de la DO c'est qu'elle va avancer les fonds si des malfaçons doivent être réparées ce qui évite d'avoir à attendre 3-10ans que le tribunal se décide enfin à arbitrer le litige en cas de malfaçon.
C'est l'exemple typique du genre d'obligations qui découle de carence du service publique comme les gouvernements successifs nous y ont habitués. Plutôt que d'apporter des réponses à l'origine du problème on rajoute plus de contraintes, de coûts et d'obligations aux acteurs privés.
2) La MOE a clairement très peu d'intérêt pour des travaux aussi peu complexes et faisant intervenir qu'une seule entreprise d'autant qu'il suffit de remplacer l'existant à l'identique, je vois pas trop ce qu'il y a à étudier et qui ne pourrait pas être fait par l'artisan directement.
Les syndics aiment bien déléguer cette tâche qui leur incombe sans pour autant réduire leurs "honoraires techniques" de suivi de travaux.
Il faut bien faire comprendre au syndic que s'il délègue alors il doit renoncer à tout ou partie de ses honoraires car ça fait doublon.
Et là vous verrez qu'il va finalement renoncer à la MOE ou essayer de baratiner en disant que c'est "pas la même chose".
3) Comment sont présentées ces sous-résolutions ?
Elles sont inclues dans une même résolution soumise à un seul vote ou elles sont décomposées en plusieurs résolutions liées à la première (les travaux) ?
Car si c'est une seule résolution, c'est pas top, ça prive l'AG de la possibilité de choisir et l'oblige à tout accepter ou tout refuser.
Les sous-résolutions "non indispensables" incluent dans une même résolution peuvent être facilement annulées au tribunal au motif qu'elles auraient dû faire l'objet d'une résolution séparée, mais ça oblige à faire une procédure ce qui prend du temps et demande d'avancer de l'argent.
Si ce sont des résolutions séparées vous êtes libre d'en refuser certaines même si ce sont des obligations légales comme ça peut être le cas de la DO.
Par contre ça engagera la responsabilité du Syndicat des copropriétaires et le syndic aura rempli ses obligations en le "proposant".
4) S'il y a un montant en numéraire en plus d'un montant en pourcentage c'est toujours le montant en pourcentage qui fait foi et celui en numéraire est considéré "indicatif".
En particulier il faut bien veiller à ce que le pourcentage soit calculé sur le montant "HT" et non pas TTC et qu'il soit calculé sur le montant des travaux réellement payé et non pas sur le budget appelé qui est en général supérieur.
Ne pas hésité à faire annoter le PV d'AG pour que des mentions comme "(indicatif)" ou "xxx € maximum" soient ajoutés à côté des montants en numéraire pour qu'il n'y ait pas d’ambiguïté quant au fait que c'est les pourcentages qui font foi et éviter d'avoir à saisir le tribunal pour contester si le syndic est de mauvaise foi.
Ce genre d'annotations n'invalide pas le vote des résolutions, ni les votes par correspondance, car c'est juste des "précisions" qui ne dénaturent pas le sens de la résolution. Si le syndic tente de vous faire croire le contraire il vous ment.
Et bien entendu les devis et/ou projets de contrat doivent être joints à la convocation sinon l'AG ne peut pas valablement voté sur ces résolutions. Enfin l'AG peut voter, mais le résultat sera contestable.
Et ne pas oublier le plus important :
Même si c'est illégal, même si ça ne respecte pas le Règlement de Copropriété et même si ça ne respecte pas le cadre prévu par la loi de 1965 et le décret de 1967 sur la copropriété, à partir du moment où c'est voté et que ce n'est contesté par aucun copropriétaire sous 2 mois à compter de la présentation du PV d'AG alors ça s'applique malgré tout et il n'y a plus de recours possibles.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Modifié le 1 avril 2022 à 13:47
De même, seuls ceux faisant partie de la clé de charge peuvent voter les travaux correspondant, c'est donc pour ça qu'il faut parfois ventiler les travaux en plusieurs résolutions séparées.
Pour des questions de clarté ça peut être utile de faire un devis par résolution, mais ce n'est pas forcément obligatoire tant que la répartition est bien précisée.
Par exemple, la DO étant en général en pourcentage des travaux, il n'y a aucun intérêt de faire une DO par résolution travaux.
Autant en faire une globale ce qui évitera également de multiplier les frais de dossier et la paperasse.
Edit : J'ai un peu de mal à comprendre ce que vous voulez dire par "allée" ?
En général les règlements de copropriété prévoient une répartition selon les clés de charge du bâtiment complet même si vous n'êtes pas forcément raccordé à toutes les évacuations de l'immeuble.