Absence d’état des lieux de sortie par le propriétaire

Question

Bonjour à tous,

Je me permets de vous contacter en raison des problèmes que je rencontre avec ma propriétaire suite à la remise de mes clés le 18 mars dernier. Celle-ci souhaite en effet soustraire de ma caution des sommes que je considère comme totalement injustifiées. Entre autres, l’achat de plantes très onéreuses (250 euros pour 5 jardinières), dans la mesure où les plantes que j’ai achetées pour remplacer celles mortes pendant l’hiver ne lui conviennent pas (aucun nombre de plantes ou type de plante n’est d’ailleurs indiqué dans mon état des lieux d’entree), des frais de pressing alors que celui-ci a été effectué, ou 5 heures ménage supplémentaires.

Or, ce qui est bizarre dans toute cette situation, c’est qu’aucun état des lieux de sortie n’a été signé par elle ou moi. Lors de la remise des clés, nous avons bien fait le tour de l’appartement, pendant lequel j’ai d’ailleurs accepté de financer le remplacement d’un carreau fissuré. Toutefois, ce dont je ne me suis pas rendu compte sur le moment, pas méconnaissance totale de la procédure d’état des lieux de sortie, c’est qu’elle a simplement indiqué cette information à la fin de son état des lieux d’entrée et m’a demandé de signer sur ce document. Aucun état des lieux de sortie n’a été établi à aucun moment. Or il me semble que, sans état des lieux de sortie, je suis présumé avoir rendu le logement en bon état (ce qui est de toute façon le cas…).

Ma propriétaire menace d’aller devant le juge si je remets en cause les sommes qu’elle souhaite me déduire de ma caution. Que dois-je fais ? Exiger un état des lieux de sortie, alors même que cela ne me serait apparemment pas favorable ? Laisser la situation ainsi et m’opposer lorsque je recevrai ma caution amputee de sommes importantes ?

En vous remerciant sincèrement pour votre aide et en vous souhaitant une excellente journée,

Bien cordialement,

David X(*)

(*)Identité supprimée par la modération par sécurité et respect de l'anonymat

djivi38 · Answer

bonjour, quelles mentions exactement sont écrites à la fin de l'EDLE ? Et quelle date (pour différencier cet EDLS de l'EDLE) y est mentionnée avec vos deux signatures ? Si c'est la date du rendu des clés, c'est bien un EDLS (pas vraiment conforme à la loi... puisque l'EDLS devrait avoir la même forme que l'EDLE...), mais je pense qu'il reste valable comme EDLS puisque vous avez signé et votre bailleur aussi. Avez-vous eu un exemplaire de cet "EDLE/EDLS" au moment des signatures ? Si la réponse est "Non" : réclamez immédiatement votre exemplaire à votre bailleur (juste votre exemplaire pour le moment), puisque << qu’il [l'EDLE OU l'EDLS] soit établi sur support papier ou sous forme électronique, il doit être remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties prenantes [= titulaires du bail] ou à leur mandataire au moment de sa signature. >> : art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Il s'agit de votre DG = DÉPÔT de GARANTIE, et PAS de votre "caution". Des retenues sur DG ne peuvent se faire que si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS, tout en ne figurant pas sur l’EDLE, et sans avoir été rajoutées après signatures, et doivent être justifiées par "devis" OU "factures". Votre bailleur dispose donc de 2 mois à partir du rendu des clés pour vous restituer le solde de votre DG accompagné des justificatifs des retenues faites. C'est à partir du moment où vous recevrez ce solde ET les justificatifs que vous pourrez contester une ou des retenues... s'il y a matière à contester. Et si pas de justificatifs à ce moment-là, vous les réclamerez AVANT de pouvoir contester une ou des retenues. Tous ces éventuels échanges devront se faire par courrier R+AR pour avoir des preuves à présenter soit à la commission départementale de conciliation soit au tribunal si échec de conciliation à la commission. En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2 ATTENTION : Correction ici du § II-G Le texte juste est : << En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>, et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges". cdt.

Dav_int · Answer

Bonjour,

je vous remercie pour votre réponse. 

Les signatures sur l'EDLE sont celles de l'entrée dans le logement. Toutefois, la propriétaire a rajouté deux mentions "deux heures de ménage et remplacement d'un carreau fissuré au prorata" le jour de la restitution des clés sur son EDLE. Ma propriétaire a signé à côté de ces mentions et je présume qu'elle a indiqué la date de remise des clés. Elle m'a demandé d'apposer ma signature à côté des mentions, ce que j'ai fait mais sans date. Je n'ai pas d'exemplaire en double de ces mentions, elle m'a simplement indiqué que je devais également les noter à la main à la fin de mon EDLE, ce que je n'ai pas encore fait. Je regrette d'avoir manqué à ce point de vigilance. 

Le lendemain, au téléphone, elle a souligné en s'emportant qu'aucun EDLS n'avait été signé. Quoi qu'il en soit, je ne remets pas en cause la facturation de ces deux heures de ménage et du remplacement du carreau fissuré, mais bien tout ce qu'elle m'a annoncé vouloir me déduire par sms. J'ai peur qu'elle les rajoute sur cet EDLE s'il peut en effet faire office d'EDLS, ainsi que d'autres choses dans la mesure où elle souhaite rénover l'appartement.

Par ailleurs, ma propriétaire a modifié l'EDLE pendant le contrat de location, sans m'en informer. Ainsi, nos deux EDLE ne sont pas identiques. Elle a en effet ajouté la mention de 15 plantes.

Tout cela étant considéré, pensez-vous que je doive malgré tout demander un double de cet EDLE "modifié" à plusieurs reprises ?

J'ai rédigé le courrier R+AR suivant, je pourrais rajouter une demande de double de l'EDLE / EDLS si vous pensez que cela est nécessaire.

"Madame X,

Suite à la remise en date du 18 mars 2022 des clés du logement X dont vous êtes propriétaire, vous m’avez informé par sms le 21 mars 2022 souhaiter réaliser des retenues supplémentaires sur mon dépôt de garantie. Or, je conteste ces retenues pour les raisons suivantes :

Premièrement, à votre demande, j’ai acheté et planté 12 plantes, dont je peux fournir les factures d’achat. Toutefois, vous m’avez informé souhaiter retenir l’achat de plantes supplémentaires. D’une part, je vous rappelle qu’aucune plante n’est indiquée sur mon état des lieux d’entrée. D’autre part, vous avez rajouté, a posteriori, le nombre de 15 plantes sur votre état des lieux d’entrée. Pourtant, il y avait moins de 15 plantes le jour de mon emménagement, cet ajout ne précise pas le type de plante, et je vous rappelle que vous n’êtes pas autorisée à réaliser une modification de l’état des lieux d’entrée après sa signature par les deux parties, comme en dispose la loi Alur n° 2014-366 entrée en vigueur le 24 mars 2014.

Deuxièmement, le jour du rendu des clés, vous avez constaté que le dessous d’une commode n’avait pas été nettoyé, et qu’un premier jeu de draps n’avait pas été repassé. Nous nous étions donc accordés pour que je vous facture deux heures de ménages supplémentaires. Toutefois, vous affirmez a posteriori que 4 heures de ménage étaient nécessaires. Or, comme le prouvent des photos prises le jour de rendu des clés, le logement vous a été remis en bon état général conformément à l’état des lieux d’entrée et ne nécessitait pas 4 heures de ménages supplémentaires.

Troisièmement, vous soutenez que le second jeu de draps n’a été ni lavé, ni repassé. Pourtant, à votre demande, j’avais envoyé ce second jeu de draps chez le pressing pour lavage et repassage, dont je peux vous fournir la facture, et l’avais récupéré le jour de rendu des clés.

Enfin, je tiens à vous rappeler que, le jour du rendu des clés, vous ne m’avez présenté aucun état des lieux de sortie pour signature. Or, comme en dispose la loi Alur n° 2014-366 entrée en vigueur le 24 mars 2014 et en vertu d’une jurisprudence établie du Tribunal de grande instance de Paris et de la Cour de cassation, en l’absence d’état des lieux de sortie, le locataire est réputé avoir restitué le logement en bon état et le bailleur doit rendre l’intégralité du dépôt de garantie au locataire.

Par conséquent, je vous pris de me restituer le dépôt de garantie dans les délais légaux à l’adresse X, avec les retenues décidées ensemble et assortis de justificatifs sous forme de devis ou factures, soit :
- Le remplacement d’un carreau fissuré au prorata ;
- Deux heures de ménage ;
- Trois ampoules de spots sur le plafond de la cuisine et deux petites ampoules pour le lampadaire ;
- Les 17 jours de loyer du mois de mars que je vous dois.
Dans le cas contraire, je me réserve le droit de vous mettre en demeure de me restituer le dépôt de garantie à l’issu des délais légaux et de saisir le tribunal d’Instance.

Je vous prierai également de me transmettre à l’adresse mentionnée ci-dessus le permis de conduire que vous avez trouvé sous la commode.

Je vous prie d'agréer, Madame, l'expression de mes salutations distinguées."

En vous remerciant une nouvelle fois pour votre aide,

Bien cordialement,

Dav_int · Answer

Bonjour monsieur,

Je vous remercie grandement pour votre réponse. Je vais m’atteler à rediger une seconde version de cette lettre plus courte et demander le double de l’EDLE où se trouvent les modifications apportées. Je souhaitais surtout parler de l’absence de document d’EDLS pour la faire réagir et la pousser à respecter ce que nous avions convenu. Mais suite à votre réponse je ne le ferai a priori pas.

Je vous tiendrai au courant de l’avancée de cette affaire.

Bien à vous,

David I

Dav_int · Answer

Je prends bonne note de votre message et vous remercie une nouvelle fois. J'attends donc la restitution du solde de ma DG avant d'entreprendre de nouvelles actions.

Toutefois, je tiens à vous signaler à nouveau que j'ai bel et bien apposé ma signature à côté des mentions que ma propriétaire a ajouté à la main (suite à notre commun accord) à la fin de son EDLE, et qui selon vous peuvent faire office d'EDLS devant un juge ("deux heures de ménage" et "remplacement d'un carreau fissuré"). En revanche, ces mentions n'ont donc pas été reportées sur mon EDLE. Vous me confirmez que je ne dispose d'aucun moyen légal pour effectivement obtenir un double de cet EDLE / EDLS et ainsi éviter tout rajout de la part de la propriétaire ?


Bien cordialement.

Dav_int · Answer

Bonjour,

Je reviens vers vous après quelques mois, mon affaire a évolué et j'aurais à nouveau besoin d'aide ! 

J'ai été très peu clairs dans mes précédents messages, j'en suis désolé et je vais essayer d'être cette fois plus compréhensible.
Après de multiples rappels (dont courrier accusé de réception), mon ancien propriétaire m'a enfin transmis les "justificatifs"' pour les retenues faites sur le dépôt de garantie (qu'il ne souhaite pas me rendre). Sauf que ces retenues me semblent tout à fait abusives. En particulier :
•	Un devis pour remplacement d’un unique carreau légèrement fissuré pour une somme abusive de 869 euros, alors que j’ai réalisé une estimation de fourniture et pose qui indique un coût moyen de 90 euros (il a sûrement changé tous les carreaux...).
•	4 heures de ménage pour un montant de 156 euros, l’état de rendu de l’appartement ne nécessitant pas 4 heures de ménage, et mon ancien propriétaire n’ayant en réalité pas fait venir de professionnel après avoir réalisé un devis  (j'ai contacté l'agence de nettoyage concernée qui me l'a confirmé, elle doit me faire parvenir une preuve écrite sous peu) et ayant réalisé le ménage lui-même, comme il me l’avait d’ailleurs indiqué à plusieurs reprises.
•	L’achat de serviettes et éponges pour un montant de 85.80 euros, alors que toutes les serviettes et éponges ont été rendues, et cela dans le même état que lors de l’entrée dans le logement.
•	L’achat de plantes pour un montant de 69.30 euros, alors même qu’aucune plante n’est indiquée dans mon état des lieux d’entrée et que j’avais remplacé des plantes mortes pendant l’hiver à mes frais.

Je compte contacter un médiateur, procédure légale avant de saisir le juge pour des montants de cet ordre (si j'ai bien compris) . Toutefois, avant de m'embarquer de cette aventure, j'aimerais savoir si j'ai les armes nécessaires juridiques pour me faire entendre et si cela vaut vraiment le coup.

Les questions que je me posent sont donc notamment celles-ci :
- Pour le carreau : comment prouver qu'un devis est excessif ? Dois-je absolument faire un contre-devis ou la simple estimation suffit, vu la différence de montant considérable ?
- Pour le ménage : le fait qu'il n'ait pas fait venir de professionnel après avoir réalisé un devis très onéreux change t il quelque chose ? 
- Si je dois d'aventure aller devant un juge, à combien pourraient s'élever les frais de justice ? Je suis étudiant mais toujours domicilié fiscalement avec mes parents... Puis-je me faire rembourser ces frais si la justice me donne raison ?

Surtout, je tiens à rappeler que mon ancien propriétaire ne m'a jamais fourni de document d'état de sortie contradictoire en bonne et due forme le jour de la remise des clés.

En vous remerciant très sincèrement,
Bien cordialement

Absence d’état des lieux de sortie par le propriétaire

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